«Дешевле уже не будет». Строители и риелторы объяснили, почему в Иркутске такое дорогое жилье

По данным аналитиков, за последние три года недвижимость в Иркутске подорожала на 38–40%, более того, новостройки в цене «переросли» вторичку, что даже экспертам кажется не вполне логичным. Горожане и вовсе возмущены стоимостью квадратного метра, которая на некоторых объектах превышает 130–150 тысяч рублей. Вместе с риелторами и застройщиками разбираемся, что влияет на цены и почему всё-таки в Иркутске такое дорогое жилье.

Объясняя, как рассчитывается цена на жилье, застройщики в первую очередь говорят о себестоимости строительства. Она сильно привязана к курсам валют в части инженерных систем, машин и механизмов и даже рабочей силы, подчеркивает гендиректор «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан.

Например, рассказывает эксперт, в Иркутске выросла стоимость техусловий на подключение к коммуникациям, в частности по теплу — в два раза, по электричеству — в 2,5–10 раз. Это связано с дефицитом этих ресурсов, возникшим из-за изменения нормативных актов и популяризацией майнинга. Причем речь идет о промышленном майнинге, который исчисляется в десятках и сотнях мегаватт.

Отдельно Астрахан обращает внимание на механизм проектного финансирования, который используют большинство девелоперов. В рамках этого механизма застройщик привлекает кредит для постройки ЖК. При расчете необходимой суммы проектного финансирования учитывается множество факторов, а том числе инфляция. И если резко повышаются цены, например, на строительные и отделочные материалы, застройщик вынужден корректировать конечную цену, чтобы хоть как-то компенсировать расхождения с заложенными в финансовую модель цифрами.

— Сейчас проектное финансирование застройщик получает под 20% годовых. При цикле строительства в 3 года это 30% плюсом к бюджету строительства. А когда ставка ЦБ была 8,5%, проектное финансирование выдавали под 12,5%, соответственно, надбавка к бюджету строительства была 18%, — объясняет Астрахан.

Среди факторов, которые также влияют на стоимость квартир, он выделяет дефицит квалифицированных кадров (а значит повышение зарплатных ожиданий) и повышенный спрос на квартиры (в ситуации которого рост цен — естественная рыночная тенденция), а также срок готовности (чем ближе к завершению, тем выше цены).

Более того, если говорить об экономической обоснованности стоимости жилья, нужно помнить и о стоимости земли.

— Многое зависит от локации: скажем, Октябрьский район традиционно держит первое место по цене на квадрат — тут есть фактор престижности, который вообще имеет соотношение с экономикой лишь частичное. Класс проекта — тоже влияющий фактор: себестоимость возведения эконома, комфорта и бизнеса весьма разная. Наконец, всё это накладывалось на превышающий предложение спрос (по крайней мере, до взвинчивания ключевой ставки). Люди в массе своей хотели бы жить не в панельке, которой 40–50 лет, а в новом, более современном и комфортном жилье, — подчеркивает Астрахан.

Он утверждает, что ситуация с недвижимостью в Иркутске мало чем отличается от того, что происходит в Новосибирске или Красноярске. «Наши расценки могут разниться на 10–15%, учитывая особенность региона (сейсмика, цена земли, цена ТУ, нормы проектирования, развитость индустрии стройматериалов и так далее)», — резюмирует застройщик.

Руководитель департамента по работе с недвижимостью и землей ФСК «Новый город» Александр Косилов ранее выделял еще несколько причин, почему жилье такое дорогое. По его мнению, на стоимость квартир также влияли действующие северные коэффициенты, требования по сейсмической устойчивости конструкций зданий, а также «длинная логистика стройматериалов» (некоторые из которых приходится привозить из Москвы) и короткий строительный сезон.

Глава группы компаний «ДомСтрой» Татьяна Красноштанова называла две основных причины дороговизны жилья в Иркутске. Это, по ее словам, стабильно растущая себестоимость строительства и требования банков, которые определяют маржинальность проектов. Без этого процента маржинальности, объясняет глава «ДомСтроя», кредитные организации не будут финансировать стройку. «Но я, если честно, как строитель могу заверить, что наша прибыль от продажи жилья сильно преувеличена», — подчеркивала Красноштанова.

То, что в Иркутске действительно очень дорогое жилье, признают даже в региональном Минстрое. Глава ведомства Александр Галкин связывал это с небольшим объемом строительства и ощутимым запросом на элитное жилье.

По мнению ипотечного брокера Регионального центра недвижимости Татьяны Макаровой, не только спрос и себестоимость строительства определяют, какой будет цена квартиры. На стоимость жилья влияет и тот факт, что Иркутск — это областной центр, куда переезжают не только из небольших населенных пунктов Иркутской области, но и из других регионов: Забайкалья, Бурятии и даже Якутии.

Глава компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт добавляет, что Иркутскую область нельзя назвать бедным регионом.

Эксперт также указывает на некоторую обособленность региона: в Иркутской области не так много застройщиков, конкуренция низкая, и поэтому стройкомпании могут пытаться регулировать ценообразование. Такого, по словам Старовойта, нет в Москве и Санкт-Петербурге, где, конечно, более конкурентная среда, но в той же Северной столице есть предложения по бизнес-классу и комфорт-классу по таким же ценам, что и новостройки в Иркутске.

В целом Старовойт не считает цены на недвижимость в Иркутске достаточно обоснованными. По его мнению, так сложилось исторически, что в городе высокие цены на недвижимость. Возможно, это связано еще и с тем, что иркутяне очень восприимчивы к любым крупным событиям не только в мире, но и в отдельно взятом регионе. Эксперт привел в пример Тулунское наводнение, которое произошло в 2019 году. Люди, получившие жилищные сертификаты, начали приезжать в Иркутск и скупать квартиры, в итоге продавцам удалось реализовать даже то, что годами не продавалось.

По словам Татьяны Макаровой, основной рост цен на новостройки пришелся на 2020–2021 годы, после запуска массовой льготной ипотеки. Тогда вырос спрос, соответственно, выросли цены.

— Сейчас спрос на вторичку снизился на 35% из-за подорожавшей ипотеки на вторичное жилье. Снижение спроса должно было привести к снижению цен, сейчас мы внимательно следим за изменениями, — подчеркнула ипотечный брокер.

Глава компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт подчеркивает, сейчас происходит не просто точечное повышение стоимости жилья, а очередной инфляционный цикл, когда цены растут по всем фронтам. Процесс, запущенный еще до 2022 года, по словам Старовойта, после начала спецоперации только усилился.

— Подорожала даже аренда, хотя она является тем сегментом, который одним из последних реагирует на изменения в экономике. Плата за съем жилья держалась примерно на одном уровне последние 10–15 лет. Но, судя по всему, наступил переломный момент, и аренда подтянулась, — пояснил эксперт.

По мнению Старовойта, новостройки «переросли» вторичку по цене не только из-за льготных программ, но и из-за изменений 214-го федерального закона, регулирующего деятельность застройщиков.

Как рассказывала нам руководитель агентства недвижимости «Иркутская губерния» Елена Кулакова, раньше получалось благополучно решить вопрос о покупке готового жилья — основной спрос на него был у людей, которые предпочитали жить в арендуемом жилье. Но сейчас, по ее словам, ситуация совершенно иная: сегодняшние условия ипотеки на вторичку многих шокируют, и всё больше людей приходят к выводу о недоступности покупки собственного жилья.

По словам Елены Кулаковой, если раньше 70% покупателей выбирали вторичное жилье, то после введения льготных программ 90% предпочитали новостройки, где ставки были значительно ниже. Кроме того, по ее мнению, повысился уровень качества новостроек. «Многие покупатели хотят жить в новых домах с закрытыми дворами и подземными парковками. Хотя до Запада нам еще далеко», — уточняла Кулакова.

На это обращает внимание и гендиректор «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан, называя новостройки «жильем другого уровня».

— В массе своей вторичный рынок — это квартиры в возрасте нескольких десятков лет. Амортизация и износ помещений и сетей имеют значение, — заметил застройщик.

— А если вернуться к теме «другого уровня», то современные жилые комплексы, если только это не лютый экономкласс, — это свободные планировки, большие балконы, в конце концов, возможность сделать два санузла. Оно кажется баловством и излишеством, но ровно до тех пор, пока вы не попробуете так пожить. То есть это иное качество жизни. А продукт лучшего качества всегда будет стоить дороже, — пояснил Астрахан.

По его словам, вторичка была «королевой рынка» до тех пор, пока рынок жилья был дефицитным и отсутствовала альтернатива. Сейчас, по его словам, можно купить новостройку более высокого качества, при этом она будет отличаться от квартир не только советского периода, но и начала «нулевых».

На этой неделе глава Центробанка Эльвира Набиуллина поделилась прогнозами, что рост цен на жилье затормозится.

— Точно ждем существенного торможения темпов роста цен на жилье в целом по стране, потому что они были очень высокие. И если посмотреть последние два-три года, их нельзя объяснить тем, что какое-то время цены росли более низкими темпами, — заявила она в интервью РИА Новости.

Руководитель компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт согласился с этим утверждением, предположив, что это может произойти во второй половине 2024 года. На это, по мнению эксперта, повлияют запущенные ЦБ нововведения, в том числе повышение ключевой ставки и ужесточение условий по льготной ипотеке.

— Если говорить простым языком, чем выше процентная ставка, тем меньше дешевых денег и тем ниже покупательская способность у населения. Соответственно, спрос падает, у продавцов снижается возможность реализовывать свой товар, и в итоге рост цен затормозится. Меры Центробанка временные, так не будет вечно, — подчеркнул Алексей Старовойт.

Но при этом, по словам аналитиков, снижения цен ожидать не стоит. Так, по мнению главы «Циан. Аналитики» Алексея Попова, на рынке новостроек это маловероятно из-за механизмов проектного финансирования, так как на уже реализуемых объектах сложно скорректировать цены без разрешения банка. Массовый вывод новых проектов невозможен из-за недостатка свободной земли. Но при этом возможно «локальное снижение номинальных цен» — всего на 10–12% — на рынке вторичного жилья. Это при условии, что в течение длительного времени спадет спрос.

Ипотечный брокер Регионального центра недвижимости Татьяна Макарова также подчеркивает, что новостройки точно не станут дешевле.

— Я считаю, что рынок сам выстраивается независимо от того, что происходит, и политические решения Центробанка могут только немного притормозить этот рост. Но не будет такого, что вдруг произойдет крах, и завтра можно будет в два раза дешевле купить квартиру, — заметила она.

— И это с учетом того, что, во-первых, банки и застройщики нашли решения для поддержания льготных ставок для населения, а во-вторых, банки получили дополнительные лимиты по льготным ипотечным программам. В целом рынок недвижимости оказался более жизнеспособным, чем все рассчитывали, — добавила Макарова.

Застройщики уверены, что в 2024 году новостройки будут и дальше расти в цене, но уже меньшими темпами, чем в 2023-м. Это связано с анонсированным завершением в июле льготных программ.

— Снижения цен не будет. Можно предположить, что уже случившееся ухудшение условий по льготной ипотеке или ее будущая потенциальная отмена отрицательно скажутся на спросе, — заметил Аркадий Астрахан.

— Да, рыночная ипотека сейчас не выглядит привлекательно. Но всегда есть люди, у которых просто нет необходимости прибегать к заемным средствам. Всегда есть люди, у которых есть определенные накопления и им не нужен кредит на всю сумму, — уточнил эксперт.

Кроме того, он подчеркивает, что застройщики работают по финансовой модели, которая в принципе не предполагает движения цен вниз. «Потенциальные потери при таком сценарии сильно превысят недополученную в моменте прибыль от охлаждения спроса», — пояснил Астрахан.

— Поэтому, если кто-то планировал покупать квартиру, надо успевать это делать до июля этого года: продлят ли льготную ипотеку — большой вопрос. Пока для потребителя тут оснований для оптимизма не очень много, — резюмировал он.