Ипотеки – больше, квадратов – меньше?

Рынок жилья как будто решил подкинуть новую задачку аналитикам. В то время, как одни регионы бьют рекорды по строительству, другие опасаются не выполнить планов по новостройкам. Но общий тренд очевиден: спрос на жилье и, в частности, на ипотеку демонстрирует устойчивый рост. Почему банки полюбили пенсионеров, когда строители откажутся от точечной застройки и кому не повезет с планами по вводу жилья, читайте в нашем обзоре.

В Ростове число ипотечников превышает количество строящихся метров. Надо заметить, что регион в целом достаточно активно строится. Есть одно «но» – в основном «метр гонят» частники.

«В первом полугодии 2013 года на Дону построено около 838 тысяч квадратных метров жилья, – сообщил заместитель губернатора Ростовской области Сергей Трифонов. – Объем ввода жилья за январь-июнь текущего года вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 5,3%. Всего за шесть месяцев текущего года в Ростовской области введено в эксплуатацию 837,9 тысячи квадратных метров жилья. Доля индивидуальных застройщиков в общем объеме введенного жилья составила 72,9% – 611,4 тысячи квадратных метров. Предприятиями и организациями возведено 226,5 тысячи квадратных метров жилья».

В то же время потребность в жилье в донском регионе весьма высока, жители области активно решают свой квартирный вопрос с помощью ипотечного кредитования. По информации областного министерства строительства, архитектуры и территориального развития, в январе-июне жители региона получили почти семь тысяч кредитов (6801 кредит) на общую сумму 10,4 млрд рублей. Это на 23,3% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Средняя ставка ипотечного кредита – 12,4%. По словам руководителей агентств недвижимости, около 70% всех сделок совершаются с помощью ипотеки.

Что касается соотношения спроса и предложения на ростовском рынке недвижимости, то мнения риелторов кардинальным образом различаются. Например, генеральный директор АН «Стройкомплекс» Екатерина Войтешонок считает, что в Ростове спрос превышает предложение, что и провоцирует рост цен на недвижимость. А директор АН «Универсал-недвижимость» Валерий Мироненко убежден, что выбор квартир огромен, и их успешно продают те, кто готов снижать цену.

По показателям стоимости жилой недвижимости среди городов страны Ростов-на-Дону находится на девятом месте. Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в июле здесь составляет 62 052 рублей за квадратный метр, как сообщает независимый аналитик ростовского рынка недвижимости Алексей Чумаков. «Стоимость квадратного метра жилья в Ростове-на-Дону в течение последних месяцев практически не изменилась, за исключением июня, когда рост был в пределах месячной инфляции», – отмечает он.

Первое полугодие-2013 оказалось ярким для рынка жилой недвижимости Ярославской области. В начале года цены начали быстро расти, но во втором квартале темп роста замедлился. Главной интригой весны аналитики называют снижение ипотечных ставок, о котором заявил Сбербанком России. Во втором квартале рынок вел себя вполне предсказуемо.

«Отдельно стоит подчеркнуть тренд 2013 года – заметное увеличение объемов строительства и предложения таунхаусов. Их ассортимент по-прежнему не велик, но рост предложения заметен. Главным изменением стала «мода» на таунхаусы небольших и средних площадей, предложение которых в предыдущие годы по большому счету отсутствовало», – уточняют аналитики компании «Метро-оценка».

Средневзвешенная цена предложения квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке Ярославля в июне 2013 года составила 49,5 рублей, что на 6,65% больше, чем в декабре 2012 года и на 2,3% выше, чем в марте этого года.

По данным АИЖК, с января по июнь 2013 года объем выданных ипотечных кредитов значительно вырос – с 385 000 до 4 059000 рублей (в аналогичном периоде прошлого года соотношение было иным – 252000 в январе и 3148 000 рублей в июне). Несмотря на то, что строительная отрасль Ярославской области в целом постепенно наращивает объемы и темпы, их не хватает, чтобы покрыть растущий спрос. Тем более, что в прошлом году заявленный план сдачи жилья в эксплуатацию выполнить не удалось.

По данным консалтинговой компании MACON Realty Group, на сегодняшний день во многих строящихся проектах почти или совсем нет свободных квартир. За два года стоимость квадратного метра выросла на 22%, но активность покупателей постоянно растет – жилье по-прежнему в дефиците.

В 2013 году в городе собираются ввести порядка 210 тысяч квадратов жилья, но за первые полгода в Ярославле введено в эксплуатацию лишь 25,5% от запланированного властями в этом году объема жилья. При этом, согласно данным Росреестра, количество сделок купли-продажи также растет: с 6760 в первом квартале до 15831 во втором. В прошлом году разница составляла порядка 10 тысяч сделок. Доля сделок с ипотекой также растет, правда незначительно (плюс 1%). В прошлом году она скакнула с 16,8% до 20,10%.

«Соотношение между спросом, выросшим за прошлый год за счет механизма работы ипотеки, и снижением объемов строительства (в том числе сдачи домов) привело к росту цены за квадратный метр, – считает исполнительный директор некоммерческого партнерства «Ярославский строительный альянс» Владимир Липанов. – Плюс в том, что у значительной части населения сейчас появилась возможность ипотечного кредитования. Сегодня 80% жилья покупается за счет ипотеки. При этом нет предпосылок для резкого увеличения объемов строительства, поскольку покупательская способность населения осталась прежней. Немаловажен и тот факт, что в области строится исключительно коммерческое жилье, а региональные и городские структуры, государство не участвуют в качестве заказчиков социального жилья. Это не может не сказаться на состоянии рынка».

По данным Башкортостанстата, в первом полугодии в регионе введено 1009,7 тысячи квадратных метров жилья. Сколько это в квартирах? Если представить, что строились исключительно «однушки» площадью 33 квадратных метра, получается почти 30 600 квартир (382 четырехподъездные пятиэтажки). Но далеко не все учтенное официальной статистикой жилье в действительности представляет собой квартиры. По-прежнему в Башкирии высок процент индивидуального строительства. Почти 83% из более чем миллиона квадратных метров частные лица возвели самостоятельно.

Башкирия является вторым в Приволжском федеральном округе регионом по вводу жилья. Однако эти объемы не достаточны для снижения стоимости метра. Квартиры в Уфе и Башкирии по-прежнему дорожают. Как сообщила руководитель сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева, к августу новостройки в столице республики выросли в цене на 10,5%, готовое жилье – на 1,7%.

При этом граждане стали чаще обращаться к ипотеке. По данным Управления Росреестра по РБ, если в первом полугодии 2012 года ведомство зарегистрировало около 27 000 подобных сделок, то в 2013 году их уже более 30 000. На динамику повлияло увеличение объемов банковского кредитования. Также граждане стали чаще приобретать жилье с использованием материнского капитала.

Рост обращений к ипотечным программам отметила и руководитель Ипотечного бюро Камила Фазлыева. «В частности, граждане больше стали прибегать к военной ипотеке. Это связано с тем, что с 1 января 2014 года изменятся условия ее предоставления», – подчеркнула эксперт рынка.

Волгоградские строители начинают отходить от кризиса 2008 года. По данным областного правительства, за первые шесть месяцев 2013 года в Волгограде было введено 68,4 тысячи квадратных метров жилья, что на 25,4 процента больше, чем за аналогичный период прошлого года. 28 тысяч квадратных метров из этой суммы пришлось на один жилой комплекс «Новый свет», расположенный на улице Малиновского в Советском районе Волгограда. В других районах показатели сдачи варьируются от 400 квадратных метров в Центральном районе до 7,2 тысячи метров в Кировском.

Всего же, по прогнозам специалистов комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, к концу текущего года будет введено не менее 380-400 тысяч квадратных метров жилья. Значительные объемы ожидаются от завершения строительства жилых домов в районе бульвара 30 лет Победы в Дзержинском районе, по улице Комарова в Советском районе, а также улицам 64-й Армии и улице Санаторной в Кировском районе. Градостроительные же чиновники уверены, что взятую планку в 380 тысяч квадратных метров жилья к концу года выполнят.

По словам главного архитектора Волгограда Александра Моложавенко, «достаточно просто проехать по городу и посмотреть – стройки идут. Строится «Родниковая долина», строится «Новый свет», «Санаторный», и т.д.. Причем речь идет о комплексном освоении». Отметим, что наибольшее количество новостроек сосредоточено в Кировском и Советском районах Волгограда.

Что же касается ипотечного кредитования, то за первые полгода 2013 года Волгоградским АИЖК было выдано 4697 ипотечных кредитов на общую сумму 6 миллиардов 45 миллионов рублей. Средняя продолжительность кредитования составила 181,6 месяца, средний процент ипотеки – 12,7. При этом, несмотря на осторожные прогнозы по темпам роста ипотечного кредитования, в агентстве отметили, что за первые полгода количество ипотечных кредитов выросло на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

День строителя Архангельская область встретила с превышением ввода в эксплуатацию новых квадратных метров на 16 процентов. Такой показатель получается, если сравнивать цифры с первым полугодием прошлого года. За шесть месяцев 2013 года в Поморье за счет всех источников финансирования введено в строй 86,5 тысяч квадратных метров жилья. Таким образом, построена и сдана 1291 квартира. Треть от общего объема возведенного жилья выпадает на долю индивидуальных застройщиков, а 60 процентов занимает многоэтажный сектор.

Вышеуказанные цифры составляют 24,7 процента от годового плана по сдаче квадратных метров, сформированного для нашей области Минрегионом России. Всего же в соответствии с контрольными показателями федерального центра в Поморье должно быть введено в эксплуатацию в этом году 316 тысяч квадратов жилья.

Предполагается, что растущий объем предложения потянет вниз (или хотя бы заставит сбавить темпы роста) стоимость квадратного метра. В столице Поморья за первую половину 2013 года уже подешевели однокомнатные квартиры. Как сообщает агентство недвижимости «Троицкий дом», в среднем по городу цены предложения упали на 1,5%, но это с учетом того, что в первый квартал рынок топтался на месте. Фактически основное снижение пришлось на второй квартал. На отдельные особо завышенные категории квартир цены снизились на 5-6%. Подробную информацию мы публиковали в начале августа.

«Покупатели все еще ждут снижения стоимости жилья на вторичном рынке, но в целом уже можно найти недорогие квартиры в каждом сегменте, – говорит директор агентства недвижимости «Троицкий дом» Константин Файзулин. – Продавцы в большинстве случаев идут на уступки и снижают цену. Если речь идет не о прямой продаже, а об обмене квартиры на другую, когда требуется встречная покупка, то в такой ситуации интересы продавца никак не страдают: он может снизить цену на свою квартиру и найти встречную квартиру по приемлемым деньгам. При нынешнем положении дел от такого обмена можно даже немного выиграть».

* данные Информационно-статистической системы (ИСС) по рынку жилья и ипотеки в России.

Пермский край, несмотря на планы регионального правительства по сдаче миллиона квадратных метров в год, видимо, этой цифры не достигнет. Всего за первое полугодие в крае введено в эксплуатацию около 238 тысяч квадратных метров жилья, из них 111 – индивидуальными застройщиками, сообщает Пермьстат. Это всего на 0,4% выше, чем за тот же период прошлого года. Всего в 2012 году, к слову, удалось возвести 820 «квадратов». В Перми, где традиционно строят больше всего, и вовсе сдали на 9% жилья меньше. По словам аналитиков, прогнозные показатели по объему ввода жилья для краевого центра в 2013 году остаются неизменными – 420-460 тысяч квадратов.

Зато есть надежда, что в грядущие годы ситуация изменится – по итогам второго квартала 2013 года было выдано 36 разрешений (из них повторных 12) на строительство многоквартирного жилья общей площадью около 348 тысяч квадратных метров. Прирост к первому кварталу 2013 года составил 81%. Значит новых проектов будет больше. «Также наблюдается снижение доли повторных разрешений, – отметил главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Борис Николаев. – Впервые в течение длительного периода времени объем разрешений на новые объекты жилья превысил половину всего объема выданных разрешений на строительство».

С ипотекой в Пермском крае не все гладко. По данным Национальной службы взыскания, регион вошел в число тех субъектов, где доля просроченной задолженности по ипотеке выше среднероссийской. Тем не менее, пермяки продолжают брать кредиты – по данным Центробанка в регионе выдано за полугодие почти 9,5 тысяч ипотечных займов на сумму более 11 млрд рублей. При этом темпы роста ажиотажа клиентов снизились. Если в 2012 году в среднем увеличение ипотечного портфеля составлял 65%, то в этом году этот показатель держится на отметке 30%.

При этом пермяки все больше стали интересоваться новостройками, а интерес к вторичному жилью начал падать. Как отмечают эксперты, это связано с тем, что в городе все больше появляется новых объектов по привлекательной цене. «Одна из тенденций, с которыми мы столкнулись, это увеличение сроков реализации квартир на вторичном рынке жилья, – рассказывает зампредседателя совета НП «РГР. Пермский край», генеральный директор ООО «Респект» Алексей Ананьев. – Сроки реализации в среднем составляют от трех до шести месяцев».

Рынок жилой недвижимости Тюменской области (без автономных округов) с начала года показывает растущие темпы ввода квадратных метров. Данные показатели значительно выросли по сравнению с прошлым годом. Так, только во втором квартале текущего года эта цифра равнялась 465,3 тысячи «квадратов», а в тот же период 2012 года – 303,6 тысячи.

Параллельно с этим можно говорить о поступательном росте цен на жилье. Так, во втором квартале 2013 года средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья (учитывается как первичный, так и вторичный рынок) равнялась 51 тысячи 262 рублям, в первом квартале 2013 года – 50 тысяч 460 рублей. Для сравнения: в третьем квартале 2012 года стоимость «квадрата» составляла 49 тысяч 109 рублей, а во втором квартале прошлого года – 47 тысяч 972 рубля. Таким образом, цена тюменского «квадрата» за анализируемый период (второй квартал 2012 – второй квартал 2013 годов) выросла в среднем чуть более чем на три тысячи рублей.

Рост наблюдался и в части выдачи ипотечных кредитов. За первое полугодие их объем составил 10 миллиардов 643 миллиона рублей. Эти данные также говорят о популярности такого вида кредитования, ведь по сравнению с аналогичным периодом прошлого рода наблюдается рост ипотеки. По данным на июль 2012 года, объем выданных ипотечных кредитов составил 8 миллиардов 724 миллиона рублей. Этот рост проходил равномерно с начала года, увеличение составляло в среднем два миллиарда ежемесячно.

Можно говорить о стабильности тюменского рынка недвижимости, ведь параллельно с ростом вводимых в эксплуатацию жилых «квадратов» растет и число ипотечных сделок, что говорит о востребованности жилья в данном регионе.

В Самарской области меняется портрет среднего ипотечника. Эксперты отмечают, что он становится старше.

«В последнее время участились обращения заемщиков-пенсионеров за ипотечными кредитами, – рассказали в пресс-службе Самарского отделения Сбербанка России. – По условиям кредитования период обслуживания кредита не должен превышать 75-летнего возраста заемщика. Наличие специальных предложений в рамках акции для молодых семей подстегнуло активность этой категории заемщиков».

По данным АИЖК, в первом полугодии 2013 года было выдано 9 тысяч 634 ипотечных кредита на общую сумму 12 млрд 168 млн рублей. При этом доля региона в общем объеме выданных кредитов с начала года составила 2,24% (в первом полугодии 2012 года – 2,37%). Для сравнения – в первом полугодии 2012 года было выдано 9 тысяч 534 кредита на приобретение жилья на сумму 10 млрд 209 млн рублей.

Однако жители региона не только берут займы, все чаще самарцы становятся должниками по ипотечным кредитам. Так, объем задолженности в первом полугодии 2013 года составил 50 млрд 664 млн рублей, тогда как в первом полугодии 2012 года этот показатель был заметно меньше – 38 млрд 996 млн рублей.

Кроме прочего, эксперты отмечают увеличение доли сделок при покупке квартир в новостройках. «Это главное отличие текущего года от прошлого, – считает пресс-секретарь «Самарский гильдии строителей» Андрей Большаков. – Если год назад в ипотеку застройщики продавали каждую третью, то в текущем – каждую вторую квартиру. Одним словом, сегодня время покупателя, и за него идет борьба не только среди застройщиков, но и в среде банковской».

Что касается количества построенного жилья в Самарском регионе, то с начала года его стало немного больше: в регионе построено 270,8 тысячи квадратных метров (в первом полугодии 2012 года – 245,90 тысячи квадратных метров).

Ранее губернатор Самарской области Николай Меркушкин поставил задачу удвоить темпы строительства. По данным главы региона, в первом полугодии 2013 года в области в эксплуатацию сдали более 500 тысяч квадратных метров жилья. И хотя этот показатель превышает прошлогодний в два раза, по мнению губернатора, этого недостаточно. «Нам еще предстоит огромный объем работы, – говорит Николай Меркушкин. – Несмотря на позитивную динамику в жилищном строительстве мы отстаем от наших соседей. В Татарстане, Башкирии вводится в 2–2,5 раза больше жилья, чем в Самарской области. Наша задача – как минимум удвоить темпы жилищного строительства». По словам губернатора, область нуждается в 40 млн квадратных метрах жилья.

В Челябинске наблюдается спад жилищного строительства. По словам первого заместителя министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства области Сергея Сихарулидзе, ввод жилья в регионе в первом полугодии текущего года достиг показателя больше 452 тысяч квадратных метров (27 процентов от планового годового показателя). Это на 23,4 процента меньше, чем за аналогичный период 2011 года. При этом спад наблюдается не только в многоэтажном строительстве, но и в индивидуальном и малоэтажном. Так, по состоянию на 1 июля 2013 года в эксплуатацию введено 176,2 тысячи квадратных метров такого жилья, что на 15 процентов меньше, чем за тот же период 2012 года. Однако чиновники связывают это, скорее, с изменением законодательства и неспешной регистрацией недвижимости собственниками.

Причиной также может быть перенасыщение рынка, ведь в минувшем году на Южном Урале было введено в эксплуатацию почти 1700 млн квадратных метров жилья (регион стал девятым в рейтинге регионов по этому критерию). «Произошел естественный спад. Говорить о системных спадах я бы не стал», – резюмировал замминистра.

Лидерами по вводу жилья, согласно промежуточным итогам текущего года, остается Челябинск (148 тысяч квадратных метров), Магнитогорск (52 тысячи квадратных метров), Копейск (50 тысяч квадратных метров), Миасс (24,8 тысячи квадратных метров), Сосновский муниципальный район (78,5 тысяч квадратных метров). Однако эти показатели меньше прошлогодних в два раза. Между тем, в области строят новые планы – в ближайшие годы в областном центре планируется построить 2,7 млн квадратных метров жилья.