Евгений Михалев, коммерческий директор «ИНФРЕСТ девелопмент» и «ВЕКТОР премиум-квартала»
После принятия ФЗ-301 в Иркутске заговорили о возможных проблемах для строящихся жилых комплексов в границах прибрежных зон и рисках для их покупателей. Коммерческий директор «ИНФРЕСТ девелопмент» и «ВЕКТОР премиум-квартала» объясняет, что именно стоит проверить перед сделкой.
Вопросы, связанные с зонами затопления и подтопления, за последние недели вышли далеко за пределы строительного сообщества. Для Иркутска тема чувствительная: город исторически развивается вдоль Ангары, Иркута и Ушаковки. Любые изменения требований к строительству затрагивают интересы не только девелоперов, но и будущих жителей.
Поводом для обсуждения стал Федеральный закон № 301-ФЗ, который внес изменения в статью 67.1 Водного кодекса: теперь в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство объектов капитального строительства, а также освоение территорий для него.
Исключение предусмотрено для инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.
На ситуацию уже отреагировало профессиональное сообщество. Ассоциация застройщиков и Союз строителей области провели рабочее совещание с представителями регионального Минстроя, Минприроды, администрации Иркутска и строительного сообщества. Участники отдельно обратили внимание на последствия новых требований для уже начатых проектов и необходимость учитывать реальные характеристики территорий, результаты инженерных изысканий и предусмотренные проектами меры инженерной защиты.
Объект находится в черте городской застройки и под ограничения Водного кодекса не попадает
Объект находится в черте городской застройки и под ограничения Водного кодекса не попадает
Для человека, который выбирает квартиру, вся эта юридическая дискуссия сводится к простым вопросам: как понять, есть ли риск у дома, в котором я приобретаю или приобрел квартиру?
На этот вопрос отвечает коммерческий директор «ИНФРЕСТ девелопмент» и «ВЕКТОР премиум-квартала» Евгений Михалев.
— Наш объект находится в черте городской застройки под ограничения Водного кодекса не попадает, однако мы видим, как ситуация из-за нововведений накаляет рынок. На мой взгляд, здесь важно не поддаваться общей тревоге и не делать выводы по принципу «дом рядом с водой — значит это проблема». Проверять нужно конкретный земельный участок и конкретный проект.
Первое — выяснить, находится ли участок в зоне затопления или подтопления. Начинать стоит не с рекламных материалов и даже не с расположения дома на карте, а с земельного участка.
У любого строящегося жилого комплекса есть конкретная территория, на которой он реализуется. Именно ее правовой статус имеет значение при применении ограничений. Поэтому покупателю совершенно нормально попросить у застройщика кадастровый номер земельного участка и уточнить, установлены ли в отношении него зоны затопления или подтопления.
Здесь есть важная деталь. Расстояние до реки не является юридическим критерием. Участок может находиться далеко от воды, но иметь соответствующий режим и наоборот — соседство с водным объектом само по себе не означает, что на землю распространяется запрет, установленный статьей 67.1 Водного кодекса.
Следующий источник информации — Единый государственный реестр недвижимости. В нем можно увидеть сведения о зарегистрированных ограничениях и зонах с особыми условиями. Но и здесь не стоит пытаться самостоятельно трактовать каждую запись. Сам факт наличия ограничения еще не означает, что строительство конкретного дома невозможно. Нужно установить, что это за ограничение, где проходят его границы и какие именно требования оно устанавливает для данного участка и проекта.
Поэтому хороший вопрос застройщику звучит не «у вас есть какие-нибудь ограничения?», а гораздо конкретнее: какие ограничения действуют в отношении земельного участка и каким образом они учтены в проектной документации?
Третье — убедиться, что проект соответствует действующим требованиям. И наконец, самое существенное, правовой статус самого проекта. И класс проекта — будь то эконом, бизнес или премиум не является гарантией стопроцентной сдачи.
Покупателю не нужно самостоятельно разбираться во всех тонкостях градостроительного и водного законодательства. Но ему важно понимать, что у проекта есть необходимые документы и что застройщик оценивает его соответствие требованиям. В частности, можно уточнить наличие действующего разрешения на строительство, прохождение проектной документацией необходимых процедур и учет установленных для земельного участка ограничений, — объясняет Евгений Михалев.
Важно понимать, что у проекта есть необходимые документы и что застройщик оценивает его соответствие требованиям.
— Особенно актуально это сейчас, когда профессиональное сообщество отдельно обсуждает вопрос уже начатых проектов. Ассоциация застройщиков Иркутской области в своих социальных сетях указывает на отсутствие в новом регулировании полноценного переходного механизма и предлагает учитывать инженерные решения, которые позволяют обеспечить безопасность территории и объектов.
Это принципиальный момент. Новый закон не отменяет необходимость индивидуальной оценки каждого проекта. Для покупателя важно получить ответ именно относительно того дома, в котором он собирается приобрести квартиру, — отметил Евгений Михалев.
Стройка ВЕКТОР премиум-квартала
Стройка ВЕКТОР премиум-квартала
Эксперт рекомендует при покупке квартиры задать застройщику несколько конкретных вопросов:
Какой кадастровый номер у земельного участка?
Есть ли участок в зоне затопления или подтопления?
Какие ограничения и зоны с особыми условиями использования территории отражены в ЕГРН?
Как новые требования Водного кодекса учитываются в отношении проекта?
Есть ли обстоятельства, которые могут повлиять на завершение строительства и ввод дома?
— Ответы на них гораздо информативнее, чем любые тревожные новости в социальных сетях. Поддаваться панике, что ваш находится дом в прибрежной зоне и оттого не будет введен в эксплуатацию — раньше времени не стоит.
Для нас эта тема — повод еще раз обратить внимание покупателей на значение локации проекта. Наши проекты расположены в центральной части Иркутска, вне территорий, связанных с обсуждаемыми ограничениями по зонам затопления и подтопления.
Рынок недвижимости сейчас получает хороший повод вспомнить простое правило: покупатель приобретает не только квартиру, но и место, на котором будет стоять его дом. Поэтому перед сделкой стоит посмотреть чуть глубже красивой визуализации: проверить землю, документы и ограничения. Это занимает гораздо меньше времени, чем кажется, зато позволяет принимать решение спокойно — понимая, что именно и на каких основаниях вы покупаете, — подытожил коммерческий директор «ИНФРЕСТ девелопмент» и «ВЕКТОР премиум-квартала» Евгений Михалев.
Застройщик ООО СЗ «ВЕКТОР КВАРТАЛ», проектная декларация на сайте
