Новая кабала? В Госдуме придумали, как реанимировать рынок недвижимости: станет ли нам легче

Российские политики судорожно придумывают, как еще можно решить проблемы рынка недвижимости. В Госдуме обсуждается введение нового механизма покупки жилья — лизинга, который может стать альтернативной льготной традиционной ипотеке. Идею озвучил председатель думского комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов в эфире телеканала «Дума ТВ».

Лизинг жилья предполагает длительную аренду квартиры по фиксированной цене с возможностью постепенного выкупа. По словам Пахомова, такой механизм позволит гражданам получать жилье на срок до 30 лет с фиксированной арендной платой. Федерация или регион могут предоставлять господдержку, например субсидируя часть аренды.

— Страна не может жить только с одним механизмом покупки жилья, в качестве которого выступала льготная ипотека, — заявил Пахомов, подчеркивая необходимость разработки альтернативных решений для решения жилищного вопроса.

По данным рейтингового агентства АКРА, многие потенциальные покупатели сталкиваются с трудностями при накоплении первоначального взноса по ипотеке. Как минимум 13% жилищных кредитов оформлены с использованием средств, не являющихся собственными. Это, как правило, потребительские кредиты или деньги родственников. МSK1.RU разбирается в проблеме.

После сворачивания массовой льготной ипотеки в России остались лишь адресные программы, такие как семейная ипотека и IT-ипотека. Власти также работают над новыми адресными ипотечными программами и инструментами улучшения жилищных условий без применения ипотеки. Но когда они заработают, неизвестно.

В числе нововведений также анонсированы жилищные депозиты, которые могут быть запущены уже в 2025 году. Это целевой вклад для накопления первоначального взноса по ипотеке, который можно будет использовать исключительно на покупку недвижимости.

Пахомов также отметил необходимость упорядочивания рынка аренды жилья в России. Он подчеркнул, что в большинстве стран аренда систематизирована, и государство следит за этим рынком. Действительно, лизинг жилья есть во многих странах, от Китая до Канады.

Такой механизм работает, как правило, для льготников: например, в разных штатах США есть социальный лизинг жилья для студентов, пенсионеров, отставных военных. А в Китае крупные банки имеют инвестфонды для арендного жилья.

А вот получится ли «пересадить» китайский или американский опыт на российскую почву?

— Для простого человека идея лизинга жилья звучит привлекательно: «аренда с выкупом» вроде как выгоднее обычной аренды и ипотеки. А если к ней еще и компенсацию добавят, как заявляют в Госдуме, получится лучше льготной ипотеки, — говорит MSK1.RU инвестор и маркетолог в сфере недвижимости Антон Баталов. — Однако на практике инициатива пока больше похожа на «благие намерения» без какой-либо базы.

— Но почему, если во многих странах такая идея вполне успешно работает?

— Есть много вопросов. Кто будет лизингодателем: банк или застройщик? Кто быстрее сориентируется на рынке и создаст лизинговые подразделения? Кому достанутся льготы и насколько выгоднее в цифрах будет эта программа, чем та же субсидируемая ипотека? Что будет при просрочке? Кто будет следить за исполнением всех условий? Какие права будут у нанимателя на период лизинга?

По всем этим вопросам какие-то однозначные выводы сделать нельзя. Если инициатива приобретет юридические очертания — будем вчитываться в документы и принимать решение. Программа может свернуть куда угодно: стать реальной мерой поддержки или очередной кабалой с кучей ограничений для простых людей.

Управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова считает, что ставка по лизингу жилья окажется даже более высокой, чем по ипотеке.

— Лизинг жилья — это разновидность долгосрочной аренды. Собственник квартиры и арендатор могут оформить договор аренды, указав в нем возможность выкупа недвижимости. По такому договору, арендатор не только вносит арендные платежи, но и частями выплачивает выкупную стоимость квартиры. А у разных компаний минимальный размер первоначального взноса отличается, — объясняет Земцова. — Он составляет от 10% до 40%. Срок договора лизинга составляет не более 10 лет. При ипотеке же срок может достигать 25–30 лет. Из-за этого и процентная ставка при лизинге на 1–2% выше, ежемесячные платежи выше, к тому же к ним добавляется плата за аренду.

— Значит, подобная схема в России уже существует?

— И пока не пользуется высокой популярностью. Думаю, что лизинг жилья на сегодняшний день не интересен малоимущим семьям, так как ежемесячные платежи при лизинге намного больше, чем при ипотеке, лизинговые организации никак не аккредитованы, не застрахованы, в отличие от застройщиков, которые несут ответственность за то, чтобы клиент не потерял свои деньги и жилье.