Ипотека с низкими ставками и востребованными хрущёвками

Ипотека сегодня для многих - практически единственный шанс обзавестись собственным жильём. Рынок полон предложений - банки предлагают выгодные ставки по кредиту, застройщики - варианты квартир. Портал «ИрСити» разбирался, что несёт за собой снижение ставок, как к ипотеке относятся строители и почему вторичное жильё пользуется большим спросом, чем новостройки.

В сентябре глава Центробанка России Эльвира Нибиулина заявила, ставка на ипотеку снижена на 0,5% - до 8,5%, и это не предел – снижение будет продолжаться. По её словам, это поддержит спрос на подобного рода кредиты. По информации ТАСС, Набиулина не считает ситуацию на ипотечном рынке страны бумом, но отмечает, что динамика является «хорошим ростом».

ТАСС также сообщает, что за 7 месяцев 2017 года количество вновь выданных ипотечных кредитов выросло на 12%, а размер ипотечного кредита - на 7%.

Как сообщает РИА Новости, лидирующим банком на рынке кредитования является Сбербанк, на его долю приходится более 50% всех кредитов.

Справедливости ради стоит отметить, что ипотеку сегодня предлагает множество банков: Газпромбанк, Райффайзен, Бинбанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк и другие, средняя ставка 9,5%.

В Байкальском банке Сбербанка ИА «БайкалПост» сообщили, что с 1 января по 1 сентября 2017 года выдано 7,6 тысячи кредитов на 11,5 миллиона рублей. За аналогичный период 2016 года было выдано 6,9 тысячи кредитов на 9,7 миллиона рублей.

В сообщении Байкальского банка отмечается, что соотношение ставок и цен на недвижимость сейчас – максимально выгодное за всю историю ипотеки в России. Самая низкая ставка в настоящее время – 7,4%, она распространяется на новостройки по программе субсидирования ипотеки застройщиками при условии электронной регистрации сделки. На вторичном рынке ставка варьируется от 8,9 до 10%.

При этом на круглом столе, проводимом в рамках «Ярмарки недвижимости» в Иркутске, заместитель генерального директора компании «Новый город» Дмитрий Ружников отметил, что реальная ставка не может быть ниже, чем базовая.

«На самом деле нет никакой ставки в 7%, она просто не может быть ниже ключевой ставки Центробанка. Всё это – маркетинговые изыскания, это значит только то, что застройщик платит банку за снижение ставки. Ставки начинаются сегодня от 9,5% и выше», - пояснил Ружников.

Второе место по количеству кредитов в стране – 22% - занимает банк ВТБ24. Ставки в банке начинаются от 9,5%, а первоначальный взнос составляет минимум 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Заёмщик у ВТБ может обратиться за помощью в выборе квартиры прямо в банк, ему помогут выбрать необходимый вариант, после чего будет заключена сделка. Максимальная сумма, которую ВТБ могут предоставить – 6 миллионов рублей, минимальная – 600 тысяч.

При этом представитель ВТБ24, отвечая на вопрос корреспондента ИА «БайкалПост» о том, сложно ли конкурировать с низкими процентными ставками «Сбербанка», ответил, что сегодня банк не чувствует особой конкуренции.

«Мы сегодня находимся абсолютно в рынке, ведь у «Сбербанка» низкая ставка распространяется далеко не на все кредиты, поэтому в конечном итоге банки находятся в равных условиях, количество кредитов не уменьшается, повторюсь, мы в рынке, клиентов у нас много», - отметил собеседник агентства.

О том, что «Сбербанк» предлагает низкую ставку далеко не по всем ипотечным кредитам, что позволяет конкурировать с ведущим банком, отмечает и представитель «Райффайзенбанка».

«Сегодня у нас ставка на вторичное жильё – 9,75, на первичное – 9,99%. Первоначальный взнос от 15%, причём это может быть материнский капитал либо его можно внести позже, чтобы досрочно погасить кредит. Сегодня также мы активно занимаемся рефинансированием кредитов сторонних банков на ставку 9,99%. На эту услугу стало очень много клиентов, то есть раньше люди брали в кризис кредиты под 14-15%, а сейчас уменьшают свой платёж. «Сбербанк» даёт низкую ставку отдельным категориям клиентов, у нас же условия общие для всех. Есть ещё в некоторых банках такое, что низкая ставка, те же 7%, даётся только на первый год, опять же у нашего банка ставка фиксированная. Клиентов у нас очень много, основной поток обращается за приобретением вторичного жилья либо за рефинансированием. Ипотеку же, повторюсь, больше оформляют на вторичное жильё, оно выходит дешевле, плюс, это квартиры уже с ремонтом, это позволяет существенно сэкономить», - отметила специалист банка.

Составляет конкуренцию «Сбербанку» и Россельхозбанк. По данным пресс-службы банка, в Иркутском региональном филиале с начала 2017 года выдано ипотечных кредитов на 842,8 миллиона рублей.

«Минимальная ставка сегодня – 9%. Банк предлагает все классические ипотечные кредиты: приобретение недвижимости на первичном, вторичном рынках, загородный дом, квартиру или апартаменты в городе, кредит на завершение строительства или приобретение земельного участка под жилье», - отметили в пресс-службе.

Основные участники сделок, помимо собственно покупателей и банков, это застройщики. Они сегодня часто жалуются на сложившуюся на рынке ситуацию в связи с ужесточением федерального законодательства и финансовыми сложностями. Ипотека немного выводит строительство из застоя, повышая спрос на жильё.

По словам генерального директора компании «Гранд Строй» Екатерины Прядко, низкие ставки по ипотеке увеличивают покупательскую способность населения.

«Застройщиков стимулирует покупательская способность. Спрос рождает предложение, так, по крайней мере, в Иркутске и Иркутском районе. На рынке Новосибирска, к примеру, не так: в последние 5 лет они вводили 1 - 1,2 квадратного метра на человека, а в Иркутске план ввода 2017 года ориентировочно 0,55 квадратного метра на человека, а по области и того меньше, поэтому перенасыщение рынка не происходит. Покупательская способность пока низкая, но мы видим её рост, и здесь влияют, конечно, низкие ставки по ипотеке», - отмечает руководитель компании.

Прядко также поясняет, что если 5 лет назад доля ипотеки в продажах квартир составляла 30-40%, то сегодня эта цифра доходит до 80%, что говорит о том, что продукт востребован. Сегодня ипотека позволяет застройщику получить деньги в оборот сразу, фактически продав квартиру при 100%-й предоплате. Прядко предполагает, что сама по себе ипотека – перспективное направление, которое будет развиваться и стимулировать спрос. Однако изменения в законе о долевом строительстве наверняка изменит рынок в ближайшие несколько лет.

Руководитель отдела продаж строительной компании «ДомСтрой» Александр Дерягин также отмечает, что снижение ставок, безусловно, увеличивает спрос на жильё, но не является стимулирующим фактором для застройщиков.

«Снижение ставок – это не ключевой момент, который сегодня стимулирует строительство. Здесь скорее банки подстраиваются под застройщика, чем наоборот. А вообще в целом спрос увеличивается, люди стали смелее брать ипотеку, потому что ставка всё ниже и ниже. Было бы хорошо лет через 5-10 прийти к европейской ставке в 3-5%. Думаю, это активизировало бы дальнейший спрос на жильё в целом и спровоцировало бы застройщиков на более активное строительство. Если будет 3-5%, тогда застройщики, вероятно, будут активнее строить, потому то тогда вообще не будет боязни перед ипотекой, как в нормальной любой стране», - отметил он.

Сегодня, по словам Дерягина, с «живыми» деньгами за квартирой приходят только 20-30% клиентов, все остальные сделки оформляются путём ипотечного кредитования. При этом, отмечает специалист, 5 лет назад больше клиентов приходили с наличными, сейчас наличность закончилась, на помощь пришли банки. Тем более, что за последние 2-3 года в принципе рухнул строительный рынок, продажи снизили, но застройщики надеются, что ситуация будет выправляться, в том числе и за счёт ипотеки.

В «Новом городе» отмечают, что даже несмотря на то, что компания всегда меньше занималась ипотекой, спрос увеличился.

«Снижение ставок безусловно сыграло свою роль, и спрос увеличился. Но здесь стоит отметить, что это приведёт к удорожанию квадратных метров, потому что меняется законодательная база, ужесточились законы, это неизбежно приведёт к уходу с рынка ряда застройщиков. А народ, конечно, более охотно идёт. У нас в принципе всегда было немного ипотечных сделок, тем не менее мы отмечаем рост», - отметил специалист отдела продаж Александр.

Временем, когда люди активнее потянулись за квартирами, собеседник называет 2017 год, ожили продажи, увеличилось количество сделок. Сказать, что при этом увеличилась сумма одной отдельно взятой сделки сложно, так как люди охотно берут и квартиры за 10 миллионов рублей, и за 1,5 миллиона.

Ещё одна интересная тенденция – это превышение спроса на вторичное жильё. В агентствах недвижимости отмечают, что «вторичка сегодня» – 70% сделок.

«Спрос на вторичное жильё действительно увеличился, думаю, это связано как раз с тем, что сейчас очень комфортные условия по ипотеке. Если раньше ежемесячный платёж был для многих неподъёмным, то сейчас, например, это 15 тысяч в месяц. Получается, что это цена аренды, но зачем снимать, когда ровно столько же можно отдавать за своё жильё», - отмечает сотрудник агентства Century21 Вероника Калашникова.

Высокий интерес к «вторичке» объясняется тем, что чаще всего это вариант – заехал и живи, в то время как новостройка ещё долго будет тянуть из кошелька деньги на доведение до ума.

После снижения ставок, отмечает Калашникова, количество клиентов увеличилось примерно на 30%. Порядка 80% - это сделки по ипотеке, остальное – наличные.

До сих пор люди берут хрущёвки, как говорит Калашникова, их нельзя сбрасывать со счетов, только в этих домах сегодня можно купить двухкомнатную квартиру чуть дороже 2 миллионов рублей, и при этом платить ежемесячно адекватную сумму.

В агентстве недвижимости «Советник» согласились – вторичное жильё сегодня пользуется большим спросом.

«Я бы сказала, что после снижения ставок «вторичку» стали покупать больше, потому что цены на такое жильё падают, в ипотеку его приобрести легче. Сегодня покупаются хрущёвки, «брежневки», чаще всего это дома 60-х годов постройки. Если говорить о статистике, то, наверное, 20% сделок – это новостройки, остальные – вторичное жильё», - отмечает представитель агентства Кристина.

Также собеседница уточнила, что снижение ставок по ипотеке сегодня «убивает» аренду. Люди стараются обзавестись собственным жильём, а не платить ежемесячно другим собственникам.

Экономисты не исключают, что ставка по ипотеке будет снижаться и дальше. Как сообщал «Коммерсант», глава «Сбербанка» Герман Греф предположил, что в обозримом будущем ставки могут упасть ниже 7%. При этом Греф отмечает, что политика в отношении ипотеки зависит от того, как Центробанк будет снижать ключевую ставку.

Сегодня всё сводится к тому, что ипотека – это уже не страшный зверь, от которого бегут. Вполне гуманные ставки позволяют людям приобретать собственное жильё примерно по цене аренды. Кроме того, в ипотеке заинтересованы застройщики, а значит – у направления долгое будущее.