Новостройки Иркутска – сдержанные надежды на лучшее

Кризис 2014 года сильно подкосил экономику России – просели как обороты производителей, так и потребительский спрос. В строительной отрасли ситуация особенно показательна. Например, ввод жилья в Иркутской области в 2016 году упал на 9,5% по сравнению с 2013-м, когда, по данным Иркутскстата, регион приблизился к миллионной отметке. А количество договоров долевого участия, по данным Росреестра, в 2015 году обвалилось в два раза по сравнению с 2014-м и держится на этом уровне до сих пор. Но не только кризис, вызванный внешнеполитическими проблемами, повлиял на обороты строительного бизнеса: по словам экспертов, одна из основных проблем отрасли – это изменения в федеральном законодательстве, в частности, в законе №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Официальная статистика приводит падение ввода жилья в Иркутской области в 2016 году на 4,5%, в первом полугодии 2017-го – на 6,8%. В Иркутске, по данным Иркутскстата, введено на 5,1% меньше, чем в 2015-м, количество договоров долевого участия, по данным Росреестра, за прошлый год снизилось на 3,3%, а за семь месяцев 2017-го - на 34%.

Строители подтверждают данные, но при этом просят относиться к этим цифрам критически. Так, гендиректор компании «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал отметил, что в конце 2016 года произошёл всплеск регистрации первичного права собственности, в основном, на объекты индивидуальной застройки по упрощённой процедуре, так называемая «дачная амнистия». Но эти дома могли быть построены и год, и 5-10 лет тому назад, поэтому никакого влияния на развитие строительной отрасли не оказывают. Также застройщики подстраивались под нововведения в федеральный закон №214, по словам замгендиректора ФСК «Новый город» Дмитрия Ружникова, в конце 2016 года количество выданных разрешений на строительство превысило показатели за последние 3 года. Такой рост объясняется желанием застройщиков успеть до начала действия изменений в законе, будут ли строить по этим разрешениям – неизвестно.

По оценкам Михаила Сигала, с 2015 года ежегодный спад в объёмах строительства составлял 30%, на сегодня показатели в 2-2,5 раза ниже, чем в 2014-м. И это связано с платёжеспособностью населения: чтобы не рисковать, строители так выверили свои финпрограммы, чтобы суметь продать квартиры и при этом хоть немного заработать. Дмитрий Ружников вспоминает, что декабрь 2014 года, когда население скупало всё подряд, был чуть ли не лучшим по объёмам продаж за весь 21 год существования «Нового города», в начале 2015 года где-то 25% жилья было возвращено, 2015-й и 2016 годы стали временем некоего затишья.

По словам Михаила Сигала, в 2017 году темпы падения продаж начали снижаться: если в январе уменьшение составило 36-38%, весной – 24%, в июне – 8%. Далее бизнесмен отмечает, что спрос должен только расти.

При этом эксперты сходятся во мнении, что население стало более взвешенно подходить к покупке жилья из-за отсутствия стабильности, уверенности в завтрашнем дне. Когда всё хорошо, на принятие решения уходит от 2 до 4 недель, в кризисное время – от 6 недель до 2-8 месяцев. «То, как человек зреет к покупке – уравнение с 75 переменными», - подчёркивает Михаил Сигал.

Кроме экономических проблем, как, например, скачки цен на материалы и снижение спроса, на объёмы строительства нового жилья влияют и решения правительства РФ. Речь идёт об упомянутом уже законе №214 и поправках, внесённых в 2016-м и 2017 годах.

Эксперты отмечают, что решение о принятии поправок принималось в самое короткое время, а их содержание приводило в замешательство даже самых маститых игроков рынка, так как в документе не прописаны реальные механизмы работы.

Например, в редакции лета 2016 года закон требовал наполнения уставного капитала в зависимости от строительных площадей: допустим, если компания строит 40 тысяч квадратных метров, то уставный капитал должен составлять не менее 80 миллионов рублей, но летом 2017-го эти нормы уже отменили. Новые поправки затвердили, что компании могут получить только одно разрешение на строительство, а если таковое уже есть, то застройщик не имеет право получить ещё одно, поэтому вынужден «плодить юридические лица, чтобы строить сразу несколько объектов». Также на момент получения разрешения на строительство у компании должно быть на счету не менее 10% «живых» денег от стоимости проекта, а также три года опыта и уже введённых 10 тысяч квадратных метров. Фактически, новая компания с 2018 года не сможет заниматься долевым строительством.

Закон ввёл новое понятие – «компенсационный фонд», то есть обязательные взносы застройщиков, которые затем пойдут на возмещение вреда в случае невыполнения обязательств перед дольщиком. В 2017 году понятие конкретизировали, отменив страховку и приравняв к её размеру процент взносов в фонд. При этом в текущей версии ввели механизм выбора, какому застройщику-банкроту давать деньги на достройку объектов, а какому – нет.

Редакция 2016 года ввела ещё один термин – «эскроу-счета». То есть застройщик, заключив и зарегистрировав договор долевого участия, создаёт в банке специальный счёт, на который дольщики перечисляют свои деньги. Эти деньги застройщик может получить только после подписания акта приёмки квартир, предполагается, что так компании будут заинтересованы в выполнении работ в положенный срок. Норма заработала с 1 июля 2017 года, при этом, по словам Дмитрия Ружникова, пока что банки понятия не имеют, как действует этот механизм.

Михаил Сигал подчёркивает: «Сегодня строительные компании заставляют непрерывно переформатировать свою деятельность все три кризисных года. Я приведу пример: когда здоровый человек приходит сдавать нормы ГТО, ему становится от этого только лучше. А если отправить больного из реанимации? Это может привести и к летальному исходу. Надо дать компаниям возможность адаптироваться к изменениям в законодательстве. Пока этого нет».

При этом строители понимают, что закон защищает обманутых дольщиков. Правда, как замечает Дмитрий Ружников, в Иркутской области их процент составляет не более 3% от общего объёма стройки, в основном, это начало и середина «нулевых». При этом в Москве после банкротства одного из крупнейших застройщиков «Су-155» их насчитывается около 30 тысяч человек (а всего в России, по подсчётам Минстроя РФ, - 46 тысяч).

Эксперт опасается, что в регионах вряд ли найдётся большое количество компаний, которые смогут строить по нормам 214-го закона, рынок продолжит сокращение, и нового жилья станет очень мало: «Нельзя такую большую страну, как Россию, равнять под одни законы - невозможно создать один закон, который будет с одинаковой эффективностью работать и в Москве, и в Иркутске. Поэтому нужно либо давать больше свободы субъекту, либо сразу в законе прописывать в зависимости от субъекта разные параметры».

Строить, не влезая в долевое строительство, - вариант идеальный, но в кризисное время нереальный. Так как собственных средств у компаний немного, а банковская сфера оказывается недоступной. Как поясняет Михаил Сигал, банки воспринимают строительство как отрасль, относящуюся к зоне повышенного риска, кроме того, процентная ставка по кредитам в 14-15% оказывается для переживающих трудные времена строителей просто неподъёмной. Выходом здесь, по мнению эксперта, могло бы стать субсидирование со стороны государства процентной ставки не по ипотеке, а по проектному финансированию: «Если у нас будет ставка для проектного финансирования на уровне 8-10% годовых, то мы – я это говорю, как руководитель компании - можем увеличить объёмы строительства в 2-3 раза».

Дмитрий Ружников уверяет, что массовое строительство сегодня без «долёвки» невозможно. Как вариант развития событий – в регион заходит крупная российская или иностранная компания и за свой счёт строит жильё. Например, в Новосибирске работает московский застройщик. По мнению эксперта, усложнение норм 214-го закона скажется на ценах и, возможно, на качестве жилья. Либо застройщики «уйдут» в малоэтажное строительство – как следствие, необоснованно завышенные цены и растущий аварийный фонд.

Кроме таких глобальных проблем, строители встречают в своей работе и множество других. Например, участие в государственных программах совершенно не рассматривается как вариант поддержания компании на плаву, более того, программы буксуют или оказываются вообще невыполнимы. Это связано с неадекватной утверждённой стоимостью квадратного метра. Так, например, в Красноярске она составляет 40 тысяч рублей, в Иркутске – 35 тысяч, при том, что сейсмика у нас в регионе значительно выше. Дмитрий Ружников замечает, что из-за конструктивных элементов строительство дорожает примерно на 30% относительно городов с меньшей сейсмичностью.

«Нужно изменить стоимость квадратного метра для программ - у нас как минимум должно быть 42 тысячи рублей. Тогда и объёмы будут совершенно другие, и федеральные деньги пойдут в регионы», - подчёркивает Михаил Сигал.

По утверждению директора по маркетингу ГК «Актив», заместителя руководителя Байкальского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов Татьяны Галущенко, себестоимость строительства может быть невысокой – в пределах 12 тысячи рублей, если речь идёт об индивидуальном малоэтажном строительстве в глубинке: «В центре города Иркутска в многоэтажном доме себестоимость строительства ниже 35 тысяч рублей за квадрат маловероятна. Здесь следует учитывать такие факторы как: стоимость земли, стоимость конструктива, наличие дополнительных опций для многоэтажного жилья».

Дмитрий Ружников напомнил, что «Новый город» планировал как раз по программе строительства эконом-жилья построить город-спутник на 40 тысяч человек в посёлке Малая Елань под Иркутском. Под эти цели там возведён уже «Домостроительный комбинат». В марте бывший председатель правительства Иркутской области Александр Битаров заявлял, что реализация проекта может начаться в 2018 году. Но теперь масштабная комплексная стройка откладывается на неопределённое время. Это связано не только с ростом цен на арматуру и нехваткой цемента. Главная проблема проекта – теплоснабжение. Власти региона пытались привлечь федеральные деньги, в том числе, и на создание второго теплоисточника Иркутска, но не удалось сойтись в цене с энергетиками.

Сам Иркутск застраивается в рамках стратегии развития, генерального плана и правил землепользования и застройки. По словам эксперта, в результате принятых в 2016 году изменений в последние два документа многие ликвидные участки, которые покупались с целью строительства или перепродажи, оказались в зоне, где не разрешается строить многоэтажные дома, некоторые, ранее не интересные территории, наоборот, стали пригодными для возведения высоток. Строители утверждают, что хоть это и повлияло на иркутский рынок, но всё сделано правильно, логично и с учётом интересов населения.

Михаил Сигал утверждает, что развитие города возможно только за счёт Иркутского района или агломерации. Сегодня генплан Иркутского района и Иркутска синхронизированны, поэтому вся застройка в районе учитывает городскую застройку. В самом Иркутске осталось немного подходящих участков, например, в Ново-Ленино.

Поэтому палочка-выручалочка для строителей - механизм развития застроенных территорий (РЗТ). Он используется, в основном, для расселения частного сектора, по словам Дмитрия Ружникова, способствует этому ипотека. При этом строительный цикл по этой программе составляет около 5 лет, значит, у строителей появляется некий задел на ближайшее будущее.

По мнению экспертов, в ближайшее время ипотека будет стимулировать спрос на новые квартиры. В 2016 году государство отменило программу ипотеки с господдержкой. С этим связывают резкий всплеск количества сделок с участием заёмных средств. По данным Росреестра, в 2016 году в регионе число ипотечных сделок выросло в 1,2 раза - до 21,3 тысячи. В 2017 году Центробанк трижды снижал ключевую ставку – с июня она составляет 9%. Российские банки незамедлительно реагировали на решения регулятора, так, наименьшую ставку по ипотеке установил Сбербанк - 7,5%. По данным Росреестра, в Иркутске количество ипотечных сделок выросло с начала года на 12,5%. По данным Центробанка, за первое полугодие 2017 года в регионе было выдано более 7,8 тысячи ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 12,2 миллиарда рублей. Это почти на 20% больше, чем в 2016-м.

Дмитрий Ружников скептически оценивает восторги банков по поводу увеличения объёмов ипотеки. Он отмечает, что последние 5-7 лет в продажах на долю ипотеки приходилось не более 30%, всё остальное – это рассрочка или 100-процентные платежи. «Сегодня ипотека занимает более половины продаж, получается, что реальные деньги населения закончились, они больше не могут платить своими деньгами, они берут деньги в банке. Я не вижу ничего хорошего в этом. Люди должны зарабатывать и покупать, а не брать в кредит», - утверждает спикер.

Тем не менее, по словам Татьяны Галущенко, льготные ипотечные условия являются одним из факторов растущего спроса на новое жильё. Также на это влияют низкие риски при приобретении нового жилья и общее устаревание жилого фонда. «Если сравнивать стоимость жилья на первичном и вторичном рынке Иркутска, здесь отслеживается тенденция роста стоимости квадратного метра нового жилья и отсутствие роста стоимости квадратного метра вторичного жилья. В итоге это привело к тому, что средневзвешенные показатели стоимости новостроек и вторички уравнялись, и сегодня составляют в среднем по городу 55 тысяч рублей за квадратный метр. Этот факт говорит о том, что покупатели жилья сегодня отдают предпочтение новому строительству», - подчёркивает эксперт.

При этом, по её словам, рост цен выше уровня инфляции маловероятен, так как для этого должны расти доходы населения: «Даже если из-за изменений в законодательстве вырастет стоимость квадратного метра в новостройках, это приведёт к снижению покупательской способности. И стоимость будет вынуждена адаптироваться к ней. Низкие ставки по ипотеке будут стимулировать спрос на новостройки. Поэтому спрос на новостройки сохранится».

По словам Михаила Сигала, можно не рассчитывать, что новые квартиры будут дешеветь. «Себестоимость находится на предельных параметрах, маржинальность низкая, и строителям снижать цену, чтобы стимулировать спрос, больше некуда». При этом застройщик отмечает активность на рынке, поэтому на 2018 год компания планирует незначительно увеличить объёмы строительства, скромность в планах объясняется невнятностью спроса.

Компания «Новый город» также планирует в 2018 году начать строительство ещё на одной или двух площадках – сегодня она строит 20 домов на четырёх площадках. В целом по региону Дмитрий Ружников прогнозирует в 2017 году объёмы ввода жилья на уровне 2016-го, в 2018-2019-м – небольшое увеличение. Так как строительный цикл составляет год-полтора, к 2020 году начнётся дефицит жилья и резкий рост стоимости квадратного метра. «Сейчас некоторые застройщики несут убытки, но не повышают цены, потому что понимают, что они просто не будут продаваться. Как только рынок покажет положительную динамику, застройщики включат свои убытки в цену», - подчёркивает эксперт.