От бизнеса осталось пустое место. Почему в иркутских ТЦ свободны огромные площади?

Иркутские торговые центры в последние годы зримо пустеют. Популярный в 90-е годы «Торговый комплекс», а также открывшиеся в сытые нулевые ТЦ вроде «Сезона» сейчас пусты почти наполовину. Прогулялись по торговым центрам, посмотрели на пустые павильоны и спросили у экономистов, кто в этом виноват.

Начать мы решили с МТЦ «Новый», который расположен ближе всех к редакции, но там, вопреки ожиданиям, пустовали всего три павильона. Согласно информации с сайта бесплатных объявлений, аренда в «Новом» — удовольствие не из дешевых. Один из пустующих павильонов площадью 48 квадратных метров на втором этаже сдают за 153,6 тысячи рублей в месяц (3,2 тысячи за квадратный метр). Павильон больше — площадью 250 квадратных метров — обойдется в 325,6 тысячи.

В «Карамели» ситуация похожая, но пустует чуть больше павильонов — четыре. При этом стоимость аренды там гораздо ниже. Стоимость квадратного метра в «Карамели», судя по объявлениям, вариативная и зависит от расположения павильона. Можно найти площадь в проходном месте, где квадратный метр обойдется в 2109 рублей (одна из них общей площадью 133 квадратных метра обойдется в 282 тысячи рублей в месяц), а есть места и подешевле — от 600 до 1400 рублей за квадратный метр.

Но если «Новый» и «Карамель» — довольно популярные торговые центры, то есть и ТЦ поменьше — вроде «Оранжа» или «Кедра» на Волжской. Там пустующих павильонов просто десятки. При этом в «Оранже» стоимость квадратного метра почти такая же, как и в «Карамели», — от 1400 до 2100 рублей. В «Кедре» цена чуть пониже, но за счет небольшой площади павильонов месяц аренды в 18–20 квадратных метров обойдется в 30–35 тысяч рублей.

Не могли мы не зайти и в популярный в нулевые ТЦ «Сезон», удобно расположенный на улице Карла Маркса. И если на первом этаже свободных мест там почти нет, то на втором и третьем их тоже десятки. Их сдают за 1500–2000 рублей за квадратный метр. При этом активных объявлений на популярных сайтах у «Сезона» нет — вся информация о расценках размещена на официальном ресурсе ТЦ.

У «Торгового комплекса» объявление лаконичнее: в нем сказано, что любую площадь от 20 до 600 квадратных метров можно снять за 1350 рублей в месяц за квадрат. При этом именно в ТК мы насчитали почти сотню свободных павильонов, что, конечно, можно объяснить статистически: чем больше площадь самого ТЦ, тем больше там и пустующих площадей. При этом, несмотря на большое количество пустых мест, арендаторов у ТК, в том числе и крупных, очень много.

В соседнем БЦ «Рублев» свободные торговые площади тоже в основном размещаются на втором и третьем этажах. И чем они ближе «к земле», тем дороже: самый дорогой квадратный метр обойдется в 6600 рублей в месяц, а самый недорогой — в 2200 рублей.

В «Сильвер Молле» всего три пустующих павильона на первом этаже, но на втором и третьем их уже значительно больше. Пустые площади там задрапированы яркими зелеными баннерами и почти незаметны, но они есть — мы насчитали больше 20 павильонов. Информации о стоимости аренды в открытых источниках почти нет: есть лишь одно объявление на «Авито», где указана стоимость аренды — 1000 рублей за павильон площадью 110 квадратных метров (9 рублей за квадрат). Однако, возможно, это ошибка, и 1000 рублей стоит аренда одного квадрата.

В ТРЦ «Лайк Молл» (так с 16 февраля называется «Мистер Икс», ранее известный как «Джем Молл») совсем немного свободных площадей, но есть пара павильонов даже у бокового входа. Информации о стоимости аренды там в открытых источниках тоже нет.

Мы обратились за комментарием во все упомянутые выше торговые центры, но ответили нам только в «Карамели». Управляющая ТРЦ Лариса Высотина рассказала, что у них не было сложностей со сдачей площадей в аренду до 2026 года.

— «Карамель» в этом плане очень устойчива. Но тут нужно еще понять, что пул индивидуальных предпринимателей, которые у нас работают, устоявшийся, многие сотрудничают с нами более 10 лет. Мы столкнулись с немного другой проблемой. Я ее немного некрасиво назову — «естественная убыль». Многие предприниматели, во-первых, уже перешли в тот возраст, когда сильно утомляют все «танцы с бубном» с налогами, «Честным знаком», формами отчетности. Для них этот бизнес перестал быть источником серьезного дохода, — считает Лариса Высотина.

По ее словам, второй момент, с которым столкнулись почти все предприниматели, — сокращение площадей в связи с налогообложением и конкуренцией с маркетплейсами.

— Те, у кого было три-четыре павильона, оставляют один. Это всех касается, не только «Карамели». Что касается крупных российских брендов, которые начали экспансию в 2022 году, то они столкнулись со снижением покупательской способности. Маржинальность с одного квадрата упала, и это приводит к остановке развития, а иногда и к закрытию магазинов с недостаточным оборотом, — отмечает Лариса Высотина.

«Карамели» в последние два-три года пришлось сильно измениться: на крупные площади зашли «Детский мир» и фитнес-клуб DDX.

— Есть тенденция, что многие ТЦ ушли от кинотеатров к фитнесу. Я боюсь сглазить, но на самом деле мы очень устойчиво прибавляем по трафику, — отметила управляющая «Карамели».

Сложнее всего, по словам Ларисы Высотиной, сейчас магазинам одежды, которые не могут конкурировать с маркетплейсами. «Карамели» удалось удержать цену своего квадратного метра на прежнем уровне, хотя ТРЦ тоже столкнулся с новыми серьезными расходами.

— Отдельная статья расходов — эксплуатация ТЦ. Она растет за счет инфляции, повышения МРОТ и страховых ставок. За последние два года они выросли на 35–40%. Выросла стоимость бытовой химии для уборки помещений, туалетной бумаги, труда уборщиков. Плюс новые требования к лифтам, эскалаторам, охране, клинингу. Везде работают люди, всем нужно получать достойную зарплату, — рассуждает управляющая «Карамели».

Лариса Высотина признает, что вести бизнес стало непросто, но многие держатся.

— Мы стараемся развиваться и меняться. Да, эксплуатация торговых центров стала дороже, особенно у тех, кто работает довольно давно. Многие системы приходится менять и платить за это. Экономить на этом не получится, потому что потом это выйдет тебе боком. Я считаю, что этот год будет очень непростым для бизнеса. Мы ожидаем большого количества закрытий, особенно среди малого бизнеса, — отмечает Лариса Высотина.

По ее словам, на примере многих ТЦ уже видно, что малый бизнес уходит. Это менее коснулось крупных «ЯркоМолла» и «Модного квартала», которые всегда ориентировались на зарубежные и федеральные бренды, но заметно в тех ТЦ, которые имеют большую долю площадей с местными предпринимателями и держателями франшиз.

Аналитик финансовой группы «Финам» Кристина Гудым добавила, что рост числа свободных площадей в торговых центрах связан прежде всего с изменением покупательских привычек: всё больший объем продаж уходит в онлайн, а интерес к классическим ТЦ снижается, особенно к объектам, не прошедшим модернизацию или утратившим актуальность для арендаторов и покупателей.

— Эта тенденция усилилась за последние годы на фоне экономической неопределенности, давления на малый бизнес и ухода ряда федеральных брендов. В ближайшие годы торговым центрам, вероятно, придется адаптироваться: развивать сервисы, повышать качество инфраструктуры, искать нестандартные форматы. Роль власти здесь может заключаться в стимулировании малого бизнеса и создании благоприятных условий для новых операторов, но фундаментально спрос определяется поведением покупателей и общим экономическим климатом, — отметила Кристина Гудым.

Декан Сибирско-американского факультета менеджмента ИГУ, доктор экономических наук Надежда Грошева видит основной фактор опустошения торговых площадей в росте популярности маркетплейсов.

— Непродуктовая и даже продуктовая розница сейчас очень страдает, потому что у нас есть маркетплейсы. Очень большой объем покупателей перемещается туда, и все ТЦ, по сути, не соответствуют сейчас современным ожиданиям покупателей, которые ходят в ТЦ уже не покупать, а развлекаться. МТЦ — это движ, экшен, спорт, кино. Люди ходят развлекаться и попутно создают тот самый трафик, который нужен, чтобы торговая точка могла выживать. А местечковые ТЦ, ориентированные только на торговлю, пустеют, — отметила Надежда Грошева.

По ее словам, превращение ТЦ в ТРЦ началось достаточно давно и в крупных городах это давно заметили.

— Малый бизнес, в принципе, сейчас окажется в непростых условиях, потому что владельцы ТРЦ тоже попали на налоги. Налог на имущество, который для ТРЦ определяющий, пересчитывается ежегодно. И понятно, что эту налоговую нагрузку они закладывают в стоимость квадратного метра. Что касается налоговой реформы, то ее сильно заметили представители общепита, в том числе и фудкорты. Собственно говоря, поэтому и появилась инициатива пока приостановить для них ужесточение налоговых режимов, хотя бы до конца декабря 2026 года, — прокомментировала Надежда Грошева.