Последние рекорды. Россияне массово берут кредиты на жилье, не дожидаясь исполнения своих страхов

Август 2023 года станет рекордным по числу выданных ипотечных кредитов. Макроэкономические факторы действуют на заемщиков настолько сильно, что будет перебит даже аномальный результат марта 2022 года. При этом заглядывать в будущее банкирам и строителям становится всё тревожнее. Подробности — в материале наших коллег из «Фонтанки».

Первым о рекордном прогнозе на месяц отчитался крупнейший игрок рынка, на которого приходится около половины выданных в стране жилищных кредитов, — ПАО «Сбербанк».

— Мы прогнозируем, что объем выдач ипотечных кредитов в августе по сравнению с июлем вырастет на 30%. Всего за восемь месяцев этого года, по данным «Домклика», Сбер выдаст более 818 тыс. жилищных кредитов на 2,7 трлн рублей — в объемах выдач это почти на 6% больше, чем за весь прошлый год, — заявил Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка.

Вслед за лидером рынка такими же наблюдениями делится и второй по величине игрок — ВТБ.

— На фоне грядущих изменений произошел скачок спроса на жилищные кредиты — только в ВТБ на неделе с 14 по 20 августа он вырос более чем на 40%, — рассказывают специалисты банка. — Интерес будет смещаться в сторону программ с господдержкой, которые сейчас позволяют сохранить кредитную нагрузку в части ежемесячного платежа на минимальном уровне. Отчасти похожая тенденция уже наблюдалась весной 2022 года, когда вслед за резким ужесточением политики Центрального банка ипотечные ставки на «вторичку» резко выросли. На этом фоне доля господдержки на рынке подскочила более чем в два раза — с 29% в январе до исторических 71% в мае.

Главный драйвер роста на рынке — страх. Покупатели жилья боятся, что в ближайшее время ставки по кредитам вырастут. На это указывает сразу несколько факторов.

Всё началось с активной борьбы Центробанка с субсидируемыми ставками по ипотеке. Это тот случай, когда строители делают в процессе сделки скидку, размер которой идет банку, а тот в свою очередь на эту сумму сокращает для кредитора размер процентной переплаты. В итоге выходили «рекламные» околонулевые ставки, на которые клевали очень многие.

Регулятор разъяснял пагубность таких схем. По его мнению, в реальности речь шла о завышении цены на квартиры. И то, что в договоре фиксировалась именно она, хотя по факту продажная цена жилья была на 20–25% ниже, мало того что увеличивало риски банков в случае дефолта заемщика, так еще и неизбежно оставляло его должным даже после того, как заложенная квартира продавалась для погашения квартиры по рыночной цене.

В конечном итоге настойчивость ЦБ возымела эффект, и с рынка действительно практически ушли предложения об ипотеке «под 0,1%», а банки стали показывать реальные ставки. Согласно наблюдениям Центробанка, в июле средневзвешенная ставка по стране составила 8,25%.

Этот показатель кажется слишком низким, но он достигается за счет масштабного использования разнообразных льготных программ, субсидируемых государством (банки продолжают получать обычную прибыль по таким кредитам, но ее за заемщика доплачивает бюджет).

Самая популярная программа, согласно исследованиям Сбербанка, — ипотека с господдержкой по ставке от 7,3%. Она доступна только при покупке квартиры в новостройке (или строительстве нового дома), требует минимум 15-процентного первоначального взноса и ограничена максимальной суммой в зависимости от региона. В Москве и Петербурге это 12 млн рублей, в городах поменьше — до 6 миллионов. Лидер рынка рассчитывает, что по всей стране в августе он выдаст 32,2 тыс. жилищных кредитов на таких условиях на 125,1 млрд рублей. Причем это будет сразу +40% к уровню июля.

Следующей по популярности идет программа семейной ипотеки. По ней заемщики с детьми могут получить ставку от 4,4% (чаще всего чуть больше). Таких кредитов за август планируется выдать 29,4 тыс. на 127,2 млрд. И тут рост еще больше, по сравнению с июлем — на 44%. Еще большими темпами, +58% растет пока менее массовая программа «Ипотека для IT» (от 4,1%), по которой будет выдано около 2,4 тысячи кредитов на 20 миллиардов.

На фоне повышения ключевой ставки банки стали поднимать и ставки по ипотеке. Все крупнейшие игроки уже объявили о повышении — в среднем на 2 процентных пункта. Исключения составят только субсидируемые государством программы. В разных банках определили разный переходный период, в течение которого можно было успеть получить ипотеку под «старые проценты». К примеру, в ВТБ — до 18 сентября, но для этого надо было поторопиться с подачей заявки, чтобы зафиксировать ставку. Такая спешка также подстегнула многих быстрее принимать решение и делать свой вклад в рост объемов выдачи кредитов.

Кроме того, покупатели опасаются, что в скором времени закончатся госпрограммы субсидий. Пока чиновники уверяют в намерении сохранить их, однако положение дел с бюджетом страны не такое блестящее, и вероятность того, что рано или поздно деньги на софинансирование покупки квартир кончатся, — не нулевая. К примеру, в связи с исчерпанием лимита уже закончилась программа сельской ипотеки (0,1–3%). Жителям Петербурга она позволяла покупать коттеджи и квартиры в малоэтажных комплексах в некоторых пригородах.

Ну и чтобы страхов не казалось мало, Центробанк начал методично добиваться увеличения размера первоначального взноса по ипотеке. Уже с 1 июня минимальная планка была поднята с 10% до 20% (кроме субсидируемых госпрограмм), а в следующем году покупателям придется искать уже не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Всё вместе это уже привело к серьезным движениям на рынке ипотеки. Кроме небывалой активности заемщиков наблюдается, к примеру, и изменение их предпочтений. Так, в ВТБ видят резкое снижение среднего кредита на жилье. Если на начало года он составлял в среднем 5,3 млн рублей, то к середине лета упал до 4,9 миллиона, отмечал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.

Здесь надо уточнить — речь о средних кредитах, в то время как кредиты на новостройки значительно больше. У ВТБ это примерно 8,2 млн рублей. У Сбербанка совсем другая структура ипотеки, и, судя по обнародованным данным, средний размер кредита у него составляет 3,48 млн рублей — это тоже посчитано вместе и по новостройкам, и по вторичке. Причем у лидера рынка на вторичку уже в марте приходилось 72% сделок; правда, в августе на фоне ажиотажного спроса на льготные программы, которые рассчитаны в основном на новостройки, эта доля немного упала.

И хотя строители также отмечают колоссальный рост спроса на свои новые жилые комплексы (за лето продажи у них выросли на 40%), клиенты постепенно теряют интерес к этому откровенно перегретому рынку, говорят в ВТБ.

— Снижение средней суммы сделки на рынке новостроек произошло на фоне перераспределения спроса заемщиков в сторону вторичной недвижимости, которое мы наблюдаем с середины прошлого года. Сегмент готовых объектов характеризуется более либеральным ценообразованием, что подогревает спрос клиентов, в том числе на фоне регулирования ипотечных программ с «околонулевыми ставками». В условиях охлаждения интереса к новостройкам мы фиксируем и уменьшение среднего размера жилищного кредита, — отмечал Сергей Бабин.

Разрыв цен между стоимостью квадратного метра в новостройке и в старом фонде, например, в Петербурге уже достигает 32 тыс. рублей, притом что еще год назад разница была всего 23 тысячи.

В целом в январе — июле рост цен на жилье в Петербурге составил всего 3% — гораздо меньше уровня инфляции. Так что вкладывать в него стало далеко не так выгодно, как в предыдущие годы, когда стоимость квартир выросла всего за несколько лет кратно. В ближайшее время можно будет говорить об уходе с рынка инвестиционных покупателей, которых привлекала прибыль на перепродаже (после трех лет владения, чтобы сэкономить на налогах) даже с учетом процентов по ипотеке.

Сокращается и доходность на другом фланге инвестиционного рынка жилья. Так, по данным исследования «ДОМ.РФ», средняя стоимость аренды в Петербурге вообще не выросла за минувший год — в среднем 35 тыс. рублей (по всем типам, исключая жилье более 100 м²). И это притом, что с рынка ушло значительное количество квартир — эксперты отметили падение числа объявлений в городе почти в два раза год к году. Выходит, что сдавать в аренду квартиры становится всё менее выгодно, особенно на фоне роста цен на них. Средняя доходность арендного бизнеса в Петербурге составляет теперь всего 4,5% — тоже меньше инфляции.

Все эти не самые радужные тенденции позволяют осторожно предположить, что нынешний рекордный август (и наверняка не менее блистательный сентябрь) будут одними из последних столь успешных месяцев как для строителей, высокие цены у которых уже заставляют покупателей всё больше засматриваться на вторичный рынок, так и для банков. На неизменно падающие реальные доходы россиян накладывается растущий уровень закредитованности. ЦБ уже сейчас отмечает, что у каждого нового заемщика уже есть в среднем по 2,7 действующего кредита, а 40% тех, кто берет ипотеку, должны закончить ее выплаты уже после достижения пенсионного возраста. На этом фоне регулятор поэтапно вводит всё новые требования к оценке банками рисков при рассмотрении кредитных заявок, так что остается вопрос: скоро ли день, когда выдавать ипотеку будет уже просто некому.