Просто хотели теплый дом. Жители многоэтажки в Иркутске требуют качественного капремонта — разбираемся в конфликте

Жители девятиэтажки на улице Волжской в Иркутске несколько лет пытаются победить сырость, плесень и холод в квартирах. Когда в доме наконец начался капитальный ремонт фасада, часть собственников решила, что работы проводят недостаточно качественно: без ремонта межпанельных швов, без понятных объяснений и без документов. В Фонде капремонта настаивают, что технология выбрана правильно, а все решения принимаются в рамках закона и действующих нормативов. Корреспондент «ИрСити» Алёна Кашпарова разбиралась в ситуации.

«Заработала бронхиальную астму»

Панельную девятиэтажку на два подъезда на улице Волжской, 55 построили в 1984 году. Здесь около ста квартир, и большая часть жильцов, как и семья Веры Евсеевой, живет практически с самого ввода дома. Квартира пенсионерки находится на первом этаже. Если сейчас зайти в подъезд, в нос сразу же бьет характерный запах сырости, а в квартире Веры Тимофеевны довольно зябко.

По словам иркутянки, это началось после ремонта, который провели в подвале несколько лет назад. В 2018 году с собственниками дома уже обсуждали возможность капремонта фасада, но, по словам Веры Евсеевой, тогдашний председатель дома отказался от этих видов работ, заявив, что в доме на 100% изношены теплосети. В итоге в доме сделали ремонт в подвале.

Но именно после этого в квартире иркутянки, по ее словам и других жильцов, по стенам пошла плесень и появился холод.

— Вот тут у нас свежий ремонт, — показывает она. — Но тут пришлось полоску обоев переклеивать, поэтому они отличаются. А сюда клининг вызывать, чтобы всё отмыли. Обрабатываем антиплесенью. Фактически просто заделываем всё, а проблема не решается. Я зимой хожу в меховой жилетке и зимних сапогах, потому что холод, заработала бронхиальную астму.

Уже в этом году Вера Евсеева вместе с представителем Фонда капремонта спускалась в подвал, чтобы проверить его состояние. Оно зафиксировано на видео.

— Слава богу, он сухой, плесени вроде бы нет. Но трубы без защитной скорлупы, а вентиляционные окна просто пенопластом заделаны. Там нужно было делать дополнительное утепление. Понятно, почему у нас так холодно, — говорит она.

Относительно недавно в доме поменяли и лифты: по словам пенсионерки, это случилось не больше 10 лет назад. Наконец, в 2025 году совет дома вместе с Фондом капремонта Иркутской области решил вопрос о том, что пора привести в порядок фасад.

«Круг замкнулся»

Дом на Волжской, 55 считается проблемным, поскольку здесь нет согласия между собственниками. Раньше, как и во многих домах, было ТСЖ с председателем, теперь — совет дома. В него входят три человека: Владимир Иванов из первого подъезда, Вера Тимофеевна — из второго и Наталья Фадеева как счетовод. За создание совета дома проголосовало большинство собственников, но бывший председатель с этим не согласился и подал в суд, требуя признать решение незаконным. Суд, впрочем, в иске отказал, информация об этом содержится в базе Октябрьского районного суда.

Отсутствие общего языка между соседями не становится препятствием для капитального ремонта. Если собственники не могут принять решение самостоятельно, его за них принимает муниципалитет, после этого работы проводятся через Фонд капремонта, который выступает техническим заказчиком. Так случилось и с домом № 55 на Волжской. В январе 2025 года Вера Евсеевна получила электронное письмо о том, что в их доме будет проходить капитальный ремонт, а позже — смету по видам работ.

— Но она была нечитаемая. Потому я пришла на прием к руководителю Фонда капремонта Валерии Кошечкиной. Это было 13 апреля. Тут-то я узнала, что из всей суммы, которая есть на счету дому, а это 17 миллионов рублей, администрация рассчитала работы на 12 миллионов рублей, на торги по фасаду фонд выделяет только 6 миллионов, потому что один из собственников написал, что нужно менять лифты. Но лифты у нас поменяны уже. Валерия Кошечкина, когда это услышала, поручила своему заму сделать запрос в управляющую компанию, потому что если замена лифтов не нужна, то на торги можно выставить все 12 миллионов рублей, — говорит Вера Евсеева.

Именно с этого момента и начались разрывы в коммуникации между собственниками и Фондом капремонта, считает она. Капремонт начался 28 апреля, но, по утверждению Веры Тимофеевны, собственникам до сих пор не предоставили ни перечня работ, ни протокола о техническом обследовании дома, ни просчитанной сметы. Соответственно, никто из них и не подписывал никакие документы. По словам Веры Евсеевой, с этими же вопросами она обращалась и к подрядчику, выигравшему аукцион, но представители компании направили ее в Фонд капремонта.

— И всё, круг замкнулся, — констатирует она.

Кто подрядчик?

У дома на Волжской, 55 корреспондент «ИрСити» побывала 5 мая. На тот момент рабочие уже частично закрыли низ глухой торцевой стены утеплителем. Вскрывались ли межпанельные швы на этой площади, конечно, не видно, но по открытой части фасада очевидно, что нет. Большого желтого баннера, который обычно вывешивают на фасад ремонтируемых домов, нет. Жильцы дома, говорит Вера Евсеева, не против капремонта. Они за то, чтобы он был сделан как положено.

— Мы хотели, чтобы нам вскрыли панельные швы, сделали всё по новой: обработку против плесени, утепление, герметизацию швов, а потом только утепление фасада. То есть полностью комплексную работу. Мы проводили тепловизионное обследование, у нас весь дом фонит красным, его продувает, — говорит Вера Евсеева. — У нас и деньги на это есть ведь. От того, что просто утепляют фасад, возможно, какой-то эффект и будет. Но швы-то продолжают разрушаться.

Аукцион на выбор подрядчика для капремонта дома на улице Волжской, 55 в составе общего лота, в который входят еще девять адресов, на общую сумму 72,4 миллиона рублей провели 20 апреля. Его выиграло московское ООО «АМСК». Оно принадлежит предпринимателю Арману Торосяну, второй бизнес которого — грузовые перевозки по железной дороге. В прошлом Торосян занимался деятельностью в области права. «АМСК» — фирма прибыльная: по данным сервиса «Контур.Фокус», выручка компании за 2025 год составила 54,7 миллиона рублей, а чистая прибыль — 39,5 миллиона рублей.

«АМСК» с 2025 года стала активно участвовать в аукционах по проведению капремонтов домов — и именно в Иркутской области. Большую часть торгов компания проиграла: с ней заключено 30 контрактов, 75 аукционов ушли другим предприятиям.

Как следует из документации, опубликованной на портале госзакупок, стоимость ремонта фасада дома на улице Волжской составила 6,1 миллиона рублей. В локальном сметном расчете указывается, что за эти деньги здесь должны утеплить две торцевых стены (одну глухую, другую — с лоджиями) минераловатными плитами и обшить их металлосайдингом с пароизоляционным слоем. В перечне также указана облицовка оконных проемов в наружных стенах. О работе над межпанельными швами речи не идет. Все эти работы должны быть завершены не позже 13 ноября.

«Ставить свои условия собственники не могут»

Представители совета дома тему с капремонтом пристально держат в поле своего внимания, постоянно пытаясь добиться от сторон, задействованных в процессе, ответов. Подрядчик по-прежнему отвечает, что все интересующие документы собственникам должен представить Фонд капремонта Иркутской области.

В мае собственники дважды приходили в организацию: в первый раз встреча не состоялась, поскольку на месте не было руководителя фонда Валерии Кошечкиной, на второй раз 18 мая она прошла. По словам Кошечкиной, поскольку собственники не являются заказчиками работ, ни подрядчик, ни специалисты стройконтроля по закону не обязаны заранее уведомлять жителей о выездах на объект или получать от них какие-либо подписи.

Собственники, заявила она, не могут даже участвовать в приемке работ — весь процесс контролирует Фонд капремонта. Жильцы при этом, конечно, могут обращаться в Фонд с замечаниями о ходе работ, но ставить свои условия у них права нет.

Гарантия на капитальный ремонт сохраняется в течение пяти лет, а ответственность за качество выполненных работ лежит целиком на генеральном подрядчике — в данном случае это «АМСК» — вне зависимости от непосредственного исполнителя. Если возникнут проблемы, о которых могут сообщать и жильцы, решать их будет опять же Фонд капремонта, поскольку является техническим заказчиком, заявляют представители фонда.

— Фонд капитального ремонта работает только с реестром квалифицированных подрядных организаций. Это не ситуация, когда «некий гражданин» вышел на аукцион и потом начал искать исполнителей. В реестр входят организации, которые проходят серьезный отбор через министерство по регулированию контрактной системы в сфере закупок. Они подтверждают опыт, квалификацию инженерной службы и так далее, — сказала Валерия Кошечкина.

Кстати, большого желтого баннера, который обычно вывешивается на фасаде ремонтируемого дома, по словам Кошечкиной, нет только потому, что решили повесить баннер меньшего размера, чтобы сократить расходы.

«Экспертизы нам не нужны»

По той же причине, что Фонд капремонта выступает техническим заказчиком, он самостоятельно выбирал технические решения и определил объем работ. Как добавили представители фонда в ответе на запрос «ИрСити», перечень работ с собственниками не согласовывалось «в связи с принятием решения о проведении капитального ремонта распоряжением администрации Иркутска», которое было подписано в сентябре 2025 года.

— В вашем доме межпанельные швы под сайдингом вскрываться не будут, потому что технология этого не предусматривает. Вентилируемый фасад с утеплением как раз рассчитан на то, чтобы грибок не появлялся. Так положено по технологии, — отметили представители Фонда капремонта на встрече с собственниками, добавив, что утепление будет проводиться с заходом на углы на 50 сантиметров, не достигая окон. Однако на вопрос, почему в смете заложено больше сайдинга, чем объективно нужно, так и не ответили.

По словам представителей совета дома, у них на руках есть заключение независимой экспертизы, которая точно показывает, что работы проводятся не так, как нужно. Однако Валерия Кошечкина отказалась даже слушать, каков результат этих аудитов, ссылаясь на то, что для фонда показательны только судебные экспертизы. Промежуточные проводить самостоятельно организация тоже не будет.

— Промежуточные экспертизы нам не нужны. Мы уверены в своем составе работ, который определен постановлением правительства. У нас нет в составе работ промежуточных обработок противогрибковых и еще каких-то промежуточных вещей, — сказала она.

Отметим, в ответе на запрос «ИрСити» в Фонде капремонта пояснили, что технического обследования дома не проводилось. Оно считается отдельным видом работ, по которому собственники должны принять отдельное решение. Однако в доме по Волжской, 55 его не принимали, утверждают в фонде.

«Это только полумера»

По словам эксперта по недвижимости Анны Зеленской, вопрос о необходимости герметизации межпанельных швов при монтаже вентилируемого фасада на самом деле очень важен, поскольку затрагивает основы строительной физики и долговечности зданий.

— Технологически вентфасад с утеплителем из минеральной ваты действительно значительно улучшает теплотехнические характеристики здания, так как перекрывает мостики холода и смещает точку росы за пределы несущей стеновой панели. Но утверждение Фонда капитального ремонта о том, что такая конструкция автоматически снимает необходимость работы со швами, является спорным с точки зрения эксплуатационной безопасности панельных домов восьмидесятых годов постройки, — отметила она в комментарии корреспонденту «ИрСити».

Межпанельные стыки в таких сериях зданий подвержены естественному износу, в результате чего через них происходят не только теплопотери, но и инфильтрация влаги, что при закрытых швах может привести к накоплению конденсата внутри самой панели, поясняет эксперт. Если швы повреждены и имеют сквозные пустоты, то монтаж вентилируемого фасада без их предварительного вскрытия и ремонта может привести к тому, что существующие проблемы с промерзанием и плесенью внутри помещений лишь усугубятся.

— Минераловатный утеплитель при постоянном воздействии влаги, проникающей из негерметичных швов, со временем теряет свои теплоизоляционные свойства и может сам стать благоприятной средой для грибковых поражений. С точки зрения строительной экспертизы правильная технология капремонта панельного здания должна включать обязательную проверку состояния межпанельных стыков перед устройством навесной системы. Игнорирование этого этапа часто объясняется стремлением подрядчика сэкономить бюджет и ускорить темпы работ, но такой подход ведет к тому, что собственники продолжают страдать от холода, несмотря на дорогостоящую внешнюю отделку, — говорит Анна Зеленская.

По ее словам, особое беспокойство вызывает тот факт, что работы проводятся только на одной торцевой стене, в то время как весь остальной дом остается в прежнем состоянии, что нарушает целостность теплового контура и может привести к перераспределению температурных нагрузок, а это негативно сказывается на физико-химических процессах в бетонных конструкциях.

— Если у жильцов на руках есть результаты тепловизионной съемки, подтверждающие продувание стен, то это является серьезным юридическим аргументом в споре с региональным оператором. В таких случаях жильцам следует настаивать на проведении независимой строительно-технической экспертизы, которая зафиксирует текущее состояние швов и докажет, что вентилируемый фасад в данной ситуации без подготовки основания является полумерой, не решающей проблему плесени и дискомфорта внутри жилых помещений, — считает эксперт.

По ее мнению, технологически верно было бы вскрыть проблемные участки швов, провести их санацию современными полимерными материалами с высокой адгезией, обеспечить антисептическую обработку и лишь после этого приступать к устройству вентилируемой системы. Отсутствие этого этапа в смете капитального ремонта зачастую является административной ошибкой, которую необходимо исправлять через претензионную работу с Фондом капремонта.

— Собственникам важно добиваться включения работ по герметизации стыков в перечень обязательных мероприятий, так как в противном случае эффективность вентилируемого фасада будет сведена к минимуму, а скрытые дефекты панелей продолжат разрушать конструктив дома изнутри, создавая риски для здоровья людей из-за постоянной плесени в квартирах, — отмечает Анна Зеленская.

Куда делить 6 миллионов?

В ответе на запрос «ИрСити» в Фонде капремонта также рассказали, почему на аукционе были отыграны работы на сумму 6,1 миллиона рублей, а не на 12,5 миллиона, которые были у дома в резерве. Изначально, следует из документа, был произведен сметный расчет стоимости ремонта фасада с учетом утепления стен, ремонта межпанельных швов, парапета и цоколя, покраски фасада, ремонта входов в подъезды и замены окон мусорокамер. Общая стоимость работ как раз составляла 12,5 миллиона рублей.

— Остатка расчетного фонда капитального ремонта МКД с учетом необходимости замены двух лифтов в 2037 году было недостаточно, в связи с чем сумма итогового сметного расчета по ремонту фасада была снижена до 6,1 млн рублей. При составлении сметного расчета учитывались приоритетные виды по ремонту фасада, а именно утепление торцов. По данной смете были подготовлены документы для электронного аукциона, — добавили в ответе.

Также в фонде отметили, что на момент разработки сметной документации специалисты организации располагали информацией, что частичный ремонт межпанельных швов ранее делала управляющая компания за счет средств текущего ремонта, в связи с чем этот вид работ был исключен.

На встрече с собственниками 18 мая представители Фонда капремонта отметили, что сейчас, поскольку срочной замены лифтов не требуется, оставшиеся 6,5 миллиона рублей можно направить на ремонт фасада дома целиком по периметру.

— Если получится уложиться в сумму, то можно провести допаукцион и отремонтировать не только торцевые стены, опять же сделать швы. Юридически это сделать можно, нужно ли это технически — этот вопрос, который необходимо решить, — отметили специалисты.

Редакция «ИрСити» также направляла запрос в УК «Южное УЖКС», однако в компании сообщили, что не могут предоставить ответы на заявленные вопросы.