«Всё больше людей не могут купить свое жилье». С каким настроением рынок недвижимости завершает 2023 год

В октябре Центробанк повысил ключевую ставку до 15%. Естественно, после этого вверх полезли и ставки по ипотеке, которая является основным способом для граждан приобрести собственное жилье. Соответственно, выросла и стоимость квадратного метра. По данным сервисов по продаже жилья, в декабре цена квадрата в новостройке составляет 130–140 тысяч рублей. Но, как ни странно, именно новые квартиры сейчас пользуются большим спросом, чем вторичное жилье. Редакция «ИрСити» поговорила с риелторами, чтобы выяснить, в чем причина и может ли ситуация измениться в 2024 году.

Мы попросили аналитиков посчитать, как сильно изменились цены за последние 3 года.

По данным «Авито. Недвижимости», к январю 2021 года цена жилья в новостройках выросла на 42,7%. Еще три года назад квадрат в новой квартире стоил 98,4 тысячи рублей, а на 1 декабря 2023-го его стоимость составляет 140,5 тысячи рублей. Вторичка росла в цене примерно такими же темпами. На 1 декабря цена квадрата составляет 115,4 тысячи рублей (а три года назад было всего 79,8 тысячи). К октябрю, когда выросла ключевая ставка, показатели увеличились на 3,1% и на 0,3% соответственно.

Эксперты «Циан. Аналитики» фиксируют несколько другие, но очень близкие цифры. По их данным, с 1 января 2021 года стоимость одного квадрата в новостройке прыгнула с 82,3 тысячи до 133,7 тысячи рублей, то есть на 38,4%. На вторичном рынке цена росла с 84,1 тысячи рублей за квадрат на 1 января 2021-го до 123,6 тысячи на 1 декабря 2023-го.

Руководитель направления первичной недвижимости «Авито. Недвижимость» Дмитрий Алексеев подчеркнул, что за последние 2 года спрос на оба сегмента жилья в Иркутске снижался, но в 2023-м заметно восстановление интереса и к новому жилью, и к старому фонду.

Среди основных трендов 2023 года эксперт Регионального центра недвижимости Анна Фазлиахметова отмечает два: субсидированная ипотека, из-за которой вырос спрос на загородную недвижимость, а также небольшая разница в стоимости квадрата в новостройках и вторичке. В результате, по словам эксперта, у людей появился выбор: купить недвижимость в черновой отделке и ждать, когда сдадут новостройку, либо за те же деньги купить готовую квартиру.

Руководитель агентства недвижимости «Иркутская губерния» Елена Кулакова, говоря об изменениях рынка недвижимости, отметила, что раньше получалось благополучно решить вопрос о покупке готового жилья — основной спрос на него был у людей, которые предпочитали жить в арендуемом жилье. Но сейчас, по ее словам, ситуация совершенно иная.

По словам риелтора, сегодняшние условия ипотеки на вторичку многих шокируют. Некоторые ее клиенты не могут с этим справиться, опускают руки и начинают плакать по-настоящему.

— Например, при средней стоимости квартиры в 6 миллионов рублей ежемесячный платеж при базовой ставке 17,5% составит около 75 тысяч рублей на 30 лет. Это заставляет многих отказываться от покупки вторичного жилья, — говорит эксперт.

Поэтому люди переориентируются на первичное жилье.

Анна Фазлиахметова подчеркивает, что падение спроса на вторичку — это следствие повышения ключевой ставки в октябре.

— Повысилась не только процентная ставка, увеличились требования к первоначальному взносу. Спрос на вторичный рынок, естественно, стал слабее, — уточнила «она».

По словам Елены Кулаковой, если раньше 70% покупателей выбирали вторичное жилье, то теперь 90% предпочитают новостройки, где ставки значительно ниже. Кроме того, по ее мнению, повысился уровень качества новостроек. — Многие покупатели хотят жить в новых домах с закрытыми дворами и подземными парковками. Хотя до Запада нам еще далеко, — подчеркивает эксперт.

Привлекательность новостроек связана с действующей с 2019 года программой льготной ипотеки. Предполагается, что программа завершится после 1 июля. Но уже сейчас идут разговоры о том, чтобы продлить ее до 2030-го.

— Так как ставки при покупке новостройки ниже, выбор у покупателей, которые берут ипотеку, чаще всего остается за первичным жильем. Семейная, сельская и IT-программы позволяют приобрести недвижимость по ставке от 3%, переплата процентов минимальна, покупатели, понимая ситуацию, стараются успеть решить жилищный вопрос, — подчеркивает Анна Фазлиахметова.

Поэтому сейчас основной спрос связан с покупкой загородных домов, а не квартир в городе. Вторичка, по данным эксперта, вообще отошла на задний план, хотя выбора в этом сегменте рынка, конечно же, больше.

Все эксперты сходятся к тому, что ждать этого не стоит. Как и не стоит ожидать взрывного спроса на новое жилье из-за завершения льготных программ.

— В 2024 году спрос, предложение и цены будут зависеть от общего новостного фона и ставок по ипотеке, — подчеркнул руководитель направления первичной недвижимости «Авито. Недвижимость» Дмитрий Алексеев.

Руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов предположил, что не стоит ожидать снижения цен в будущие периоды. По его мнению, на рынке новостроек это маловероятно из-за механизмов проектного финансирования, так как на уже реализуемых объектах сложно скорректировать цены без разрешения банка.

Алексей Попов добавил, что на вторичке возможно «локальное снижение номинальных цен» — до 10–12%. Но при условии, что в течение длительного времени спадет спрос. При этом «глубокое падение» — на 30–40%, как было в 2009 году, маловероятно.

— Часть из ипотечных «перекосов» рынка будет абсорбировано рынком аренды. На него будут выходить те, кому слишком дорого платить сегодняшнюю ипотеку, а сокращающийся объем предложения будет восполняться за счет предложений от инвесторов и перетока из сегмента посуточной аренды, — резюмировал Попов.

Руководитель агентства недвижимости «Иркутская губерния» Елена Кулакова подчеркивает, что, вторичное жилье в основном продают те, кто хочет купить что-то взамен, зачастую это более новая недвижимость.

— Они рассуждают так: или я продам свое жилье дорого. Или я не буду продавать его совсем. Ну и вторичное жилье часто находится в районах с устоявшейся инфраструктурой и общественным транспортом, что делает его более привлекательным для покупателей. Соответственно, дорогим, — подчеркивает она.

С первичным жильем тоже не всё просто. —Планируется повышение первоначального взноса до 30%. Людям сложно собрать такую сумму, — поясняет Кулакова.

По словам Анны Фазлиахметовой, большинство сделок — альтернативные, когда клиенты продают однокомнатную квартиру и хотят купить двух- или трехкомнатную. В таких случаях часто используются средства материнских (семейных) капиталов.

— Сейчас на вторичном рынке стоимость недвижимости стабильна, резкого падения мы не наблюдаем. Возможно, будет откат по цене на менее ликвидные объекты, всё будет зависеть от ключевой ставки, — резюмирует эксперт.