Золотое жилье. Иркутян готовят к росту цен на новостройки из-за конфликта банков и застройщиков

В январе 2024 года некоторые крупные банки начали менять условия выдачи льготной ипотеки, потребовав от застройщиков платить им комиссию. Ее размер у некоторых кредитных организаций доходит до 10–12%. Таким образом банки решили ответить на уменьшение бюджетных субсидий. Ситуация коснулась застройщиков по всей стране, в том числе и в Иркутской области. Теперь они предупреждают о росте цен на недвижимость. Редакция «ИрСити» узнала у крупных иркутских строительных компаний, как они реагируют на нововведения и чего ожидать простым людям.

За последние несколько месяцев правительство России ужесточило условия предоставления льготной ипотеки. Так, с 1 января вырос минимальный первоначальный взнос до 30%, а максимальная сумма кредита для российских регионов установлена в сумме 6 миллионов рублей. Более того, в конце прошлого года было принято решение не продлять программу после 1 июля. Из-за этого иркутские застройщики уже спрогнозировали рост цен в 2024 году, спад продаж и даже небольшое снижение объемов строительства.

Но это не единственные изменения в программе льготной ипотеки, которые внес кабмин. Для банков был изменен порядок получения субсидии от государства. Как объяснял РБК, предельная ставка по таким кредитам ограничивается постановлением правительства, а разница между льготной и рыночной ставками компенсируется за счет субсидии из государственного бюджета. Величина этой компенсации рассчитывается как ключевая ставка с надбавкой за вычетом ставки по кредитному договору. В сентябре и декабре правительство РФ сократило размер надбавки, при этом к концу прошлого резко подскочила ключевая ставка — с 7,5% в июле до 16% в декабре. В итоге разрыв между льготными и рыночными ипотечными ставками вырос, а величина надбавки для компенсации уменьшилась.

Гендиректор «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан пояснил, что комиссии ввели наиболее крупные представители финансовой системы, в том числе Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк. В частности, Сбер намерен брать 7,5–11,5% от суммы кредита.

— По сути, получается, что в ответ на «срезание излишнего жирка» с банковской системы ряд крупных банков ввели комиссии, хотя многие их коллеги довольствуются теми условиями, которые им дает Центробанк и правительство, и вполне счастливы, — заметил Астрахан.

В «ДомСтрое» называют размер комиссии, предложенной банками, — до 10%, а в «Грандстрое» — в 7,5–8,9% в зависимости от льготной программы.

Как объясняет Аркадий Астрахан, в финансовую модель практически любого масштабного девелоперского проекта заложены конкретные расчёты, поэтому застройщики по большей части не могут взять на себя расходы по уплате внезапно появившихся комиссий. Потому что эти расходы просто не предусмотрены в финмодели.

— Мы рассматриваем различные варианты дальнейшего развития событий: от увеличения конечной цены квартир до переориентации покупателей на оформление ипотеки в тех банках, что продолжают сотрудничать с нами на прежних условиях, то есть без вот этих неожиданных новаций, — подчеркнул Астрахан.

Переориентацию на другие банки, как вариант работы в сложившейся ситуации, рассматривают и в других крупных строительных компаниях Иркутска.

— Безусловно, в приоритете сотрудничество с банками, которые сохранили низкие ставки — Совкомбанк, АТБ и другие. Но если у покупателя, например, зарплатный проект в определенном банке, мы всегда пойдем на встречу и в таком случае будем использовать механизм, который предлагают банки — субсидирование от застройщика. Для наших покупателей останутся ставки по семейной ипотеке — 6%, по ипотеке с господдержкой — 8%, — уточнила руководитель группы компаний «ДомСтрой» Татьяна Красноштанова.

С некоторыми банками, которые не вводили комиссии, застройщикам удается согласовать эксклюзивные ставки на короткий промежуток времени. Так, например, вышло у «Грандстроя» с банком «Дом.РФ». «Некоторые банки разрабатывают собственные программы выдачи льготной ипотеки на иных условиях, без выплаты комиссий застройщиками, но с отсрочкой перечисления оплаты на эскроу-счета от 3 до 6 месяцев», — добавила коммерческий директор «Грандстроя» Виктория Некрасова.

Застройщики уверены, что в ближайшее время строительную отрасль, которая и без того находится в стрессовой ситуации, продолжит штормить. И какое-то время компании будут либо действовать точечно, закладывая комиссию в цену конкретной сделки, либо массово менять прайсы и повышать стоимость всех квартир, как это происходит в Москве, подчеркнула коммерческий директор «Грандстроя» Виктория Некрасова.

По мнению некоторых представителей отрасли, за все время, что существует льготная ипотека, стало очевидно, что это инструмент, который в итоге все равно приводит к росту цены. «Потому что существует себестоимость строительства, стоимость квартиры взята не с потолка, каждый рубль в ней обоснован, и работать в убыток никто не будет. Для того, чтобы заплатить банку лишние 10%, эта разница будет заложена в стоимость квартиры. И, скорее всего, цены на квартиры начнут расти», — подчеркнула руководитель «ДомСтроя» Татьяна Красноштанова.

Гендиректор «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан заметил, что фактически банки, изменившие условия льготной ипотеки, будут зарабатывать не на строительных компаниях, а на простых покупателях квартир.

— Новые меры финансовой самоподдержки банков в виде этой дополнительной комиссии наверняка приведут к дополнительному росту цен на квартиры. Это отрицательно скажется на способности многих жителей Иркутска, Братска и других городов Иркутской области, где строится новое жильё, купить его. Фактически, желание банков вернуть прибыль, которую они потеряли из-за того, что бюджет РФ сократил субсидии по льготной ипотеке, лишает существенное количество сибиряков возможности переехать в новое современное жильё, — заметил Астрахан.

При этом в «Грандстрое» считают, что нельзя однозначно говорить, что льготная ипотека перестанет быть доступной для потребителей, так как по-прежнему можно найти банки, предлагающие прежние условия, без всяких комиссий. «Мы не прогнозируем, что спрос серьезно просядет и не ожидаем падения продаж. Возможно какое-то время люди замрут в режиме ожидания, будут смотреть, что происходит и изучать изменения, но в конечном итоге, спрос восстановится», — резюмировала коммерческий директор Виктория Некрасова.