«Это всё реклама». Есть ли в Иркутске настоящее элитное жильё — отвечают эксперты

В начале августа редакция «ИрСити» делала обзор на четыре новых жилых комплекса комфорт и бизнес-класса, которые в ближайшие несколько лет появятся на берегу реки Ангары. Создается впечатление, что в Иркутске строят только улучшенное жилье, которое недоступно для большинства населения. Правда, эксперты уверены, что не все то золото, что блестит, и зачастую заверения застройщиков о повышенной комфортности являются лишь маркетинговых ходом. Поэтому мы решили разобраться, действительно ли в городе стало больше жилья комфорт и бизнес-класса и откуда спрос на него в условиях, когда мир рушится отменили почти все льготы по ипотеке.

Застройщики всегда дают очень подробный ответ на этот вопрос. Сейчас большинство девелоперов работает по проектному финансированию, когда застройщик привлекает кредит для постройки ЖК. При расчете необходимой суммы учитывается множество факторов, в том числе рост цен на строительные и отделочные материалы, на ГСМ, на технику. Влияет и «длинная логистика» стройматериалов, некоторые виды которых завозятся в Иркутск аж из самой Москвы. Также застройщики напоминают о росте стоимости техприсоединения к коммуникациям, причем некоторых ресурсов уже катастрофически не хватает (например, сегодня энергетики заявляют о дефиците электрических мощностей на юге региона).

На цены влияет и короткий строительный сезон, градостроительные нормативы, требования по сейсмической устойчивости конструкций здания. Отдельно девелоперы указывают на нехватку земельных участков, пригодных для жилищного строительства.

— Многое зависит от локации: скажем, Октябрьский район традиционно держит первое место по цене на квадрат — тут есть фактор престижности, который вообще имеет соотношение с экономикой лишь частичное. Класс проекта — тоже влияющий фактор: себестоимость возведения эконома, комфорта и бизнеса весьма разная. Наконец, всё это накладывалось на превышающий предложение спрос (по крайней мере, до взвинчивания ключевой ставки). Люди в массе своей хотели бы жить не в панельке, которой 40–50 лет, а в новом, более современном и комфортном жилье, — рассказывал нам ранее гендиректор «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан.

И, конечно, нужно учитывать время покупки — чем ближе к окончанию строительства, тем выше ценники.

Не совсем так. По мнению экспертов рынка недвижимости, активное строительство жилья повышенной комфортности началось в последние несколько лет.

— Это произошло, потому что возникла потребность в таком жилье. Когда-то была потребность в экономе — это Ерши, Березовый, Луговое. Есть такая застройка в Октябрьском районе, в конце Ново Ленино, — перечислила директор по развитию агентства недвижимости «Атмосфера» Ирина Лаврова.

По ее оценкам, комфорт-класс «активировался» буквально три года назад. Такие же данные приводит и агент по недвижимости Кристина Базилевская. «Первопроходцами был безусловно „ГрандСтрой“ с ЖК SanCity. Они сделали шикарный двор для деток без машин по периметру с видеонаблюдением и разделили площадку на три зоны для разных возрастов. Именно в этом ЖК появилась детская комната и небольшой спортивный зал. Это было еще в 2021 году», — заметила она.

По ее мнению, сегодня качество строящихся ЖК «шагнуло вперед» — застройщики все чаще начали задумываться о новых пространствах, красивых парадных, закрытых дворах, подзменых паркингах, то есть искать изюминки, чтобы привлечь своего покупателя.

А вот агент по элитной недвижимости и автор тематического Telegram-канала Иван Орлов считает, что активизация этого сегмента произошла раньше — в 2015 году, когда начали строиться, по его словам, жилые комплексы формата «Красиво жить не запретишь». Среди них эксперт выделил «Театральный квартал», «Статус», «Персона», чуть позже были «Morgans Six».

По мнению Орлова, сегодня далеко не все жилые комплексы можно назвать ЖК комфорт-класса или бизнес-класса. «Считаю, это больше маркетинг. Наверное, рассуждают так: „Слушайте, ‚бизнес-класс‘ звучит красиво, давайте будем обзываться именно так“. Красивые картинки в отделе продаж — это не фундаментальный признак жилья высокого класса. Ну и что греха таить, нет достаточно строгого регламента разделения по классам, и поэтому некоторые участники рынка жонглируют этими понятиями», — подчеркивает агент по недвижимости.

На таких понятиях удобно концентрировать внимание и покупателей, и продавцов, считает руководитель компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт. Он предполагает, что на внедрение этих «маркировок» повлиял не только спрос со стороны покупателей, а стоимость земельных участков. «Чтобы это, грубо говоря, оправдать, чтобы была какая-то наценка, застройщикам приходится переходить в более дорогой сегмент, где и доходность выше. Хотя я не скажу, что те локации, где сейчас идет застройка улучшенного жилья, можно назвать суперклассными — зачастую там нет нормальной инфраструктуры», — заметил Старовойт.

Риелторы четко определяют границу между экономом и комфорт-классом. Первое отличие — это местоположение. Чем ближе к центру, тем выше класс будет у жилого комплекса. По словам Алексея Старовойта, участок, где возводится ЖК комфорт-класса, должен находиться не в отдаленном районе, а в черте основных транспортных узлов, с детскими садами и школами в шаговой доступности.

Второй критерий — это архитектура. По словам Старовойта, чем качественнее реализован проект, чем красивее и функциональнее здание, тем оно привлекательнее. Более того, чем меньше этажей, тем выше его статус. Для бизнес или премиум-класса — четыре-пять этажей.

— Застройщику надо регулировать либо увеличение земельного участка, либо снижение квартирного фонда, чтобы ЖК подходил под категории повышенного класса. Вообще любой проект этажностью более девяти этажей я бы со скрипом называл элитным, в таком случае должны быть прочие серьезные факторы, чтобы нивелировать такую плотность застройки. В целом, наши строители научились делать классные парадные. Это важный красивый бант, который нужно отодвинуть в сторону, и сосредоточить внимание на фундаментальных характеристиках комплекса, — замечает агент по элитной недвижимости Иван Орлов.

Третье отличие комфорта от эконома — это нарезка квартир. В экономе помещения мелкие, подмечает Орлов, «однушки» по 25 квадратов, «трешки» по 60-70 квадратов. «Это повышает количество людей в ЖК, уменьшает личное пространство собственника квартиры», — подчеркивает эксперт. А вот в жилом комплексе повышенного комфорта площадь однокомнатных квартир начинается с 45-50 квадратных метров, а трехкомнатных — от 85-90 квадратов.

Также на класс жилья влияет наличие дополнительных критериев, таких как закрытый двор, пункт охраны и видеонаблюдение, подземная парковка, консьерж, детская комната, лапомоечная, колясочная зоны, качественные составляющие, например, двери с шумоизоляцией.

Агент по недвижимости Кристина Базилевская считает, что сейчас нет градации по районам, где жилье дороже, а где — дешевле. По ее словам, сейчас и в Свердловском районе можно найти квартиры в том же ценовом сегменте, что и, например, в Октябрьском, где много дорогого жилья. «Например, в Свердловском районе возводят новые ЖК — „Союз приорити“ и „Бродский“, эти ЖК обещают быть еще круче реализованных на сегодняшний день в городе. Также скоро будет новый ЖК „Звезды“ у „Яркомолла“, там застройщик обещает построить продукт, аналогов которому у нас в городе пока нет, — заметила Базилевская.

В целом, самое дорогое жилье находится в историческом центре, вдоль улицы Байкальской и на Байкальском тракте, считает руководитель компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт.

А агент Иван Орлов собрал небольшой рейтинг с самыми высокими ценами. «Самое дорогое жилье — в свежих ЖК исторического центра Иркутска. Сегодня тут если и строят что-то, то обязательно повышенного класса, и это оправданно. Роскошные видовые характеристики, шаговая доступность к якорным точкам города — сквер Кирова, 130-й квартал, улица Карла Маркса. А в некоторых проектах есть оба этих фактора, можно насладиться и панорамой из окна, и в тапках прошмыгнуть до культурно-исторического наследия», — подчеркнул эксперт.

Одним из таких строящихся ЖК, по мнению Орлова, является клубный дом на Грязнова, в котором будет всего 17 квартир. По данным ЦИАН, стоимость жилья в этом доме варьируется от 343 тысяч до 408 тысяч рублей за квадрат. На втором месте — ЖК «CORSO residence» (в июне, по данным эксперта, квартиры стоили от 325 тысяч рублей за квадрат). На третьем — клубный дом «Бабр» (276 тысяч за квадрат).

Достаточно высокие цены, по мнению Орлова, в Октябрьском районе — в жилых комплексах, которые приближены к набережной Ангары и могут похвастаться видом на нее. Здесь также развитая инфраструктура и доступность социальных и развлекательных объектов. Например, такая история в ЖК в Солнечном. Похожая история в районе Академического моста на левом берегу, считает агент по элитной недвижимости.

Ранее эксперты рассказывали нам, что сегодня ипотеку может позволить себе тот, у кого есть почти вся сумма, необходимая для покупки (то есть первоначальный взнос составляет 80%). Сейчас риелторы считают, что на сегмент комфорт и бизнес-класса деньги у людей найдутся всегда, даже в современных условиях, когда ставка выше 20%, а по льготным программам ужесточены условия. Это связано с запросом на комфорт, качество и безопасность, уточняет агент по недвижимости Кристина Базилевская.

— Если рынок просядет — он весь просядет. Не думаю, что из-за высокой процентной ставки снизится спрос в каком-то конкретном сегменте жилья», — заметила директор по развитию агентства недвижимости «Атмосфера» Ирина Лаврова.

Агент по элитной недвижимости Иван Орлов подчеркивает, что деньги у людей сейчас есть, но ипотечная политика все-таки влияет на активность в этом сегменте.

— Люди с удовольствием предпочтут не вынимать деньги из бизнеса, если их можно взять в банке по комфортным условиям, коих сейчас там почти не предлагают. Но если жилищный вопрос стоит остро — решение на будущее не откладывают, — заметил эксперт.

Из-за отмены или ужесточения льготных программ застройщики попали в ловушку, считает руководитель компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт. «Когда появился тренд на ипотеку с господдержкой, застройщики начали делать дома комфорт и бизнес-класса и активно продавать, потому что понимали, что даже такое дорогое жилье все равно купят, так как есть возможность взять кредит. А сейчас этой возможности нет. Поэтому застройщики попали в ловушку. Осталась семейная и IT-ипотека, но этими программами не закрыть все, что уже построено», — пояснил он. По его оценкам, некоторые объекты можно будет «поставить на паузу» и продать через 2-3 года.

Риелторы уверены, что ожидать падения цен не стоит.