«Живем сегодняшним днем». Подорожают ли новостройки в 2024 году? Узнали у застройщиков

Конец 2023 года принес много сюрпризов, которые всколыхнули рынок недвижимости. Это и ужесточение требований к первоначальному взносу, и повышение ключевой ставки, и решение правительства России всё-таки свернуть льготные ипотечные программы, хотя именно они сделали новостройки привлекательнее для покупки, чем вторичку. Мы поговорили с иркутскими застройщиками, чтобы выяснить, что будет в 2024 году с новым жильем и ценами на него.

Как эксперты ранее сообщали порталу «ИрСити», за последние три года недвижимость в Иркутске подорожала в среднем на 38–42%. На 1 декабря квадратный метр жилья в новостройке стоил 133–140 тысяч рублей, во вторичке — 115–120 тысяч рублей.

Руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов предположил, что не стоит ожидать снижения цен в будущие периоды. По его мнению, на рынке новостроек это маловероятно из-за механизмов проектного финансирования, так как на уже реализуемых объектах сложно скорректировать цены без разрешения банка. А на вторичке, по его мнению, возможно лишь «локальное снижение номинальных цен» — до 10–12%. Но при условии, что в течение длительного времени спадет спрос. Ожидается, что люди начнут откладывать покупку собственного жилья и все больше ориентироваться на аренду квартир.

Руководитель департамента по работе с недвижимостью и землей ФСК «Новый город» Александр Косилов определили три тренда 2023 года, которые точно продолжатся и в 2024-м.

— Первое — это, конечно, нехватка специалистов и кадров. Второе — это инфляция, из-за которой выросли цены на стройматериалы, и, соответственно, это неизбежно отразилось на себестоимость строительства. Как результат — удорожание квартир. Третья проблема — это изменение ключевой ставки, из-за которой подорожали кредиты по проектному финансированию. Мы видим, что всё это продолжится и в 2024 году, — подчеркнул Александр Косилов.

На нехватку кадров и стройматериалов обратила внимание и руководитель Группы компаний «ДомСтрой» Татьяна Красноштанова. В первую очередь она отметила меньший приток иностранной рабочей силы. Предполагается, что в 2024 году это будет одной из ключевых проблем строительной отрасли.

— Был незначительный сезонный дефицит по стройматериалам. Так, в середине года была нехватка сухих смесей и теплоизоляционных материалов, потому что заводы не справлялись. Но при грамотном планировании и эту проблему можно нивелировать. Думаю, в следующем году проблем со стройматериалами быть не должно, — заметила Красноштанова.

Оба застройщика подчеркивают, что да, рост цен неизбежен.

По мнению Александра Косилова, в этом году значительно выросли продажи в сравнении с 2022-м. Это связано с государственными программами, по которым действовали льготные ставки по ипотеке. Доля таких сделок — по ипотеке с господдержкой — составила в компании 93%.

Сведения Косилова подтверждают слова министра строительства Иркутской области Александра Галкина. На прямой линии в декабре он заметил, что общая стоимость кредитов, которые жители Приангарья взяли в 2023 году, по итогам года оценивалась в 120 миллиардов рублей. То, что люди активно берут льготную ипотеку, позволяет наполнять эскроу-счета, утверждает министр. «Таким образом формируется задел на 2024 и 2025 года», — добавляет он.

Застройщики, конечно, хотят, чтобы эта история плавно перешла в 2024 год, но этого не будет.

— К сожалению, новости об ужесточении условий господдержки и требований, что ставки теперь должны субсидировать сами застройщики, неизбежно приведут к удорожанию недвижимости в следующем году. Оно не будет таким сильным, как в 2023 году, но рост будет, — замечает Александр Косилов, добавляя, что, если снижение цен и произойдет, то по точечным, «менее интересным» объектам.

Вместе с этим застройщик ожидает и спад продаж. На какой период, пока нет прогнозов.

По словам директора «ДомСтроя» Татьяны Красноштановой, специалисты компании уже замечают подвижки среди покупателей, которые начинают задумываться, так ли сильно им нужно новое жилье.

— Безусловно, льготная ипотека — это хороший драйвер для рынка жилищного строительства, и без нее нам будет тяжело, — подчеркивает эксперт.

При этом Красноштанова считает, что заморозка объектов из-за повышения ключевой ставки маловероятна. «Но объем строительства будет сокращен», — добавляет она.

По оценкам Татьяны Красноштановой, в 2024 году сохранится «небольшой рост» цен на новостройки из-за инфляции, удорожания стройматериалов и дефицита кадров.

— Поэтому, если кто-то планирует приобрести квартиру, то сейчас самое время. У нас до сих пор сохраняется льготная ипотека с адекватным первоначальным взносом и низкими ставками, — подчеркивает глава «ДомСтроя».

Министр строительства Александр Галкин связывает очень высокие цены на жилье сразу с несколькими факторами. В первую очередь, он отмечает небольшое количество строительства. По данным Иркутскстата, в 2023 году было введено 1,2 миллиона квадратных метров жилья, из них застройщиками — менее 30%.

Галкин подчеркивает, что в Иркутске есть запрос на элитное жилье. А также, по его мнению, стоимость зависит и от самих покупателей. Среди них — люди с высокими доходами. Это, по словам министра, например, переезжающие с северов, вахтовики или занятые на промышленном производстве.

— Мы оценивали город с нескольких микрорайонов. Вот сейчас, допустим, в микрорайоне Ново-Ленино самое дешевое предложение — это 84 тысячи рублей за квадратный метр в новом жилом комплексе. Ближе к центру, например, ЖК «Авиатор», там квадратный метр стоит 108 тысяч рублей. При этом большое количество строек, в которых квадратный метр превышает 150 тысяч рублей за квадратный метр. В принципе есть и недорогая недвижимость, но в общем действительно стоимость жилья достаточно высока для Иркутска, — признал Галкин.

Сами застройщики отмечают, что часто слышат этот вопрос «Почему такое дорогое жилье» от клиентов.

Руководитель департамента по работе с недвижимостью и землей ФСК «Новый город» Александр Косилов считает, что на стоимость квартир влияют три фактора. Первый связан с тем, что объекты строятся на кредитные деньги, а не на средства дольщиков, как это было ранее. Деньги выдаются под определенные проценты, на них влияют изменения ключевой ставки. Второй фактор, по словам Косилова, — это действующие северные коэффициенты, влияющие на цены на материалы. Третий — это требования по сейсмической устойчивости конструкций зданий. По действующим регламентам, дома должны выдерживать силу толчков не ниже 8 баллов.

На себестоимость строительства, как уточняет Александр Косилов, влияет и «дорогая рабочая сила», и «длинная логистика стройматериалов», некоторые из которых приходится привозить из Москвы, и короткий строительный сезон. Дополнительный фактор — это подключения к коммуникациям.

Татьяна Красноштанова выделила две основных причины дороговизны жилья в Иркутске. Это, по ее словам, стабильно растущая себестоимость строительства и требования банков, которые определяют маржинальность проектов. Без этого процента маржинальности, объясняет глава «ДомСтроя», кредитные организации не будут финансировать стройку.

У министра строительства Александра Галкина мнение по поводу цен на следующий год сильно отличается от прогнозов застройщиков. По его мнению, можно ожидать снижения цен.

— Когда будут отменены льготные программы по ипотеке, конечно, это приведет к снижению приобретения квартир в будущем через договора долевого участия, что и снизит стоимость, потому что застройщику необходимо будет реализовывать и сделать свое предложение наиболее интересным для покупателя. Это, конечно, приведет и к небольшой стагнации самого рынка недвижимости, потому что сейчас активно идет покупка и оформление льготных ипотечных кредитов. Отмена льгот повлечет снижение интереса на рынке недвижимости, — подчеркивает Галкин.

Небольшое снижение прогнозируют и риелторы. Руководитель компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт подчеркивает, что цены на недвижимость всегда росли, но спецоперация в 2022 году форсировала этот рост. Причем в Москве или Санкт-Петербурге можно было зафиксировать «откат» стоимости, но в Иркутске такого не происходит.

— Сейчас в обществе уже есть понимание, что цены начнут падать. Потому рынок перегрет, все очень неадекватно дорогое. Поэтому правительство пытается урегулировать этот вопрос с помощью повышения ставок, первоначального взноса, — пояснил Алексей Старовойт.

При этом он добавляет, что строительные компании не смогут принять это решение самостоятельно, они будут вынуждены согласовать этот шаг с банками.

Старовойт подчеркнул, что новостройки не должны быть дороже вторички. А ситуацию, которая сложилась сегодня, эксперт вообще называет парадоксальной.

— Застройщики необоснованно дорого пытаются продать свои квартиры. Мы вообще не рекомендуем своим клиентам покупать жилье именно в Иркутске, только при какой-то острой необходимости. Потому что, купив квартиру, человек не сможет выйти на вторичный рынок и заработать на перепродаже, цены будут ниже на 15–20, а то и 30%. Если бы не было ипотеки с господдержкой, то ни один бы адекватный человек не стал бы покупать жилье по завышенным ценам, — рассказал эксперт.

В конечном итоге, считает Старовойт, вторичка «должна догнать» новостройку, хотя бы сравнявшись с ней в ценах, либо новостройки «должны сдать свои позиции».

— Я думаю, что в 2024 году спрос как на новостройки, так и на вторичку будет ниже, он упадет процентов на двадцать. Так как у людей просто будет меньше возможности приобрести дорогое жильё. Рынок будет приходить в норму, и цены должны будут прийти к разумному состоянию. Поэтому сейчас мы ждем, смотрим, как будут развиваться события, — спрогнозировал эксперт.

По его оценкам, ситуация начнет меняться в лучшую сторону во втором полугодии 2024 года. Как минимум, по словам эксперта, начнут снижать процентные ставки по ипотеке, на которой сейчас держится рынок недвижимости.