Законы и недвижимость

За минувший год произошло множество интересных событий в законодательной сфере. Инициативы, спровоцированные ситуациями, выходящими за рамки повседневности, появлялись, как грибы после дождя, в корне меняя жизнь людей. Среди всех законодательных проектов эксперты выделяют ряд, который затрагивает область недвижимости. Причем не только день настоящий, но и грядущие пару лет.

Первым в обзоре от адвоката «Первого столичного юридического центра» Олега Сухова стоит Семейный кодекс РФ, в частности – защита прав несовершеннолетних детей в области обеспечения жильем в случае расторжения брака между родителями. В данном случае речь пойдет об имущественных правах детей в рамках федерального законодательства.

В Госдуму внесен законопроект, согласно которому разведенных родителей хотят обязать оплачивать, помимо алиментов, расходы на найм квартиры для ребенка. По мнению авторов документа, такая поправка в Семейный кодекс пойдет на благо, прежде всего, одиноким матерям с детьми, после развода оказавшимся без жилья. По словам экспертов, в основном разводы происходят в жизни не очень богатых людей, бывшие супруги и так обязаны платить алименты в размере 25–50 процентов от заработной платы в зависимости от количества детей. Дополнительные расходы могут оказаться слишком тяжелым бременем.

Вообще при решении суда, с кем из родителей оставить ребенка, вопросы жилья являются второстепенными. В первую очередь внимание обращается на морально-этические факторы, отношения детей к матери или отцу, здоровье родителей. Тем не менее, этот вопрос является одним из ключевых при соблюдении прав детей. «Нередко при разводе один из родителей (чаще всего, мама), с которым остается ребенок, оказывается фактически на улице. Очень многие папы выселяют бывшую жену и детей через в суд, совершенно не задумываясь о том, где они будут жить, – отмечает эксперт по вопросам защиты прав детей Татьяна Козлова. – Поэтому депутаты озаботились разработкой стандартов, обеспечивающих качество жизни ребенка в случае развода родителей. Одно из положений этого стандарта будет касаться обязательств родителей по выплате средств на аренду жилья либо по участию в приобретении жилплощади в собственность ребенка (сейчас рассматриваются различные варианты решения квартирного вопроса при разводе)».

Суть предлагаемых поправок сводится к тому, чтобы разведенных отцов или матерей обяжут нести дополнительные расходы, связанные с наймом квартиры для второй половины семьи, которая возьмет на себя обеспечение ребенка. С указанной инициативой выступила группа депутатов «Справедливой России» и «Единой России», которая внесла в Госдуму законопроект с поправкой в Семейный кодекс, которая дает возможность суду привлечь родителя, проживающего отдельно от ребенка, к участию в несении дополнительных расходов на ребенка, связанных с наймом (поднаймом) жилого помещения.

К сожалению, помимо благих целей, которые преследует проект, в нем есть ряд неясностей. В частности, не прописаны все обстоятельства, которые заставят разведенного родителя нести ответственность за расходы по найму помещения. Нет в нем и нормы, как должны распределяться расходы за арендованные для ребенка квадратные метры между бывшими супругами. Непонятно также, какая именно жилплощадь будет обеспечивать возможность совместного проживания ребенка и его родителя: комната в малосемейке или съемный загородный дом.

«Мое мнение по указанному законопроекту таково, что применить в предполагаемой части его будет очень и очень сложно, так как механизм зарегистрированных арендных отношений с оплатой по безналичному расчету в нашей стране не нашел своего распространения. Взыскание по незарегистрированным договорам найма и расписками о фактическом получении денежных средств, может привести к значительным злоупотреблениям», – комментирует адвокат «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов.

Следующие поправки также затрагивают имущественные права бывших супругов на совместную недвижимость. Госдума намерена внести поправки в Жилищный кодекс, призванные защитить права на жилье за бывшими супругами. Согласно поправкам, членам семьи собственника, в том числе бывшим супругам (только зарегистрированным в квартире), предлагается сохранить право проживать в квартире даже в случае продажи недвижимости.

Это изменения предлагается внести и в статью 31 ЖК РФ и в статью 292 ГК РФ. Последняя, как уточняет эксперт, за последние пять лет дважды видоизменялась. До 2006 года новый собственник не имел возможности продать квартиру, если жилое помещение приобреталось с прописанными в ней лицами (квартира с начинкой, как шутили юристы). В настоящее время рассматриваемая статья 292 ГК РФ позволяет выписывать покупателям зарегистрированных в квартире лиц – бывших членов семьи продавца.

«Предлагаемые поправки дадут возможность на законодательном уровне предоставлять возможность отсрочки выселения для бывших членов семьи продавца, – поясняет Олег Сухов. – Данная законодательная инициатива очень полезна и правильна для социального государства, каким является РФ, однако сразу стоит отметить, что в настоящее время указанные споры в суде разрешаются именно в данном порядке на основании Постановлений Верховного суда РФ. Данные законодательные изменения никак существенно не повлияют на рынок недвижимости, так как не могут иметь существенного влияния в силу своей количественной незначительности и сложившейся практике разрешения при наличии пробела в законодательстве».

Еще одна законодательная инициатива, вызвавшая неоднозначный резонанс в обществе, касается многострадальной прописки. В Госдуму внесен законопроект, которым предлагается прекратить практику, когда люди наживаются на регистрировании в своей квартире десятков граждан. Инициатором поправок в Жилищный кодекс и другие законодательные акты РФ выступил председатель думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.

Предлагается установить размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади. Так, при общей площади до 30 квадратных метров доля в праве собственности должна составлять не менее одной трети, для жилых помещений площадью от 30 до 60 квадратных метров – одной шестой, от 60 до 120 квадратных метров – одной десятой. Указанные правила не распространяются на жилые помещения площадью свыше 120 «квадратов», а также на случаи, когда доля в праве собственности возникает при наследовании жилого помещения.

«Указанная инициатива весьма спорна, и, на мой взгляд, до конца не доработана, а именно, право собственности предполагает под собой в том числе и право пользования жилым помещением, поэтому не совсем понятно, как такое гражданское право будет ограничено на практике. Такого рода изменения в Жилищном кодексе будут противоречить Гражданскому кодексу, – отмечает адвокат. – Если же в рассматриваемой части будет возможным реализовать задуманное, то в значительной степени снизится такое распространенное и негативное явление в нашей сегодняшней практике, как квартирное рейдерство, когда лица, покупающие незначительные доли в квартирах, пытаются занять жилое помещение на основании свидетельства о праве собственности. В задуманном варианте вселиться в квартиру будет невозможно без решения суда, а это станет гарантией других собственников жилых помещений, чьи права будут реально защищены законом».

А вот следующая инициатива напрямую затрагивает рынок недвижимости, о чем мы неоднократно писали – налог на недвижимость (ориентировочно, вводится с 1 января 2013 года). Планируется, что новый налог будут платить физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями на праве собственности, а также владельцы земельных участков с правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследства.

Планируется, что площадь в 50 квадратных метров не будет им облагаться, каким образом будет облагаться жилая недвижимость большей площадью, и тем более нежилая недвижимость, – пока данный вопрос не решен. В силу возникших дебатов и возмущений со стороны населения, в проекте появилась строка о льготных категориях граждан, которых налог на недвижимость будет практически не касаться. В первую очередь это пенсионеры, герои и ветераны войны, инвалиды первой и второй групп, чернобыльцы, афганцы, воины-интернационалисты, члены семей военнослужащих и другие. Какие нормы соцминимума или соцвычетов при уплате налога на недвижимость установят для других категорий населения и что в них войдет, пока неизвестно.

«Безусловно, новый налог может привести к тому, что рынок недвижимости станет менее привлекательным с инвестиционной точки зрения, однако, это может привести к дополнительному развитию покупательной способности менее обеспеченных слоев населения, что, скорее всего, приведет к снижению цен на жилье в целом. Ставка налога планируется на уровне 0,1–2 процента в год, на мой взгляд, это является достаточно высоким процентом налогообложения. Для государства налог на недвижимость является перспективным источником формирования доходов бюджетов субъектов РФ», – отметил Олег Сухов.

И еще одна поправка в Градостроительный кодекс РФ, которая как раз была спровоцирована трагическими событиями в стране. В Госдуму внесен новый вариант законопроекта с поправками в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты РФ, который возлагает материальную ответственность за безопасность зданий и сооружений на их собственников. Скорректировать действующие правовые нормы авторов инициативы заставили участившиеся случаи обрушения зданий, сооружений и другие аварийные ситуации, повлекшие человеческие жертвы. Председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум назвал несколько таких трагических эпизодов последнего времени – обрушение «Трансвааль-парка», здания Басманного рынка и пожар в клубе «Хромая лошадь».

По мнению разработчиков, законопроект предусматривает не только выплату владельцем компенсаций в случае трагических происшествий, он направлен также на то, чтобы собственник вел себя более ответственно, чтобы он правильно осуществлял эксплуатацию зданий и сооружений. Согласно новым поправкам, при приобретении зданий будущий собственник будет проводить экспертизу, которая позволит выявить те или иные дефекты. При приемке зданий в долгосрочную аренду арендатор также будет проводить обследование здания. И это якобы должно привести к тому, что будут заключаться договоры с более компетентными и профессиональными эксплуатирующими организациями, а также более качественно будет осуществляться строительный надзор.

«Таким образом, в целях повышения безопасности зданий и сооружений решается три задачи: во-первых, вводится имущественная ответственность собственников зданий и сооружений, во-вторых, повышается качество проектной документации, в-третьих, регулируются вопросы эксплуатации зданий и сооружений. По моему мнению, реализация предполагаемых положений законопроекта приведет к увеличению роста взяток, а соответственно, к повышению стоимости недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Кроме того, возрастет размер арендных платежей. Приведут ли желанные законодательные инициативы в ближайшем будущем к повышению качества и безопасности строительных работ – большой вопрос»,— резюмирует Олег Сухов .