«Брать ипотеку при таких ставках — это самоубийство»: звездный экономист рассказал, как мы будем дальше жить

К концу 2025 года в России резко снизится ключевая ставка, но после этого цены на жилье вырастут еще сильнее. Рынок недвижимости ждет дефицит новостроек, и девелоперы смогут диктовать свои условия покупателям. Такой прогноз в интервью порталу E1.RU дал известный аналитик, инвестбанкир и автор телеграм-канала Bitkogan Евгений Коган. — Евгений Борисович, когда россиянам ждать снижения ключевой ставки? — Как бы нам ни грозился ЦБ, что он будет вести себя жестко, непримиримо и будет еще повышать ставку, никуда он не денется. Я думаю, что к концу года ключевая ставка будет на уровне 15−16% годовых, и для этого есть очень серьезные причины. Первое — замедляется инфляция. Мы видим, что темпы роста цен за последнюю неделю были всего 0,03%. То есть инфляция реально замедляется. Мы видим это по различным индикаторам, в частности, мы видим, что очень серьезно замедляются темпы роста денежной массы. По некоторым параметрам они в десять раз меньше, чем было в прошлом году. Очевидно, в этом году денежная масса вырастет на 7−8%, что обеспечит инфляцию процентов в 6−6,5, наверное. В этой ситуации продолжать держать высокую номинальную ставку — значит давать возможность реальной ставке (номинальная ставка минус инфляция) расти. Центральный Банк неизбежно должен будет снижать ставку, и, по моим оценкам, она, как я уже сказал, в конце года будет 15−16% годовых. Это значит, что мы увидим снижение на 400−500 базисных пунктов, а может быть, даже и больше. Дополнительные причины для того, чтобы снижать ставку: мы видим, что одной из причин такого крепкого рубля является как раз высокая ставка. Дело в том, что тот кэрри-трейд (стратегия получения прибыли на валютном рынке за счет разницы процентных ставок. — Прим. ред.), которого нет, он всё равно есть. Западный капитал просачивается к нам через дружественные юрисдикции и покупает российские активы, дающие очень высокую доходность. Поэтому рубль укрепляется, и это некомфортно для российского бюджета, для российских экспортеров. Нужно как-то стабилизировать курс рубля. Поэтому ключевую ставку придется так или иначе снижать. Ну и мирный процесс идет, переговоры. Мы же понимаем, что поток спекулятивного капитала может еще усилиться, и нам придется еще больше снижать ставку. Иначе просто хлынет огромный поток кэрри-трейдинга. — Вы говорите, что инфляция замедляется. Но по ценам, например на овощи, которые дорожают уже на протяжении нескольких недель, этого не скажешь. Стоимость картошки уже достигла своего исторического максимума. Почему это происходит? — Я не специалист по картофелеводству и не знаю, что случилось с урожаем картошки. Действительно, цены на нее за этот год выросли процентов на 70 или 80, если я не ошибаюсь. Это произошло по целому ряду причин, но плодово-овощная продукция сезонная. Мы уже видели взлет цен на отдельные продукты, но потом они дешевели. Так было, например, с яйцами. Да, нам сейчас приходится покупать картошку в Китае и ряде других стран. Но я думаю, что больших проблем с этим у нас не будет: предлагаются разные методы по ухудшению параметров по очистке картофеля (мол, продавайте какой есть, лишь бы его было побольше), и это стабилизирует ситуацию. А почему это возникло и будет возникать дальше? У нас есть определенный дисбаланс. Это связано с непогодой и затруднениями по импорту. Если экономика открытая и что-то вдруг подорожало, возникает дефицит, тут же идет импорт. Если у тебя проблемы с расчетами, это посложнее, занимает время. Но ситуация сбалансируется. Я смотрю, что сейчас происходит, например, с ценами на автомобили. Они снижаются. Завезли огромное количество китайских машин, и они стоят. Почему? Потому что из-за высокой ставки народ от потребительской экономики перешел к сберегательной, перестал тратиться. И это видно по ценам на целый ряд непромышленных товаров. Что касается продовольственной инфляции, она больше всего бьет по бедным слоям населения, у которых в структуре расходов большая часть — это продовольствие. Инфляция будет снижаться, потому что народ стал меньше потреблять и потому что резко сократились темпы кредитования. У нас реальные располагаемые доходы населения с начала года выросли примерно процентов на 8, а розничная торговля — только на 3%. Почему? Потому что народ, пока высокие ставки, тащит всё в депозиты и облигации. Кстати, обратите внимание, как проходит размещение облигаций за последнее время. На более длинные, надежные облигации спрос намного больше, чем предложение, их просто разрывают. — Во что сейчас лучше всего вкладывать деньги? — Здесь нет универсального ответа, всё зависит от того, кому это надо. Кто-то ориентирован на жизнь за границей, для него более важна инвестиция в доллары, кто-то в Европе, для него — в евро. Но если мы говорим о простом россиянине, который живет в России и никуда не собирается, то я считаю, что сегодня уникальнейший момент для инвестиций в облигации, причем с фиксированным купоном на срок 4−5 и более лет, чтобы зафиксироваться с высокой доходностью как можно дольше. Потому что ставка будет снижаться. Я не исключу того, что через два года мы увидим ставку 10−11% годовых, и те, кто сегодня безбедно живет на высокие проценты, вдруг начнут кусать себе локти: «А что ж мы не зафиксировались на 5−10 лет?» — Стоит ли при нынешних высоких ставках по ипотеке покупать жилье или лучше повременить? — Если бы мне задали вопрос, что делать с едой, покупать или подождать полгода, пока она станет дешевле, я бы покрутил у виска, потому что есть нам надо сегодня. Недвижимость — это такой же витальный продукт, как и еда. Нам надо где-то жить. Другое дело, что мы можем жить в аренде, но ставки по аренде выросли. Многие, говоря об инвестициях в недвижимость, забывают, что мы говорим не только об объекте инвестиций, дающем денежный поток за счет аренды, но и о том, где мы живем. Это наш уровень жизни. Поэтому тем, кто хочет просто купить недвижимость для того, чтобы жить и улучшить свои жилищные условия, я бы советовал сегодня использовать этот момент, потому что через год, на мой взгляд, цены на недвижимость будут выше. У меня был большой спор с одним профессором экономики, который полтора года назад заявил, что недвижимость будет падать в цене — и вторичная, и первичная, что из-за высоких ставок застройщики обанкротятся и выбросят недвижку на рынок. И что произошло за эти полтора года? Цены на вторичку выросли в среднем процентов на 15–20. Первичка стабильна, но потихоньку тоже начинает расти. Почему это происходит? Потому что девелоперы резко уменьшили объемы закладки: разумно, это рыночная экономика. Растет себестоимость, очень растет стоимость рабочей силы и стройматериалов. Не могут они снижать цены, вот и всё. Поэтому я считаю, что через год-полтора-два у нас будет дефицит жилья. У нас огромное количество людей живет в ветхом жилье, им нужно как-то переселяться. Сегодня рынок покупателя. Он может диктовать цены, пользуйтесь этим моментом. Через полгода-год-полтора это будет рынок продавца, и тогда будет сложнее. Сегодня ты идешь к девелоперу и говоришь: «Я хочу вот эту квартиру, дай мне скидку». И девелопер, как зайка, дает тебе скидку, рассрочку — всё что угодно. Потому что это выгодно, ему надо продать. Через года полтора это будет рынок девелопера, где он будет диктовать цены. Поэтому, если человек хочет квартиру для жизни, он начнет покупать. Поэтому, если есть возможность подождать, пожить пока на съеме и заработать за это время на высоких ставках, тогда это самое лучшее. Застройщики переживут это время, толком никто не обанкротился. Мы видим буквально одного-двух девелоперов в трудной ситуации. Те из них, кто был ориентирован на быстрый рост, стали продавать земельный банк для стабилизации своих доходов и расходов. Они сейчас ориентируются не на рост, а на выживание. Выживут, никуда не денутся. Выйдут общипанные, но непобежденные. — Что будет с курсом доллара этим летом? — Я думаю, что поток спекулятивного капитала, который сейчас идет (и если будет перемирие, то пойдет еще больше), может укрепить рубль на 2–5%. Любое укрепление рубля сейчас — это как серпом по ленинским местам для нашего бюджета. Будут делать всё, чтобы не допускать этого. Центробанк будет снижать ставку, понижая привлекательность рублевых инструментов. Я не исключаю, что из-за того, что ЦБ немного медлит в данной ситуации, рубль может еще укрепиться. Но что выступит триггером для снижения курса рубля? Может быть, снижение ставки, может быть, проблема в переговорном процессе, может быть, некий рост импорта. Не забывайте, что у нас импорт очень сильно загасился сейчас, есть с ним проблемы. Триггером могут выступить миллиарды факторов. Минфин может продавать валюту из ФНБ (Фонд национального благосостояния — государственный резервный фонд. — Прим. ред.), а продажи валюты, в свою очередь, еще сильнее играют на укрепление рубля. Если цены на нефть вырастут и Минфину не нужно будет продавать валюту, они могут снизить норму обязательной продажи валютной выручки. У них есть инструменты, чтобы сбалансировать это. Поэтому я думаю, что краткосрочно рубль может стать еще крепче, но уже на среднесроке, в полгода-год, не исключу, что мы увидим уровни в 95 и 110 рублей. — Почему бензин дорожает каждую неделю? Будет ли хоть когда-то обратный процесс? — Я не являюсь бензиновым королем, поэтому не могу дать вам гарантии, что цены на бензин никогда не снизятся. Но это действительно феномен: цены на нефть растут — и бензин растет, цены на нефть снижаются, а цены на бензин не падают. К сожалению, такова реальность. Это связано с большим количеством факторов: и со спросом, и с политикой монополии, и с политикой продавцов, которые предпочитают накапливать запасы при снижении цен (и чаще всего оказываются правы), и с инфляцией. Это циничная правда жизни. Она нам очень не нравится, но она есть. — В прошлом году уровень безработицы достиг исторического минимума, а что сейчас происходит с рынком труда? Замечает ли бизнес хоть какие-то улучшения? — Мне немного смешно слышать, что улучшение — это когда растет безработица. Мы уже дожили до того состояния, что считаем улучшением рост безработицы. У нас не безработица, а дичайшая нехватка рабочей силы, потому что безработица на уровне 2−2,5% — это не безработица, любой экономист это знает. Если действительно мирный процесс будет развиваться, то, очевидно, будет высвобождение определенного количества работников. Оборонный сектор будет не так требовать рабочую силу, там будет меньше востребованность в кадрах. С другой стороны, Минфин хочет уменьшить структурный дисбаланс бюджета, они будут стараться не увеличивать дефицит бюджета для роста экономики, а значит, ситуация с рынком труда будет здесь немного стабилизироваться. Плюс не забывайте, что из-за высокой ставки и реструктуризации долгов идут банкротства предприятий и увольнения. Будет совершенствоваться миграционная политика, и мы будем завозить мигрантов из тех стран, которые сегодня нам видятся более комфортными, чем, например, Средняя Азия. Весь мир заводит себе сотрудников из Филиппин, Индонезии, Малайзии, и никаких проблем от них нет. — Вы сказали, что есть случаи увольнения на предприятиях. К нам в редакцию за последние полгода стали чаще обращаться работники заводов, которые жалуются на массовые увольнения. Не возникнет ли сейчас обратная ситуация, когда людей, которых еще недавно активно набирали, теперь повально будут сокращать? — Я не думаю, что этот процесс будет носить массовый характер, но то, что у нас идет замедление темпов роста экономики, а по некоторым гражданским отраслям — просто спад, это факт. Действительно, люди перестали потреблять, мы это видим. Зажались. А это значит — меньше покупают. Различная продукция становится менее востребована, и людей начинают увольнять. Это рыночная экономика. Я думаю, мы столкнемся с тем, что количество безработных будет расти. — А что, кстати, будет с военными заводами после СВО? — Этот вопрос всё-таки надо задать не мне, а министру обороны или Владимиру Владимировичу [Путину]. Опыт показывает: когда истощаются все запасы, военные заводы начинают работать на склады, и какое-то количество лет или месяцев они еще будут обеспечены заказами. Все военные кампании, которые прошли или идут, — это выставки достижения народного хозяйства в оборонной отрасли. Сейчас будет переосмысление итогов военных кампаний и переоснащение армий мира тем оружием, которое оказалось более востребовано: дроны, лазерное оружие, противоракетные комплексы, системы защиты, ПВО и так далее. Искусственный интеллект сейчас внедряется максимально. Через десять лет мы не узнаем военную промышленность. Поэтому работников военных заводов я хочу обрадовать: у них работы будет еще много, им нужно будет производить новые образцы того, что показало себя наиболее конкурентоспособно.