Планировали и перепланировали. Как согласовать снос стен в квартире

Когда обычный ремонт не решает проблемы планировки, выручит перепланировка: перенести или частично демонтировать стену, чтобы увеличить площадь отдельных комнат. Есть важное правило: любые такие изменения нужно согласовывать заранее, а ряд вариантов не разрешают ни при каких условиях. Ниже — что допустимо, что запрещено и чем чревато нарушение.

Под перепланировкой понимают любые работы, из-за которых фактическая конфигурация квартиры перестаёт совпадать с планом из выписки ЕГРН или экспликации БТИ. Даже смещение дверного проема или разборка встроенного шкафа в старом доме — это перепланировка, требующая согласования.

Отдельная категория — переустройство: перенос указанных на плане инженерных сетей и оборудования, например раковины, плиты, ванны, батареи. Эти действия также подлежат согласованию.

Что обычно согласуют:

• увеличение «мокрой» зоны за счет нежилых площадей — коридора или кладовой;

• расширение коридора за счет санузла;

• перемещение ненесущих перегородок внутри комнат;

• присоединение части коридора к жилому пространству.

Что почти не согласуют или вовсе запрещают:

• демонтаж несущих конструкций;

• разборка вентиляционного короба;

• вынос батареи на лоджию или балкон;

• увеличение площади комнаты за счет балкона или лоджии;

• перемещение «мокрых» зон в жилые комнаты;

• совмещение газифицированного помещения с жилыми комнатами.

Последние поправки к правилам перепланировок вступили в силу с 1 апреля 2024 года. После этого процедура стала сложнее.

«Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.

Если вы планируете перепланировку или обнаружили, что прежний владелец уже переделал квартиру без разрешений, действуйте по следующему алгоритму:

• Подготовьте проект до начала работ. Им занимается техническое бюро или индивидуальный предприниматель, состоящие в саморегулируемой организации. Специалист оформляет два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. При необходимости к проекту добавляют раздел о переустройстве — он нужен, если предполагается перенос или замена инженерных сетей, электропроводки, труб газо-, тепло- и водоснабжения.

• Согласуйте проект. Заявление можно подать через МФЦ или напрямую в районную администрацию. В течение 45 дней комиссия должна рассмотреть документы и вынести решение. Если пришел отказ, но вы не согласны, его можно обжаловать в суде — на это есть три месяца.

• Получили одобрение — приступайте к работам. Учитывайте, что согласование перепланировки имеет срок годности — обычно не больше одного года. За это время нужно завершить все строительно-монтажные операции. Не успеваете — продлите согласование, направив письменное уведомление в жилинспекцию.

• После окончания ремонта обратитесь в тот же орган, где выдавали разрешение. Квартира пройдет проверку: комиссия сопоставит выполненные изменения с проектом. При отсутствии замечаний вы получите акт приемочной комиссии — он подтвердит законность работ.

• Завершающий шаг — изменения в ЕГРН. Наймите кадастрового инженера для подготовки технического плана перепланировки. С готовым планом подайте в МФЦ заявление о внесении изменений в сведения о границах или площади квартиры. Оттуда документы направят в Росреестр, где внесут поправки и выдадут обновленную выписку.

Игнорирование процедуры и проведение несогласованной перепланировки влечет штраф. По Жилищному кодексу физическое лицо заплатит от 2000 до 2500 рублей, юридическое — от 40 000 до 50 000 рублей.

На этом последствия не заканчиваются. После штрафа все равно придется пройти согласование по правилам, а если изменения не утвердят — вернуть квартиру в первоначальный вид. Невыполнение предписаний чревато утратой права собственности: жилье могут реализовать на публичных торгах.