«Дачная амнистия» всё? Иркутский юрист рассказал, как изменится порядок регистрации частных домов

В ближайшее время в России могут полностью изменить порядок оформления в собственность частных домов. Если раньше любой человек мог построить на своем участке хоть скромную дачу, хоть роскошный особняк, а затем узаконить постройку по «дачной амнистии», то скоро эта схема перестанет работать. Почему всё изменилось и что делать тем, кто строится или планирует начать прямо сейчас, в своей колонке расскажет иркутский юрист Дмитрий Кокунов.

Не так давно в Госдуму внесен законопроект № 952 998−8 «О проведении на территории Московской области эксперимента в сфере строительства, реконструкции индивидуальных жилых домов и садовых домов». Эта инициатива может существенно изменить привычный порядок строительства и регистрации частных домов.

Сегодня большинство граждан пользуются так называемой «дачной амнистией», действующей с перерывом уже почти два десятилетия. Она позволяет оформить право собственности на дом, возведенный на садовом или индивидуальном участке без разрешения на строительство. Достаточно заказать технический план у кадастрового инженера и подать документы в Росреестр.

Это и есть «дачная амнистия», благодаря которой узаконены миллионы домов на садовых и ИЖС-участках.

Главный плюс этой схемы — стоимость. Вам необходимы только услуги кадастрового инженера, а это от 12 до 15 тысяч рублей. Кроме того, параметры дома вы определяете сами исходя из своей фантазии и отношений с соседями.

Но есть и минус — отсутствует контроль за строительством таких домов. Поэтому нередки случаи, когда дома строят вплотную к забору, застраивают весь участок и много чего еще.

После принятия нового закона ситуация серьезно поменяется. Пока только в Московской области, но в перспективе — по всей России.

Законопроект предусматривает, что регистрация нового дома будет возможна лишь при наличии градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Еще важнее то, что здание должно строго соответствовать этому документу.

Градостроительный план определяет ключевые параметры строительства:

• допустимую этажность и высоту;

• отступы от границ участка;

• зоны, где строительство запрещено (например, санитарные и охранные);

• подключение к инженерным сетям.

То есть, если владелец возведет дом ближе, чем разрешено, к забору, или построит мансарду, увеличив высоту, — оформить собственность на такой объект станет невозможно.

Законодатель предполагает, что собственникам участков с видом разрешенного использования «ведение садоводства», «личное подсобное хозяйство» или «индивидуальное жилищное строительство», купленных после 1 января 2026 года, будут автоматически направлять градостроительные планы. В свою очередь, минимальные отступы от него или другие важные нюансы будут переданы в управление Росреестра, чтобы учесть их при регистрации права на объект.

По сути, речь идет о попытке навести порядок в малоэтажной застройке. Государственные органы указывают, что без должного контроля тысячи домов строят без соблюдения санитарных, противопожарных и градостроительных норм.

Из-за этого появляются дома в зонах подтопления или без законного подключения к коммуникациям.

Единый подход и градостроительный план, по мнению законодателя, помогут избежать хаоса. Поселки станут более безопасными, а планировать строительство инфраструктуры станет проще.

У собственников участков появится больше формальностей. Получить градплан несложно, но бюрократически долго. Сначала нужно подать заявление в администрацию, затем дождаться согласований, после, при необходимости, заказать топографическую съемку. На практике это может растянуться на срок от пары недель до полутора месяцев.

Также вырастут расходы: теперь заплатить придется не только кадастровому инженеру, но и потратиться на подготовку документов и предусмотреть средства на возможную корректировку проекта здания под требования градостроительного плана.

Самое важное: дом должен строго соответствовать плану. Любое отступление грозит отказом в регистрации. Для тех, кто привык «строить на глаз» или менять проект в процессе, это станет неприятным сюрпризом.

Законопроект на первый взгляд прекрасен, но только если рассматривать «сферические участки в вакууме». Все они правильной площади (от 10 соток), ровной конфигурации, на них нет ранее построенных сетей или иных объектов.

Но если спуститься на грешную землю и взять средний участок в старом СНТ в Иркутске, где площадь 4 сотки, кругом охранные зоны сетей, аэропорта и иных строений, то значительная часть участков станет непригодной к застройке.

Эти нововведения в ближайшее время грозят только Московской области. Но как только их откатают там, опыт тиражируют на всю страну. Государство фактически делает шаг от «дачной амнистии» к контролю за частным градостроительством.

Поэтому, если у вас есть построенные, но не введенные частные дома, самое время их зарегистрировать.