Теперь — только для богатых: что будет с иркутской недвижимостью после отмены льготной ипотеки

Июль начался с не самых приятных перемен — завершилась программа ипотеки с господдержкой. По мнению экспертов, это может привести к некоторой заморозке спроса, так как покупатели будут ждать новых выгодных предложений от властей, банков и застройщиков или перенаправят свои средства на аренду или депозиты. Но это не значит, что на рынке резко обвалятся цены и недвижимость станет доступнее. Редакция «ИрСити» разбиралась, что ждет иркутский рынок после отмены льготной ипотеки.

Ипотечный брокер «Регионального центра недвижимости» Татьяна Макарова уточняет, что с 1 июля прекратила свое действие программа «Господдержка-2020» со ставкой 8%, которая была доступна абсолютно всем, и ею не воспользовался только, наверно, ленивый клиент или клиент с плохой кредитной историей.

— Программа существовала четыре года — это как эпоха, — заметила ипотечный брокер. — Но при этом остались другие льготные программы: IT-ипотека, дальневосточная и сельская ипотеки, а также семейная, которую продлили до 2030 года. Так что падение в связи с отменой «Господдержки-2020» будет, но не катастрофическое, — добавила она.

Эксперты подчеркивают, что льготные программы пользовались невероятно большим спросом у иркутян, так как появилась возможность приобрести жилье по более доступным ставкам в сравнении с обычной ипотекой. Правда, на фоне этого, заметила директор по развитию риелторской компании «Атмосфера» Ирина Лаврова, резко взлетели цены на недвижимость.

Глава агентства недвижимости «Гринэст» Екатерина Ольховская пояснила, что льготная ипотека была выгодна по двум факторам. С одной стороны, покупатель получал возможность практически безболезненно решить квартирный вопрос. А с другой — жилье, купленное по льготной программе, становилось инвестиционным.

— Средний ежемесячный платеж по ипотеке был практически равен ежемесячной арендной плате за нее, а при дополнительных вложениях в виде качественного ремонта увеличивалась арендная ставка, то есть часть покупателей была именно инвесторами, которые не только позволяли недвижимости «самостоятельно» себя окупать, но и получали стабильную прибыль, которая росла вслед за ростом рынка аренды, — заметила Екатерина Ольховская.

Эксперт спрогнозировала, что после отмены льготной ипотеки возможно снижение темпов строительства новостроек. Это связано с падением спроса на первичку. В глобальном смысле эта ситуация ударит по ВВП России, в котором 13% приходится на строительную отрасль. Спрос на вторичное жилье существенно не изменится, добавила Ольховская, зато сократится разрыв в ценах между первичкой и вторичкой, сейчас он — около 20%.

В 2024 году новости о завершении льгот еще сильнее подстегнули спрос, так как люди пытались запрыгнуть в последний вагон. По словам ипотечного брокера Татьяны Макаровой, ориентировочно 70% всех сделок приходилось на льготу. А по локальным объектам крупнейших иркутских застройщиков эта доля была даже выше — 80–90%. Как заметила коммерческий директор компании «Грандстрой» Виктория Некрасова, скорее всего, сейчас потребитель возьмет паузу, ожидая новых интересных предложений как от банков, так и от застройщиков.

Падения спроса на новостройки ожидает и глава ГК «ДомСтрой» Татьяна Красноштанова. По ее мнению, из-за отмены льготных программ финансовых механизмов для покупки квартир станет меньше, а значит и жилье станет менее доступным для конечного потребителя. А вот спрос на вторичку упал еще с Нового года, уточняет директор по развитию агентства недвижимости «Атмосфера» Ирина Лаврова.

— Сейчас ставка по ипотеке на вторичное жилье составляет около 20%, и если новостройки тотально перейдут под эти ставки, то спрос может снизиться. Потому что в среднем стоимость жилья в новостройке начинается с 5 миллионов рублей. И ежемесячный платеж по такому кредиту составит 80–100 тысяч рублей. Поэтому, думаю, что спрос снизится, исходя из объективных причин, — заметила Ирина Лаврова.

По словам генерального директора «Первого специализированного застройщика» (ПСЗ) Аркадия Астрахана, ставку по «обычной» ипотеке можно без преувеличения назвать заградительной. Кредит под 20% годовых могут позволить себе только те, у кого есть большой первоначальный взнос, например, 80% от стоимости покупки. Такие покупатели с помощью ипотеки будут «добивать необходимый остаток».

— В ситуации, когда первоначальный взнос 10% или его вообще нет, ежемесячный платеж даже за однушку будет непомерным. Соответственно, по формальным признакам банки будут отказывать многим заявителям: если раньше минимальный требуемый доход при покупке однушки был 60–70 тысяч в месяц, то теперь он будет переваливать за 150. Вопрос, много ли в Иркутске людей, получающих больше 150 тысяч в месяц и готовых вписаться при этом в ипотеку на 30 лет за однушку, — наверное, риторический, — подчеркнул Астрахан.

По мнению Екатерины Ольховской, возможно локальное снижение цен на новостройки, так как застройщики будут проводить акции и делать скидки на отдельные объекты. Поэтому те, кто держит в руках почти полную стоимость покупки, смогут выгодно приобрести жилье, добавив недостающую сумму с помощью уже обычной ипотеки или потребительского кредита.

В целом цены на покупное жилье продолжат расти в рамках текущей инфляции, а выдача ипотек снизится примерно на 35%. Заодно ожидается и незначительное повышение цен на рынке аренды. Это связано, с одной стороны, с уменьшением предложения, которое росло благодаря инвестиционным проектам, а с другой стороны, с ростом спроса, так как многим людям будет просто не по карману купить квартиру в нынешних условиях. По прогнозу Ольховской, все эти изменения произойдут в конце лета, а особенно яркими и заметными они станут в начале осени.

А вот ипотечный брокер Татьяна Макарова не считает, что в ближайшее время вырастут цены на новостройки. При этом активность спроса, по ее мнению, будет поддерживаться за счет других льготных программ.

— На вторичку повышения цен не должно быть по логике, так как уже сейчас наблюдается простой некоторых объектов. Это связано с заградительными ставками и непосильным платежом по базовой ипотеке на вторичное жилье, — подчеркнула эксперт.

По мнению директора по развитию агентства недвижимости «Атмосфера» Ирины Лавровой, цены будут повышаться только в одном случае — если спрос останется на том же уровне, каким был.

— Отсутствие спроса может сбить цены, больше ничего. Если у покупателей не будет наличных денег или возможности брать такую ипотеку, то сначала будет стагнация рынка, а потом уже снижение цен, — подчеркнула эксперт. По ее словам, продавцы будут ронять цены, если им срочно потребуются деньги.

Несколько иная точка зрения у застройщиков, которые работают сейчас по механизму проектного финансирования. Как объясняет Аркадий Астрахан, это означает, что застройщик вместе с банком «на берегу» определяет размер средств, которые необходимы для строительства, и берет кредит под ощутимые проценты. Кроме того, в финансовую модель закладываются инфляционные показатели. Поэтому для стройкомпаний, добавляет эксперт, снижение цен — это как минимум потеря прибыли, а как максимум — уход в минус.

— Это значит, что строящееся жилье всегда дорожает в процессе строительства. И чем ближе к завершению строительного цикла, тем выше цена, — подчеркивает застройщик.

В «ДомСтрое» считают, что сильно цены не пойдут вверх, но и снижения цен не будет.

— Во всех наших проектных кредитных договорах прописана минимальная цена за квадратный метр, и мы не имеем права нарушать кредитные обязательства. К тому же если проанализировать динамику цен на жилье, то за 15 лет она всегда росла, — подчеркнула руководитель группы компаний Татьяна Красноштанова.

Эксперты указывают на то, что в России фактически продолжают действовать льготные ипотечные программы: семейная, сельская, дальневосточная и IT. Но их условия настолько ужесточены, что не каждый человек сможет ими воспользоваться. Плюс с сельской ипотекой сейчас непонятная ситуация из-за проблем с техприсоединением новых потребителей в Иркутском районе.

Фактически — и эксперты сходятся в этом мнении — альтернатив льготным программам нет. Но правительство уже занялось разработкой новых механизмов. Один из них — система ссудно-сберегательных касс.

— Суть этого механизма заключается в следующем: гражданин открывает специальный счет и регулярно пополняет его, на эти средства начисляются проценты, как на банковском вкладе. При накоплении определенной суммы жилье оформляется в собственность, а недостающую сумму можно взять в кредит у банка. Если деньги потрачены не на жилье, проценты аннулируются, — пояснила глава агентства «Гринэст» Екатерина Ольховская.

Кроме того, по ее мнению, можно воспользоваться обычными вкладами: некоторые банки дают возможность приумножить средства со ставкой до 19% годовых.

Ипотечный брокер Татьяна Макарова заметила, что сейчас в Госдуме обсуждается вопрос развития рынка арендного жилья (тем более что сейчас он в росте). Кроме того, банки вместе с девелоперами активно разрабатывают новые условия пониженной ставки за счет субсидирования застройщика.

— Некоторые банки уже запустили ипотеку на новостройки для всех категорий заемщиков от 5,9 до 11,5% годовых. Это такая укороченная льготная программа. Пониженная ставка будет действовать не на весь срок, а на льготный период 3–5 лет, далее ставка будет базовая. Но данное предложение распространяется не на все новостройки, — рассказала эксперт.

Директор по развитию агентства недвижимости «Атмосфера» Ирина Лаврова привела еще один пример, как покупатели могут смягчить условия по ипотеке. Это «возможность купить свою ставку». То есть клиент может платно снизить ставку по ипотеке на определенный процент — от 0,5 до 5%.

— Это достаточно весомая сумма, но она тоже зашивается в кредит. Пока что этот механизм не пользуется особым спросом, — уточнила эксперт.

Есть и такие инструменты, как рассрочка от застройщика на период строительства, отсрочка первого платежа или траншевая ипотека. Некоторые банки ввели собственные продукты, как пример: ВТБ предлагает ипотеку для многодетных семей без первоначального взноса.

Но сейчас рынок недвижимости ожидает очередного изменения — на 26 июля назначено очередное заседание Центробанка, на котором, как предполагается, будет принято решение о повышении ключевой ставки. Сейчас она остается на уроне 16%. Так, подчеркивают эксперты, ЦБ борется с инфляцией. Но повышение ключевой ставки, как правило, ведет к росту ставки по ипотеке. Как предполагали эксперты ранее, снижение ключевой ставки может произойти во втором полугодии 2024 года.

— Я искренне считаю, что покупка жилья должна быть посильной для подавляющего большинства россиян. Это в каком-то смысле вопрос социальной справедливости: если вы работаете, честно платите налоги, вы вправе желать, чтобы условия повседневной жизни были комфортными. Поэтому я уверен, что — особенно после снижения ключевой ставки — новое жилье должно стать массово доступным, — заметил глава «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан.