Вместо дачи — дорога или аэропорт. Иркутский юрист рассказал, что делать, если ваш участок встал на пути развития города

Представьте: сегодня вы живете в пригороде Иркутска и наслаждаетесь тем, что у вас свой дом, огород или просто кусочек земли рядом с лесом. Но уже завтра ваша собственность может «встать на пути развития города», и тогда участок «заберут» под строительство дорог, соцобъектов или чего-то еще. Что делать, если ваша земля попадает под изъятие, на какую компенсацию могут рассчитывать собственники и есть ли шанс отбиться от этой процедуры, в своей колонке рассказывает юрист Дмитрий Кокунов.

Все мы любим гулять по 130-му кварталу или ездить в Листвянку по широкому и удобному Байкальскому тракту. Но мало кто задумывается, что в 130-м квартале до реконструкции стояли частные деревянные дома, а ради расширения дороги снесли чьи-то дачи.

Всё чаще интересы государства или общества сталкиваются с интересами и имуществом людей. Для реализации инфраструктурных проектов законодательно предусмотрен институт изъятия имущества (в основном это касается недвижимого имущества и земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие — это принудительное прекращение прав собственника на имущество в интересах публично-правового образования, например, муниципалитета. Обязательным условием является предварительное и равноценное возмещение. Отказаться от изъятия нельзя, эта процедура неизбежна.

При этом участок не могут изъять просто так. У госоргана или муниципалитета, в чьих интересах изымают землю, должны быть четкие цели и обоснование. Это может быть расширение или строительство дороги, строительство детского сада или школы, прокладка инженерных сетей. Кроме того, это может быть строительство объекта федерального значения, например, аэропорта. Такое встречается реже, но тоже возможно.

Первое, что надо помнить и проверить, — это наличие документов планирования, где указано, что будет строиться на территории. Самый важный из них — это генеральный план населенного пункта. Если в нем учтено расширение дороги или строительство терминала аэропорта за счет вашего участка — это повод насторожиться.

Затем орган должен принять решение об изъятии. Это не происходит одномоментно, обычно на это требуется продолжительное время. В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, а еще — цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми это будет сделано.

На этом этапе важно проконтролировать, чтобы все объекты капитального строительства, расположенные на вашем участке, были перечислены. От этого зависит сумма компенсации. При этом, если какой-то объект фактически есть, а вот оформить его в Росреестре вы не успели, это не повод не учитывать его при расчете выплат. Компенсацию вам посчитают за все имеющиеся постройки.

Как вы узнаете о том, что ваш участок решено изъять? Вас обязаны уведомить об этом в течение 10 дней после принятия такого решения.

После того, как вы получите уведомление об изъятии, должно быть составлено соглашение об этом. Ключевым в этом документе является размер возмещения, который высчитывается на основании рыночной оценки.

Замечу, что те времена, когда государство серьезно занижало стоимость, прошли. Сейчас все понимают, что без реальной оценки можно уйти в суды, и процедура изъятия бесконечно затянется. Поэтому, как правило, сумму компенсации назначают адекватную. В любом случае, если вы не согласны с оценкой, никто не мешает вам нанять независимого эксперта и восстановить справедливость.

При определении размера возмещения в него включаются не только рыночная стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, но и убытки, причиненные изъятием земельных участков, а также упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Еще важно то, что в качестве компенсации можно получить как деньги, так и любой другой земельный участок аналогичной стоимости.

Когда все вопросы стоимости улажены, стороны подписывают соглашение об изъятии и регистрируют переход права собственности в ЕГРН. Обращаю внимание на то, что регистрация происходит только после получения выплаты. Это прописано в части 3 статьи 35 Конституции РФ. Пока компенсация за имущество не выплачена, цель изъятия не может быть достигнута.