«Выиграет тот, кто не будет ждуном». Ставки по ипотеке шагнули за 25% — что будет с ценами на жилье в Иркутске

На днях Центробанк поднял ключевую ставку сразу с 19 до 21% — это рекордный уровень за последние два десятилетия. Предполагается, что в конце года ставка ещё подрастет. Затягивание ситуации на полтора-два года может привести к довольно катастрофичным последствиям не только на рынке недвижимости, но и в целом в экономике страны. Редакция «ИрСити» поговорила с финансистами, риелтором и иркутскими застройщиками, чтобы понять, как мы будем жить в ближайшее время.

В день повышения ключевой ставки — 25 октября — в Telegram-канале «Альфа-банка» объявили, что будут повышаться проценты как по кредитным продуктам, так и по вкладам.

Примерно через неделю крупнейшие банки сообщили о повышении ставок по вкладам. Сбер увеличил их до 21-22%, ВТБ — 22-28%, Т-Банк — до 21-24%, «Альфа-банк» — до 22%. А базовая ставка по ипотечным кредитам шагнула за 25%.

— Повышение ставки до 21% не было базовым сценарием. Такое решение транслирует настойчивое желание Центрального банка обеспечить возврат инфляции к 4% уже к концу 2025 года. И в какой-то степени повышает вероятность того, что процентные ставки, кредитные и депозитные ставки на банковских рынках во втором полугодии 2025 года с большой вероятностью будут иметь тенденцию к снижению, — рассказывала главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова.

Старший управляющий директор — главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников спрогнозировал, что период высоких ставок продлится значительную часть 2025 года и падение начнется во втором полугодии. Правда, это при хорошем сценарии. «Но на самом деле вероятность повышения ставки не только в ближайшем декабре, но и в течение 2025 года очень велика», — подчеркнул аналитик.

Решение ЦБ оказалось жестче, чем это прогнозировали аналитики из «Финама» — в компании (да и в принципе большинство аналитиков) предполагали, что ключевую ставку поднимут до 20%, рассказала руководитель отдела макроэкономического анализа финансовой группы Ольга Беленькая. Она указала, что сам факт поднятия ключевой ставки дополнен максимально жестким сигналом (как это было и в июле): Банк России может продолжить повышать ставку на ближайшем заседании.

— Новый прогноз ЦБ средней ключевой ставки с 28 октября до конца года составляет 21-21,3%, это означает, что на ближайшем декабрьском заседании ставка может быть повышена до 23%, — говорит аналитик «Финама».

Повышен прогноз ключевой ставки на 2025 год — до 17,20%, на 2026-й его сдвинули с 10-11% до 12-13%. А вот в 2027 году ЦБ по-прежнему надеется прийти к 7,5-8,5%.

По оценкам Беленькой, снижение ставки в 2025 году будет весьма медленным. «Частные компании без большой финансовой „подушки“ и связи с государством могут не пережить длительный период высоких процентных ставок, однако уже и со стороны ОПК звучат опасения. На днях глава Ростеха Сергей Чемезов заявил, что высокая стоимость денег — „серьезный тормоз для дальнейшего роста промышленности“», — подчеркивает эксперт.

По ее словам, заградительные ставки и повышение налоговой нагрузки с 2025 году могут привести к сокращению частных инвестиций и даже к закрытию части бизнеса.

Принятая ключевая ставка — это показатель стагнации российской экономики, и во всех отраслях — будь то строительство, промышленность или производство — работают с кредитными ресурсами, а сегодня их можно получить «на недостижимых для гармоничной работы условиях», считает генеральный директор ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников.

Он уточняет, что большинство строительных компаний пользуются кредитами на рыночных условиях, когда ставка — 24-25%. Это не позволяет продавать продукт дешево.

Как объясняет гендиректор «Первого специализированного застройщика» (ПСЗ) Аркадий Астрахан, девелоперы получают кредиты по таким ставкам как в случае проектного финансирования, так и в отдельных ситуациях, когда требуются краткосрочные целевые займы.

— К примеру, застройщик использует заёмные средства, чтобы приобрести стройматериалы. Стало быть, в цену квартир заложена стоимость этих материалов, сверху вся сумма процентов банку. И ещё ведь у самого застройщика должна быть какая-то маржа. Так что вывод простой: чем выше ключевая ставка, тем дороже жильё, — замечает эксперт.

На ценообразование также влияет работа поставщиков, на которых лежит такая же финансовая нагрузка и которые так же работают на безумно дорогих займах.

— Всё это в комплексе в условиях заградительных ставок по стандартной ипотеке приводит к резкому снижению спроса на квартиры. Его фиксируем мы, его фиксирует весь рынок жилья в классах эконом и комфорт. Бизнес-класс тоже демонстрирует спад, — подчеркивает глава ПСЗ.

На это же указывает и глава «Нового города». Дмитрий Ружников подчеркивает, что из-за возможного повышения ключевой ставки в декабре девелоперы не могут прогнозировать строительство и продажи.

— По тем жилым комплексам, которые сегодня сдаются, или тем, которые хорошо продавались какое-то время назад, ставка, наверное, будет ещё более-менее приемлемой. Те жилые комплексы, которые только вышли в первом-втором квартале этого года на продажи, находятся в самом плохом положении. Там очевидно, что кредитные средства на строительство превышают полученные средства по ипотеке, по продажам квартир. А это значит, что ставка максимальная, — подчеркнул Дмитрий Ружников.

Застройщики отмечают снижение продаж по ипотеке. «Сделки идут только по льготным кредитам, но их количество на таких условиях ограничено, и ставки не самые шикарные», — уточняет Дмитрий Ружников. «Поскольку ключевая ставка ЦБ начала резкий рост в прошлом августе, вместе с ней росли и ставки по рыночной ипотеке. У нас и ранее процент сделок по ней был невысок, а сейчас он просто нулевой», — подчеркивает Аркадий Астрахан.

Чтобы удержаться на плаву, застройщики предлагают различные варианты, например, рассрочку, траншевую ипотеку или субсидирование ставки. Правда, это все приводит к удорожанию проекта. В случае, если дом в высокой степени готовности, включаются другие инструменты, например, прямые скидки от девелоперов.

— Мы привлекаем покупателей полной готовностью: у нас не надо год-другой ждать, пока достроится дом, при этом платя по ипотеке, а можно получить ключи прямо в день сделки. Ещё один вариант — особые условия при покупке квартиры за наличные, но ключи будут также в день сделки. И, наконец, механика трейд-ин: покупатель может «сдать» свою текущую квартиру в зачёт стоимости новой, — рассказывает Аркадий Астрахан.

Покупатели сегодня не готовы рассматривать жилье как вариант инвестиции, так как прибыль придется ждать довольно долго, а деньги искать — прямо сейчас. Покупатели предпочитают на короткий срок открыть вклад в банке для получения 20% годовых, хотя квартиры «растут больше» этих процентов, говорит Дмитрий Ружников. И тут же уточняет, что все зависит от потребностей.

— Квартира стоит условно 5-6 миллионов рублей. Если у тебя есть 2 миллиона, то ты не полезешь в ипотеку при текущих ставках, не будешь рассматривать недвижимость как инвестицию, ты положишь деньги на счет под 20% годовых. Если же ты понимаешь, что тебе нужно жилье, то с эти 2 миллионами ты придешь на любых условиях, — подчеркивает эксперт.

Глава ПСЗ Аркадий Астрахан не берется делать прогнозы, когда начнется снижение ключевой ставки.

— Могу сказать, что время до снижения стоит измерять не месяцами. И на этой дистанции выиграют те, кто решил купить квартиру сейчас, а не поиграть в ждуна, — говорит девелопер.

Застройщик предполагает, что через пару лет условия рыночной ипотеки могут смягчиться. Но при этом вырастут и цены.

Глава «Нового города» Дмитрий Ружников напомнил, что такая ситуация, когда повышается ключевая ставка, происходит не впервые. Так, в 2018 году рыночные ставки по ипотеке были 25%. По словам эксперта, подобные этапы заканчиваются одинаково: при завершении годового цикла различные органы управления получают отчеты о провале строительства и неисполнении указов президента, после этого экономика «охлаждается», регулятор начинает «отпускать ситуацию» и к лету ключевая ставка снижается.

— Прошлый раз цикл длился чуть больше года. Думаю, что при лучших раскладах для страны в этот раз будет так же. Худший расклад, если это все затянется на полтора-два года, тогда, я боюсь, что не только строительная отрасль, все остановятся в развитии и это, как снежный ком, будет снижать темпы всей экономики, — выразил опасения Ружников.

Цены на жилье росли всегда, и 2024 год не стал в этом смысле исключением. Существенный скачок произошел после отмены программы «Господдержка 2020». Это связано с многократным увеличением спроса, поясняет гендиректор компании «Вселенная недвижимости» Роман Туманов. После этого рост цен замедлился, но не остановился.

На рынке по-прежнему актуальны государственные ипотечные программы (дальневосточная, семейная, IT-ипотека), ставки по ним варьируются от 2 до 6%, но при этом существенно ужесточены условия получения кредита. Базовая ставка после решения ЦБ по некоторым банкам уже превышает 25%. Но Роман Туманов не видит в этом ничего кошмарного.

— Это период, во время которого нужно принимать верные решения и выстраивать грамотную стратегию. «Покупай, когда гремят пушки, и продавай, когда звучат фанфары» — этой фразе больше 200 лет, но актуальна до сих пор. На низком спросе появляются интересные инструменты покупки у застройщиков, а на вторичном — продавцы готовы хорошо торговаться, — поясняет эксперт.

Роман Туманов подчеркивает, что такие лазейки, скорее всего, прикроют. Поэтому надо успевать, пока есть возможности. К тому же, как уточняет эксперт, не только человек заинтересован в покупке, но и застройщик — в продаже. Поэтому и появляются, например, модели рассрочек, в которых банковская ипотека вообще не участвует.

Ввязываться в ипотеку сейчас или нет — зависит от ситуации, считает Туманов. Если нет конкретного запроса на покупку новой квартиры, то стоит присмотреть к рынку. А если требуется решить жилищный вопрос, то нужно самостоятельно изучить свои возможности, имеющиеся инструменты, чтобы сделать правильны выбор, либо довериться грамотным риелторам.

Туманов предполагает, что ключевая ставка начнет снижаться через год-полтора, а вот новые специальные условия от застройщиков, которые позволят людям при нынешнем уровня доходов все равно покупать квартиры, появятся гораздо раньше.