Снижение ставки по ипотеке не повысит доступность жилья в России

В прошлом году ипотечный рынок в России поставил очередной рекорд. Количество выданных ипотечных кредитов составило 822 тысяч в сравнении с предыдущим годом (690 тысяч). Рост – 19%. Общая сумма ипотечных кредитов в 2013 году превысила 1,3 трлн рублей против 1,0 трлн в 2012 году (рост – 30%). Средняя сумма кредита увеличилась на 13% и составила 1,546 млн рублей.

Если в начале 2000-х основным сдерживающим фактором развития ипотечного рынка была низкая грамотность населения: ипотека никак не ассоциировалась со способом улучшения жилищных условий, – то сейчас население уже понимает, что ипотека – это единственный помощник в решении жилищного вопроса. Постепенно растет количество сделок с участием ипотеки с недвижимостью, в конце прошлого года каждая четвертая сделка с недвижимостью – ипотечная. Учитывая емкость и динамику рынка, в 2014 году – и в последующие годы – объем и количество выданных ипотечных кредитов будет увеличиваться.

При этом объем ипотечной задолженности – 2,6 трлн рублей – на сегодняшний день все еще составляет ничтожно малую долю от ВВП страны – 4,1%. Этот же показатель, а именно по нему принято судить о развитии рынка ипотеки, в развитых странах, например, Германии, достигает 100,8%. Поэтому потенциал развития рынка ипотечного кредитования в России огромен.

Ипотечная задолженность на душу населения в России также по-прежнему небольшая – около 17 тысяч рублей (354 евро). При том, что в странах Евросоюза она в среднем равняется 16 240 евро в 2012 году, в Германии – 55 398 евро.

Несмотря на относительно небольшие объемы, рынок ипотечного кредитования все же растет: сегодня в России с привлечением ипотечного кредита проходит каждая пятая сделка с недвижимостью. В качестве сравнения можно отметить, что в 2010 году лишь одна из десяти сделок с недвижимостью проходила с привлечением ипотеки. Таким образом, можно констатировать рост популярности и доступности ипотечного кредитования для населения, и этот показатель будет увеличиваться в будущем, отчасти являясь одной из точек роста рынка.

За 2013 год средняя стоимость жилья выросла в среднем на 10%. В свою очередь за 2012 год рост составил 17%. Можно констатировать ощутимое замедление динамики роста цен на недвижимость в России.

Изменение стоимости недвижимости напрямую связано со средним размером ипотечного кредита. В 2012 году стоимость недвижимости выросла на 17%, средний размер кредита увеличился на 13%. В 2013 стоимость недвижимости выросла на 10%, средний размер кредита – на 8%. Таким образом, увеличение среднего размера ипотечного кредита в 2013 году не означает, что население стало больше покупать дорогое элитное жилье, а свидетельствует лишь о реальном уровне инфляции.

Бытует мнение, что для того, чтобы сделать жилье доступней, надо снижать процентные ставки по ипотечным кредитам. Мы сделали простые расчеты, которые позволили нам вывести свой «индекс доступности жилья».

Методика очень проста. Средний доход россиянина на сегодняшний день составляет 26,6 тысячи рублей. Безусловно, из своего дохода человек должен выделять средства на еду, одежду и другие базовые потребности, плюс ко всему иметь возможность платить по ипотеке. Мы предполагаем, что он может направлять на погашение ипотечного долга не более половины от его ежемесячного дохода – то есть 13,3 тысячи рублей. Очевидно, что средний россиянин без семьи с таким доходом просто не может позволить себе среднюю (54 кв. метра) квартиру стоимостью три миллиона рублей (из учета средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке по России в 2012 году), так как ежемесячный платеж по кредиту три миллиона рублей составит около 33 тысяч рублей. Соответственно, его индекс доступности жилья составляет 40%, то есть его дохода за вычетом расходов на еду, одежду и другие базовые потребности хватит лишь на 40% от ежемесячного платежа по ипотеке.

Если снизить процентную ставку по кредиту, это приведет к уменьшению ежемесячного платежа по кредиту, то есть увеличению доступности жилья. Однако снижение стоимости недвижимости приведет к двукратному росту индекса доступности жилья по сравнению с уменьшением процентной ставки по ипотеке. Таким образом, наиболее эффективные меры, которые могут сделать жилье в России заметно доступнее – это меры, направленные на снижение стоимости недвижимости (за счет увеличения объемов строительства качественного жилья). Безусловно, это комплексный вопрос: необходимо решать проблемы и с уровнем дохода населения, и с ростом ВВП, производительности труда и т. д. В этом наборе мер снижение процентной ставки вторично.

От чего вообще зависит процентная ставка по ипотеке? Посмотрим на динамику изменения процентной ставки за последние годы. В течение 2012 года процентная ставка увеличивалась с 11,6% (на начало года) до 12,6% (на конец года), в 2013 году до середины года она находилась в диапазоне 12,7-12,9%, а потом пошла вниз. С июля 2013 года по декабрь она снизилась с 12,6% до 11,9%. Это рекордно низкая процентная ставка по ипотечным кредитам за последние два года (не считая январь-февраль 2012 года).

Какие факторы способствовали снижению ставки? Первое: в 2013 году большой объем ипотечных кредитов банками был выдан на первичном рынке жилья (около 40% от всех предоставленных жилищных кредитов). На этом рынке наблюдалась настоящая ценовая борьба: предложения банков начинаются с 7–9% годовых в рублях. Второе: в 2013 году ключевые игроки, госбанки, в погоне за кредитным портфелем активно запускали маркетинговые акции и снижали процентные ставки. Третье и главное: относительно низкая стоимость рублевых депозитов. Зависимость ипотечной ставки от ставки депозитов населения сроком свыше одного года четко прослеживается на протяжении последних лет: так, например, маржа (разница между процентными ставками по депозитам и ипотеке) на уровне 4-5% сохраняется и в 2012 и в 2013 годах. Если в январе 2012 года ставка по депозитам была 7,5% , ставка по ипотечным кредитам – 11,6%, в январе 2013 года ставка по депозитам составляла 8,5%, ставка по ипотечным кредитам – 12,4%, то сейчас депозиты находятся на уровне 7%, ставка по ипотечному кредиту – 11,9%. Поэтому, отвечая на вопрос, какие процентные ставки будут в 2014 году, можно с уверенностью говорить, что они будут равняться ставке по депозиту +4,5%.

Безусловно, ставка – это совокупность факторов: стоимости нефти, курса рубля, инфляции и так далее. Сегодня мы наблюдаем тревожный звоночек: начиная с начала года, рубль существенно ослабел, стоимость доллара увеличилась с 32,80 рублей до 35 и более рублей. То есть за этот небольшой период доллар вырос на 6%. Для сравнения, на протяжении 2013 года, за весь год, доллар вырос всего лишь на 8,6%. Если национальная валюта будет слабеть и дальше, то, безусловно, будет увеличиваться инфляция и, соответственно, увеличиваться ставки по депозитам, вслед за которыми вырастут ставки по ипотечным кредитам.