Без экспертизы теперь не получится. Иркутский юрист рассказал, как суд лишил лазейки недобросовестных застройщиков

До недавнего времени некоторые застройщики ловко обходили требования закона о строительстве нежилых зданий — возводили их как частные дома, вводили в эксплуатацию, а затем переоформляли под бизнес. По такому принципу строились многие гостиницы, кафе и магазины в Иркутском районе, например в Листвянке или Хомутово. Но теперь такая лазейка работать не будет — создан судебный прецедент. Почему это важно и что изменится, рассказал в своей колонке иркутский юрист Дмитрий Кокунов. Далее — от первого лица.

Строительство — это одна из самых бурно развивающихся отраслей экономики. При этом серьезно растут объемы нежилых зданий и сооружений. Многие приступают к стройке без необходимых документов, а потом при регистрации прав или эксплуатации объектов сталкиваются со значительными проблемами.

В частности, оформить нежилые здания можно несколькими способами. Если не вдаваться в тонкости и нюансы, то в целом их можно разделить на три группы.

Первая — базовая. Она предполагает получение разрешения на строительство, а в финале — документа о вводе в эксплуатацию. Процедура отличается в зависимости от того, что именно строится, но в целом требуется разработать проект строительства, получить положительное заключение экспертизы, а затем — итоговое разрешение.

Это долго и дорого. Сложнее всего — пройти государственную экологическую экспертизу, ведь мы находимся в байкальском регионе. В среднем уходит около года, чтобы ее пройти, и она отвлекает значительные финансовые ресурсы.

Вторая процедура — ввод самовольно построенного объекта. Он для тех, кто уже начал строить без разрешения, которое никак не получить. Ввести такое здание можно только по суду. Для этого необходимо достроить объект, а затем подать в суд иск с требованием узаконить самострой.

В этом случае также проводятся экспертизы и готовятся заключения, но в рамках судебных процедур. Учитывая, что судебные строительные экспертизы могут проводить только государственные организации, где сейчас огромные очереди, срок судебного рассмотрения растягивается и часто составляет около года или даже полутора лет.

В третью группу я бы отнес все «эрзац» процедуры, например, ввод вспомогательного объекта и иные. Использование этих процедур сильно индивидуально и зависит от особенностей объекта. Но их проще всего обжаловать или подвергнуть проверкам контрольных органов.

Например, некоторые застройщики применяли процедуру, по которой строился и регистрировался обычный частный дом. Затем его переводили в статус нежилого. Так можно было уйти от проведения экспертиз и сэкономить значительные финансовые ресурсы, а еще — время.

19 июня 2025 года Верховный суд вынес определение, которым поставил в подобной схеме если не точку, то жирное многоточие. Так, суд указал, что перевод жилого дома в нежилые здания может рассматриваться как обход законной разрешительной процедуры.

Суд решил, что нижестоящие инстанции ошиблись и не учли, что спорные дома были введены в упрощенном порядке. То есть только на основе кадастровых паспортов и без какой-либо разрешительной документации.

То, что застройщик в заявлении о переводе здания в категорию нежилых указывает, что реконструкция или перепланировка для этого не требуются, может свидетельствовать: здание изначально строилось как не жилое. Просто так предприниматель решил ввести объект в эксплуатацию в упрощенном порядке. Это всё свидетельствует о недобросовестном поведении.

Считаю, что такое решение в целом положительно повлияет на регулирование этой сферы. Строительство связано с возможной угрозой жизни и здоровью людей. Поэтому экспертизы и проверки — это не простая формальность, а возможность убедиться, что здание не рухнет вам на голову.

По сути, суд сказал, что есть указанные в законе способы регистрации зданий и сооружений. Прибегать к другим схемам, которые позволяют обойти закон, допустимо лишь в крайних случаях.

Поэтому застройщикам стоит сразу продумать юридическую сторону и подготовить значительный объем документов. А еще перед тем, как копнуть лопатой, нужно всё перепроверить. Подумайте, как вы будете вводить здание в эксплуатацию и не придет ли потом иск о сносе от муниципалитета?