Долёвка на пороге неизвестности

Последние 2 года для строительной сферы Иркутской области и страны оказались нелёгкими. Существенный провал по вводу нового жилья в 2015 году, спад интереса к долёвке, просевший рынок нового и особенно вторичного жилья, «осторожный оптимизм» по числу строек в 2016 году держат бизнес в постоянном напряжении. С 1 января 2017 года в федеральный закон №214 «О долевом участии в строительстве» будут внесены новые поправки, которых многие застройщики опасаются не меньше, чем затянувшегося экономического кризиса.

ФЗ-214 появился в 2004 году, чтобы защитить дольщиков от нерадивых застройщиков. С начала 2017 года в нём появится ряд поправок. В частности, власти обяжут создать единый реестр застройщиков, где каждого оценят по балльной системе. Строительные компании должны будут вести свой сайт и увеличить уставной капитал до как минимум 2,5 миллионов рублей. Также с 2017 года застройщик не сможет использовать средства граждан, вложившихся в долёвку, в процессе строительства. Деньги клиентов будут храниться на специальных эскроу-счетах (счета для блокировки и учёта денег, полученных от владельца счёта c целью передачи их другому лицу) в банках, компания получит их только после ввода дома в эксплуатацию. Ещё одна важная поправка – возможное создание компенсационного фонда, формируемого за счёт обязательных взносов застройщиков – не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома.

По мнению представителя службы Госстройнадзора Иркутской области Анастасии Парфёновой, новые поправки в законодательство главным образом ещё больше усложнят и так нелёгкую жизнь застройщиков: «Они приведут если не к увеличению стоимости квадратного метра, то как минимум к уменьшению объёмов вводимого жилья».

При этом, по данным службы, в Иркутской области порядка 135 компаний-застройщиков. Увеличение минимального уставного капитала до 2,5 миллиона рублей приведёт к исчезновению с рынка фирм-однодневок, что хорошо, и укрупнению или объединению небольших компаний.

Что касается создания Компенсационного фонда, который призван решать проблемы недобросовестных застройщиков, механизмы его работы региональным властям, увы, до сих пор неясны. В настоящее время и до конца года они прорабатываются в правительстве.

Алина Берест, юрист адвокатского бюро «Владимир Рябенко и партнёры», отметила, что поправка об увеличении уставного капитала пока содержит некоторые пробелы. Так, застройщик может обеспечивать этот капитал не только наличными деньгами, но и квартирой или земельными участками: критерии оценки при этом в законодательстве до сих пор не прописаны.

Кроме того, уставной капитал в 2,5 миллиона рублей завышен для всех, кроме Москвы, застройщики которой и были инициаторами увеличения. Берест согласилась с Парфёновой, что эта поправка приведёт к исчезновению с рынка маленьких фирм и укрупнению имеющихся.

Заместитель директора юридического управления - начальник отдела правового сопровождения корпоративного бизнеса Байкальского банка ПАО «Сбербанк» Елена Аполинская, комментируя поправку об эскроу-счетах, сообщила, что Сбербанк пока не выработал механизма по работе со строительным бизнесом.

«Чтобы не потерять клиентов, остаться конкурентоспособным на рынке объектов недвижимости, Сбербанк будет пересматривать критерии оценки проектов. Это единственное, что на сегодня я могу сказать однозначно», - сообщила Аполинская, отметив, что пока рано говорить о снижении ставки по процентам для компаний.

Представители компаний-застройщиков высказывают различные мнения насчёт того, как поправки отразятся на стоимости и объёмах жилья. Из разговоров ясно одно – больше всего опасений вызывают эскроу-счета, от которых пока неизвестно, что ожидать в будущем.

Заместитель гендиректора строительной компании «Восток центр Иркутск» Наталья Зверьева заявила, что механизм работы дольщиков, компаний и банков пока непонятен никому. Факт лишь в том, что, скорее всего, вынужденные брать дополнительные кредиты в банках на строительство компании повысят стоимость квадратного метра на 15-20%.

«Кому от этого хуже? Естественно, дольщикам. Смогут ли застройщики вообще вынести это бремя, смогут ли в срок исполнять свои обязательства – непонятно. Кто спросил дольщиков, хотят ли они этого?» - возмутилась собеседница, отметив, что пока выгода от этих счетов очевидна только для банков.

Она также выразила опасение, что эксроу-счета, так же как принятое 1,5 года назад страхование договоров долевого участия в строительстве, не будет работать: «Застройщики пытаются найти страховую компанию с наименьшим тарифом. Будет ли жить эта компания – неизвестно. Пункт закона мы исполнили, если завтра страховщик обанкротится, второй раз заключать договор о страховании мы не обязаны. Дольщик с этого страхования получил только увеличение стоимости квартиры».

Представитель компании застройщика «Южный парк» Ольга Кузнецова согласилась с коллегой, что поправки вкупе с нестабильными ценами на стройматериалы приведут к удорожанию квадратного метра и пояснила, что раньше застройщик при возведении дома по договором долёвки использовал три источника средств – банковские кредиты, собственные накопления и средства дольщиков. Теперь доступ к последнему источнику закрыт, а кредит в банке – это всегда процент, который будет в итоге включён в стоимость жилья.

Иной взгляд на поправки у директора по развитию компании «Центральный парк» Юрия Кудинова. По его мнению, поправки при том, что их постоянно критикуют, приведут к увеличению эффективности работы компаний. Выживать будут только те, кто настроены на качественную работу.

«Цены подрастут, конечно. Но на это повлияют не поправки, а текущая экономическая ситуация. Также мы отрицательно относимся к тому, что город принял новые правила землепользования и застройки: это конкретно даст увеличение цены квадратного метра на 20-40%, но не со следующего года, а с 2019-го и 2020-го. Пока застройщики работают на старых площадках», - подытожил собеседник.