Из Москвы – в регионы: планы застройщиков

В ситуации кризиса бизнес ищет новые пути развития, и строительные компании в этом случае – не исключение. Кто-то меняет формат возводимого жилья, ориентируясь на текущий спрос рынка, другие же расширяют границы присутствия. Так, все больше столичных девелоперов организуют свои стройки в различных регионах страны. Чего ищут застройщики в других регионах и что они готовы возводить – в нашем обзоре. В чем интерес застройщика? Выходить на новый рынок всегда непросто. Для этого нужны специальные знания и определенная смелость. Между тем это открывает новые перспективные горизонты для застройщика и расширяет его возможности. А для региональных властей появление иногороднего игрока на рынке недвижимости – показатель комфортного инвестиционного климата. «Я не могу сказать, что речь идет о массовом выходе застройщиков в регионы. Там, где это происходит, обычно есть государственная поддержка таких застройщиков. Например, через финансирование по программам АИЖК, госгарантии по кредитам и государственно-частное партнерство с местными властями через обеспечение проектов инфраструктурой, выделение земель, контракты на выкуп части построенных квартир», – считает генеральный директор компании INDIGO development Роман Еремян. Московские девелоперы при создании нового проекта с выходом в другой регион довольно тщательно оценивают будущие выгоды и затраты, выбирая наиболее подходящий вариант реализации. «Мы делим спрос в регионах на две части. В первом случае мы смотрим исключительно рыночные механизмы и затраты как первоначального капитала на покупку земельного участка и прокладку всех сетей, так и необходимый объем банковского кредитования для успешного развития проекта. Во втором случае рассматриваем возможность государственно-частного партнерства. Если государство в лице главы региона заинтересовано в объемах, фиксированных ценах или в каком-то количестве бесплатного жилья для специальных категорий граждан и готово участвовать в финансировании инженерной и социальной инфраструктуры, тогда возникает возможность реализации уникального проекта на основе государственно-частного партнерства», – поделился опытом генеральный директор группы компаний «Экодолье» (г. Москва) Константин Филиппишин. Кроме того, по его словам, в регионах с невысокой ценой на недвижимость и небольшой емкостью рынка государственно-частное партнерство (ГЧП) становится единственной возможностью реализации таких крупных проектов. Наиболее перспективными с точки зрения жилищного строительства являются Тюмень, Ростов, Краснодар, Казань, Калуга, Волгоград, Белгород, Калининград, Новосибирск, Пермь, Нижний Новгород, Санкт-Петербург и областные земли вокруг Санкт-Петербурга, Новая Москва и города Московской области. Об этом рассказал Роман Еремян. «Это крупные городские агломерации в регионах с развитой обрабатывающей и добывающей промышленностью или мощным аграрным сектором», – пояснил он. Представители компании «Экодолье» отмечают особое отношение к инвестициям в Калужской области. «Конкуренция и административные барьеры есть во всех регионах. И здесь мне особенно хочется выделить Калужскую область, в которой минимальные барьеры и максимальная поддержка бизнеса со стороны правительства и губернатора. Замечу, что мы не просим никаких преференций, главное – прозрачность, предсказуемость всех процедур и отношений с регулирующими органами. А с рыночными рисками мы справимся самостоятельно», – рассказал Константин Филиппишин. Управляющий директор компании ORIGIN CAPITAL (г. Москва) Сергей Богданчиков добавил, что при выборе города девелоперами рассматриваются такие показатели, как уровень промышленного производства, развитие сферы услуг и торговли, международные и межрегиональные отношения, уровень безработицы и доходы населения, миграция и так далее. «Важно правильно спрогнозировать потенциал развития экономики города. Стоимость жилья может быть низкой, но если у города высокий инвестиционный потенциал, то здесь имеет смысл вкладывать средства в жилую недвижимость. Дело в том, что города с невысокой численностью населения и отсутствием градообразующих предприятий наиболее подвержены экономическим спадам», – считает эксперт. Наиболее привлекательные регионы Безусловный интерес у столичных «варягов» вызывают города-миллионники и приближенные к ним города, в которых активными темпами развивается строительная сфера. Конечно же, без внимания не остаются и те регионы, где довольно высокие спрос на квартиры и стоимость квадратного метра. «В городах-миллионниках спрос на недвижимость остается стабильным благодаря активным миграционным потокам и строительная отрасль набирает обороты. Именно поэтому они являются наиболее перспективными. Конечно, основным локомотивом развития отрасли является Москва, но и многие крупные города также постепенно подтягиваются вслед за столицей», – считает коммерческий директор компании B2B-Development (г. Москва) Михаил Куликов. В качестве примера Куликов привел город Новосибирск, в котором три-четыре года назад начался строительный бум, а объемы ввода нового жилья с каждым годом только увеличиваются. «По нашим данным, темп роста объемов вводимого жилья в этом городе составляет в среднем 5% в год. При этом объемы полностью поглощаются рынком, спрос соответствует предложению. Город является центром притяжения жителей других регионов, которые ищут более комфортные условия для проживания, учебы и работы. Так, на сегодняшний день порядка 35% новостроек в Новосибирске покупают жители соседних регионов. И если в Москве тенденция активного прироста населения наблюдается уже давно, Новосибирск лишь недавно стал входить в число наиболее привлекательных городов по качеству жизни и уровню обеспеченности рабочими местами», – отметил Михаил Куликов. С коллегой согласен и Сергей Богданчиков. По его словам, в городе с численностью меньше миллиона жителей застройщику есть смысл заходить со своими проектами, если в них стоимость квадратного метра жилья начинается от 55 тысяч рублей. «В основном это города, расположенные ближе к столице, поскольку затраты на логистику не позволяют создать рентабельный проект. К ним относятся Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань, Нижний Новгород, Тюмень, Новосибирск, Ярославль и другие», – сказал он. Сергей Богданчиков также добавил, что если стоимость квадратного метра оказывается ниже этой суммы, то доход не может покрыть затраты на строительство и логистику. Строительство от Урала к востоку России затруднительно из-за высоких затрат на организацию логистических процессов. Представитель компании «Экодолье» поделился своим опытом освоения регионального строительного рынка. И если в сфере многоэтажного жилищного строительства застройщик часто выходит на подготовленный с точки зрения инфраструктуры и коммуникаций участок, то с загородной недвижимостью дело обстоит несколько сложнее. «В Оренбурге нам удалось сделать самый успешный малоэтажный проект в России, продавая уже четвертый год подряд дом в день. Это произошло благодаря мудрой политике правительства Оренбургской области. В соответствии с действующим соглашением, инвестор строит всю инфраструктуру внутри поселка, а внешние сети и социальную инфраструктуру область взяла на себя. На сегодняшний день мы не знаем ни одного другого подобного проекта в России», – заметил Константин Филиппишин. Что интересно регионам? Жилые дома, жилые комплексы, много- или среднеэтажная застройка – вариантов проектов множество. И выходя из комфортной зоны привычного строительного рынка, важно понять, чего хотят клиенты в том или ином регионе. Так, московские девелоперы строят в центре городов-миллионников и берут на себя обязательства по возведению больших объемов жилых квадратных метров. «В частности, наша компания в ближайшее время планирует открыть продажи в масштабном проекте комплексной застройки, общая площадь которого составляет около 300 тысяч квадратных метров и который так же, как и первй проект, находится в историческом центре Новосибирска», – привел пример Михаил Куликов. Специалист компании «B2B-Development» считает, что ценовая категория и класс объектов, которые будут востребованы в непростой экономический период, – это объекты комфорт-класса с продуманной концепцией самих домов и внутридворового пространства. Того же взгляда на жилую недвижимость в регионах придерживается и гендиректор ГК «Экодолье». «Мы готовы выходить с максимально доступными и массовыми проектами. Для этого также они должны быть достаточно масштабными, чтобы на большое количество строящегося и продаваемого жилья распределять себестоимость внешних сетей. Поэтому наши проекты занимают площадь не менее 100 гектаров», – добавил Константин Филиппишин. О том, что российских инвесторов не интересует доходность в пределах 10-15 процентов, заявил замминистра строительства Александр Плутник. При этом, по его словам, такие цифры вполне устраивают китайских строителей, которые готовы возводить до 1,5 миллиарда квадратных метров в год. Он пояснил, что компания занимается возведением мультиформатных жилых комплексов, которые включают разные типы малоэтажного жилья – коттеджи, таунхаусы, дуплексы, квартиры в трехэтажных многоквартирных домах. «Такая широкая продуктовая линейка ориентирована на массового покупателя, в результате клиенты с любым бюджетом и предпочтениями могут найти у нас подходящий для себя вариант загородного жилья», – резюмировал Константин Филиппишин. Иностранный след Различные регионы нашей страны интересны не только отечественным девелоперам. Так, врамках реализации государственной программы «Жилье для российской семьи» первые жилые дома появятся в Кировской области. В строительстве бюджетного жилья не только в этом регионе, но и по всей стране оказались готовыми участвовать не местные девелоперы, а китайские застройщики. Не исключено, что стратегическое партнерство России с Китаем даст «зеленый свет» новым девелоперским проектам в регионах страны.