Можно купить «Порше» или уехать в Москву. Сколько придется переплатить по ипотеке за двушку в Ново-Ленино?

В Иркутске двухкомнатная квартира на вторичном рынке сейчас стоит в среднем 6,7 миллиона рублей — такую сумму определили аналитики «Авито. Недвижимости». Мы нашли двушку подешевле — за 5,5 миллиона рублей — и решили посчитать, сколько придется переплатить, если взять ее в ипотеку. А когда увидели итоговые суммы, то решили пока отложить такую крупную покупку до лучших времен. Но обо всём по порядку.

Квартиру для этого материала мы подобрали в Ново-Ленино. В этом районе можно найти жилье с приличным, но довольно простым ремонтом (из серии «заезжай и живи»), нормальной по размерам кухней и не на первом или последнем этаже. Если по таким же параметрам смотреть недвижимость ближе к центру, то ценник вырастает в среднем в полтора раза. Примерно та же история, если рассматриваешь варианты в некоторых жилых комплексах Свердловского и Октябрьского округов. Именно они, кстати, по данным аналитиков, лидируют по спросу и по количеству предложений на рынке.

Взяли двухкомнатную квартиру площадью 56 квадратных метров на восьмом из десяти этажей. Она стоит 5,5 миллиона рублей и расположена на улице Баумана, в довольно скандальном ЖК «Иннокентьевская слобода». Но тем и интереснее посчитать расходы по ипотеке.

Внутри сделан приятный ремонт. В объявлении уточняется, что это евроремонт. По фотографиям видно, что санузел раздельный, а вот ванная комната очень тесная. Кухня довольно крупная, но места для нормального обеденного стола всё равно не хватает.

Рассматривая варианты, нужно помнить о расположении недвижимости, учитывать транспортную и социальную инфраструктуру. Вот что пишут в объявлении о квартире на Баумана:

— Дом находитcя в цeнтрaльнoй части района Ново-Ленино. Рядом расположены: школы № 69, 30, 57, 38, 40 и детские сады № 75, 144, 150, 180, поликлиники, спортивно-оздоровительный центр «Физрук», новый бассейн «Спартак», магазины, супермаркеты («Слата», «Абсолют», «ХлебСоль», «Народный», «Светофор»), ТЦ «СмайлМолл», остановки общественного транспорта («Поликлиника № 8», «Школа № 57», «Автостанция»). В шаговой доступности парк «Березка» и сквер «Россия», где можно отдохнуть душой и телом после рабочего дня, заняться активным отдыхом или спортом.

С инфраструктурой всё в порядке. Транспортная доступность подкачала, конечно, но выдыхаем и принимаемся за расчет ипотеки.

Для этого можно использовать любой ипотечный калькулятор, благо их полно и все они элементарные: вбиваешь стоимость жилья, размер первоначального взноса, ставку по ипотеке и срок, а потом получаешь все необходимые данные вплоть до размера ежемесячной платы. Допустим, у нас есть первоначальный взнос на сумму 2 миллиона рублей (да, мы крутые и смогли накопить). Кредит в 3,5 миллиона рублей берем на 30 лет (чтобы ежемесячный платеж был поменьше) по обычной ставке в 20% (ставка кабальная, но такова реальность на рынке недвижимости).

В итоге получаем внушительную сумму переплаты по процентам — почти 17,3 миллиона рублей. А общая стоимость квартиры с учетом первоначального взноса составит 22,7 миллиона рублей.

За сумму 22,7 миллиона рублей эту самую квартиру в Ново-Ленино можно купить четыре раза.

Если одномоментно иметь в наличии 22 миллиона рублей, то можно позволить себе почти что угодно. Например, ровно за такую сумму продается двухэтажный коттедж на 712 квадратов в одном из самых мажорных мест в пригороде Иркутска — в поселке Молодежном.

— Изыскaнный oсoбняк для людeй с ocнoвaтeльным подходoм к жизни. Cтильный уютный коттедж 2016 годa пoстpойки c aвторcким дизaйном. Дизайн-прoeкт oплaчeн, где пpодумaно вcё для комфортной жизни (подарок новым сoбственникам). Фacад этoгo дoмa выглядит оcoбенно торжеcтвeннo, — говорится в описании объекта.

А теперь посмотрите, какой дизайн-проект дарят новым собственникам:

Внутри на первом этаже — кухня, гостиная, гардеробная, ванная, прачечная, котельная, комната с отдельным входом для персонала, а на втором — спальня с гардеробом, две детские, комната для гостей, игровая и балкон. В придачу — мансарда и 15 соток, на участок заведены холодная вода и свет.

В пределах 22 миллионов рублей можно выбрать себе и крутой автомобиль. Например, Porsche Cayenne Coupe мощностью 353 лошадиных силы. Кожаный салон, комфортные сиденья с подогревом и вентиляцией, восьмиступенчатая коробка передач, адаптивная пневматическая подвеска с регулировкой дорожного просвета и функцией выравнивания, обогрев лобового стекла, подушки безопасности, датчики парковки и парковочный ассистент, круиз-контроль, освещение салона и многие другие плюшки, от которых текут слюнки.

А можно плюнуть на движимость и недвижимость в Иркутске и махнуть в столицу. За 16,9 миллиона рублей предлагается на продажу квартира-студия в 21,3 квадрата в самом центре Москвы — в Романовом переулке. Дом находится в 500 метрах от Кремля.

— B квартире выполнен соврeмeнный peмoнт. Пластиковыe тeплые ПВХ-окнa, нaтяжные пoтолки, нa пoлу уложен лaминaт. Большое cпaльнoe мeстo с пoдъемным мexанизмом, есть мecтo для xранeния вeщей. Кухoнный гapнитур со встроeнной варочной пaнeлью, нeбольшой, но функциональный. Совмещенный санузел с душевой кабиной с плиточной отделкой пола и стен, — говорится в описании квартиры.

Покупаешь такую квартиру, и с тех 22 миллионов рублей остается приятная сумма, которой хватит и на перелет, и на покупку недорогого автомобиля, и на первое время вполне безбедной жизни.

Если остался в Иркутске, то можно присмотреться к центру города или даже берегу Байкала. Например, в клубном доме «Бабр» (двушка на 82 квадрата обойдется в 21,5 миллиона рублей), в доме на Мопра в районе ТЦ «Фортуна» (элитная 4-комнатная квартира за 22 миллиона рублей) или вообще в Листвянке, в 15 минутах от священного озера (домик на 265 квадратов с участком в 20 соток расположен на улице Чапаева и продается за 18,5 миллиона рублей).

Глава компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт считает, что не нужно бояться брать ипотеку даже сейчас, когда ставка составляет 20%, главное — просчитать возможности досрочного гашения.

По мнению эксперта, если хочется взять квартиру в новостройке, то лучше делать это по льготным программам — за счет семейной или IT-ипотеки (раньше была господдержка, но ее больше нет).

— По-другому покупать жилье в новостройке нет смысла. Только если ты не ищешь премиальную квартиру. В других случаях нужно рассматривать или вторичку, или переуступку. Но только не покупку у застройщика, иначе получается «эффект мерседеса» (эффект, когда новый автомобиль на выезде из салона терял до 10% стоимости. Для рынка недвижимости он означает следующее: после покупки новостройки уже невозможно продать ее на вторичном рынке без дисконта. — Прим. ред.), — подчеркивает Алексей Старовойт.

По его словам, есть различные калькуляторы для расчета ипотеки и возможного досрочного ее гашения. Если мы берем квартиру в 5 миллионов рублей, кредит составляет 3 миллиона. Выбирая срок 30 лет, мы получаем относительно небольшой размер ежемесячного платежа — 50 тысяч рублей, а переплата составит 15 миллионов рублей.

— Но бояться ее не нужно, так как можно гасить досрочно. Предположим, что досрочный платеж составит 20 тысяч рублей, и получится, что уже через 6 лет можно будет закрыть ипотеку. Как это возможно? Дело в том, что сумма досрочного платежа идет не на погашение процентов, а на погашение тела кредита. Поэтому я считаю, что лучше всего гасить ипотеку досрочно, тогда и 30-летний срок будет не страшен, — поясняет собеседник агентства.

Кроме того, он замечает, что нынешняя ставка не будет вечной.

— Да, ставка сейчас высокая, но она не будут такой всегда, это не рабочая ставка, она такая в принципе никому не нужна. Поэтому в любом случае она изменится, и в будущем покупатель может пойти по пути рефинансирования, исходя из ключевой ставки Центробанка. Тут тоже нет ничего страшного, просто нужно трезво оценивать свои возможности и понимать, что примерно год-полтора ты будешь платить большую сумму, а после рефинансирования платеж будет более комфортным, — говорит Старовойт.

Также, подчеркивает эксперт, человек может сдать купленную квартиру в аренду и таким образом гасить часть ипотечных платежей. Либо сделать ремонт и продать намного дороже, тогда есть возможность закрыть весь кредит.

По словам Старовойта, чем больше первоначальный взнос, тем лояльнее относятся банки к заемщику. Но тем не менее даже с небольшим взносом можно взять ипотеку, так как кредитные организации по умолчанию подстраховываются и все риски закладываются в стоимость покупки.