«Может, нужно понимать, как законы будут работать?» Юрист разнес поправки в Водный кодекс, из-за которых может встать стройка в Иркутске

Более десятка строящихся и запланированных ЖК в Иркутске нельзя будет построить и ввести в эксплуатацию из-за поправок в Водный кодекс РФ, считает иркутский юрист Дмитрий Кокунов. Они вступили в силу в начале августа и касаются зон затопления. О причинах, последствиях и выходах из этой непростой ситуации — в колонке эксперта.

С 4 августа 2026 года в Водный кодекс внесли изменения, запретив строительство в зонах затопления и подтопления. Запрет касается всего строительства, а не только многоквартирных домов. Это значит, что даже свой дачный домик вы далеко не везде сможете построить и зарегистрировать. По тем же основаниям откажут в строительстве детского сада, школы или больницы. Даже участок под гараж не выдадут, потому что строить-то нельзя. Но как так получилось?

Ровно год назад в Государственную Думу внесли на рассмотрение законопроект № 984057-8, который предполагал изменения в Водный кодекс и ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений».

Судя по пояснительной записке, побудительным мотивом было неблаговидное, но в целом-то безобидное дело — уточнить, кто именно должен защищать территории от затопления. Авторы инициативы решили сэкономить госбюджет и переложить расходы на другие лица. В частности, на муниципалитеты, которые выдают разрешения на строительство.

Рассмотрим это на примере. Весной затопило город Махачкала, и правительство РФ выделило из федерального бюджета огромную сумму, чтобы выплатить всем пострадавшим компенсации. По федеральным каналам показали, что жилые дома, в том числе многоквартирные, были построены прямо в устье реки.

Эти дома с вероятностью 100% введены в эксплуатацию незаконно, следовательно, никаких компенсаций за них не положено. Но чтобы никто не бунтовал, деньги тогда выплатили всем.

Посмотрев на эту ситуацию, депутаты Госдумы решили внести изменения в Водный кодекс. Поправки, по их идее, должны запретить любое строительство (кроме сооружений инженерной защиты) в зонах затопления и подтопления. К ним относятся, в том числе, и территории, которые затапливает раз в 100 лет.

И казалось бы, дело благое — запретить строить там, где разлившаяся река может смыть дом, школу или больницу. Но давайте вглядимся в эту ситуацию чуть подробнее.

Водный кодекс приняли в России в 2006 году. В его первой редакции в зоне затопления было запрещено строить что-то без проведения специальных защитных мероприятий. На зону подтопления (которая прилегает к зоне затопления) этот запрет не распространялся.

В 2013 году законодатель все-таки добавил зону подтопления, и на нее стали действовать все ограничения. Кроме того, там нельзя было организовывать кладбища, скотомогильники и другие объекты, которые представляют угрозу. Однако при проведении защитных мероприятий строительство все-таки было возможно.

Интересно, что эта же редакция определила, что именно собственник водного объекта, а это, как правило, Российская Федерация, должен защищать прилегающие территории от затопления и ликвидировать его последствия. Например, выплачивать компенсации пострадавшим от паводка.

Затем эти нормы корректировались незначительно, например, в 2017 году появилась «инженерная защита», а не «проведение специальных мероприятий».

В 2022 году формулировку изменили. Запретили строительство объектов, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод. В то же время из Водного кодекса пропала норма про собственника объекта, который обязан не допустить паводков и наводнений.

Зато появилась норма, что инженерную защиту теперь должны строить либо органы, выдающие разрешения на строительство, то есть муниципалитеты, либо сами собственники участков. Тем самым расходы федерального бюджета красиво переложили на муниципалитеты.

Даже в таком виде норма вызывала много нареканий. Хотя бы потому, что зоны не дифференцированы. Следовательно, было совершенно неважно: поднимается ли река на 5 метров в одном и том же месте каждый год или раз в 100 лет ее уровень прирастает на 1 сантиметр. И то, и другое — зона затопления.

Кроме того, в той редакции не было обязательства построить инженерную защиту до того, как начато строительство какого-либо объекта. То есть собственник участка, зная о возможном затоплении, мог решить этот вопрос в процессе строительства.

4 августа этого года все изменилось. Строительство в зонах затопления теперь однозначно запрещено.

Эти поправки, во-первых, выводят из оборота огромное количество земельных участков. Во-вторых, те объекты, которые уже начали строить и которые попадают в зоны затопления и подтопления, невозможно достроить и ввести в эксплуатацию.

Но есть ли способы разблокировать саму возможность строительства? Есть. Но нужно дождаться, когда муниципалитет решит построить защитные сооружения. Потом подождать, пока построит. Потом еще чуть-чуть подождать, пока изменят границы зоны затопления и подтопления. Только после этого можно обращаться с заявлением о предоставлении земли для строительства. Надо ли объяснять, сколько времени это займет с учетом российской бюрократии?

Можно ли снять зону затопления или подтопления? Можно. Порядок утвержден постановлением правительства РФ от 18 апреля 2014 № 360. Для изменения границы необходимо согласие трех федеральных органов власти, а еще — правительства области и администрации города. Надо ли рассказывать, что это долго, дорого и почти невозможно?

«Зона затопления» звучит очень страшно. Сразу всплывают в памяти кадры из Тулуна с плывущими по реке домами и огромные потоки воды, смывающие все на своем пути на Кавказе. Но давайте вчитаемся в определение.

К зонам затопления относятся территории возле водоемов, которые затапливает при половодьях и паводках хотя бы раз в 100 лет. Зоны подтопления же устанавливаются параллельно границам зоны затопления на расстоянии 50 метров от них до рек, ручьев, озер и водохранилищ.

Например, если раз в 100 лет река поднялась в каком-то месте хотя бы на пару сантиметров, участок попадает в зону затопления. А зону подтопления вообще установили автоматически, и воды там не было никогда. Запрет и в той, и в другой зонах действует одинаковый.

Следовательно, неважно, как высоко поднималась вода и как часто это происходило. Фактически, участок выбывает из освоения.

Что в результате? Все крупные стройки встанут, потому что ввести объекты в эксплуатацию будет нельзя. Принятые недавно поправки распространяются даже на те объекты, возведение которых уже идет.

Не будет освоения других участков в городе. Земли станет меньше, из-за чего ее стоимость вырастет.

Наконец, проект единой набережной в Иркутске тоже может оказаться под угрозой, потому что набережная, как и плотина, дамба и прочие гидротехнические сооружения, относится к объектам недвижимости. При этом набережная не становится автоматически защитным сооружением. Это нужно будет еще доказать. Наша набережная с парапетом и плиткой, которые просто уложены вдоль воды, вряд ли сможет защитить от наводнения. Соответственно, ее реконструкция на сегодня тоже запрещена.

Пока что простого решения сложившейся ситуации нет. Изменения в Водный кодекс и федеральный закон приняты Госдумой. На уровне правительства что-то скорректировать и внести новые поправки нельзя. Это могут сделать только депутаты.

Но предыдущий состав Госдумы уже сложил свои полномочия, а новых депутатов мы пока еще не выбрали.

У нас в стране уже есть лесная, гаражная и дачная амнистии. Скоро, видимо, будет еще и водная. В связи с этим у меня вопрос: не слишком ли много у нас амнистий? Может, нужно принимать законы, понимая, как они будут работать на земле?