Жильё подешевело, а кредиты — нет: иркутский риелтор раскрыл, кто берет ипотеку по нынешним диким ставкам

В середине ноября крупные банки резко взвинтили ставки по ипотеке, причем «под раздачу» попали и льготные программы. Базовые ставки пробили потолок в 28%. И кажется, что сейчас не найти безумцев, которые решатся купить жилье в кредит. Но это не совсем правильно. По словам директора компании «Иркутская недвижимость» Алексея Старовойта, даже сейчас люди продолжают брать ипотеку, но действуют уже более осмысленно. Так что слово «безумцы» здесь некорректно.

С 15 ноября «Сбер» увеличил минимальные ставки по базовым ипотечным программам до 28,1%. Это стало реакцией на повышение ключевой ставки.

Выросли и минимальные средневзвешенные ставки по льготным программам — на 1-2,5% в зависимости от кредита. Так, по «Семейной ипотеке» они увеличились до 11,8% для столичных регионов при кредите от 13,5 миллиона рублей, а для регионов, в том числе и Иркутской области, — до 12,9% при сумме кредита выше 7 миллионов рублей. По «Ипотеке для ИТ» — 13% при сумме кредита от 10,5 миллиона рублей.

Алексей Старовойт уточнил, что по льготным программам ставки остаются прежними, если человек укладывается в установленный лимит: для Иркутска это 6 миллионов рублей. В таком случае ставка по семейной ипотеке будет всего 6%.

— Но если жильё стоит дороже и денег не хватает, то необходимая сумма добирается уже по ставкам с определенным коэффициентом. Это и называется средневзвешенной ставкой. Но это всё равно лучше, чем базовая, — пояснил риелтор.

А минимальные 28% делает ипотеку для большинства покупателей недоступной. По мнению директора «Иркутской недвижимости», если ключевую ставку поднимут, но максимум на 1-2 процентных пункта.

— Недоступная, заградительная ставка — как хотите её называйте. Но, знаете, уже после того, как она превысила 20%, не было особого значения: 20% или 28%. Сейчас нет ипотеки в свободном доступе. С нуля уже никто квартиры не покупают. И первоначальный взнос сильно вырос: раньше можно было взять кредит в 3-4 миллиона рублей и в месяц платить по 30-40 тысяч рублей, а сейчас — уже в районе 100 тысяч рублей. Не каждый может себе такое позволить, — подчеркнул Старовойт.

Он заметил, что даже сейчас находятся покупатели, кто решается на ипотеку. Но теперь люди подходят к этому вопросу более взвешенно, чем раньше. В частности, покупатели с помощью ипотеки «добирают» недостающую сумму или берут кредит с расчетом на то, что продадут текущую недвижимость и погасят долг. «Действительно, люди стали более осмысленно использовать этот инструмент, они вникают в тонкости, изучают возможности и таким образом решают свои частные вопросы», — добавил эксперт.

По мнению Алексея Старовойта, повышение банковских ставок очень сильно бьет по вторичному рынку недвижимости. Здесь покупка жилья стала настоящей проблемой.

— Неблагоприятная среда уже сформирована, и все эти изменения ставок плюс-минус сильно на ситуацию не влияют. Мы ждем, когда изменится тренд и начнется снижение процентной ставки. К тому моменту рынок максимально остынет, потому что сейчас цены максимально приближены к минимальным показателям, — заметил эксперт.

При снижении ставок, подчеркнул Старовойт, рынок «развернется», а цены на недвижимость сразу же поползут вверх. Это неизбежно.

Напомним, что в конце октября Центробанк поднял ключевую ставку с 19 до 21%. После этого крупные банки подняли ставки по вкладам и предупредили о грядущем росте ставок по кредитам, в том числе и по ипотеке. Судя по прогнозу, снижение ставки может начаться в 2025 году. По мнению руководителя отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольги Беленькой, это будет происходить медленно и серьезно отразится на экономике, в частности, может задеть даже крупные промышленные компании. А мелкие компании, у которых нет «подушки безопасности» могут оказаться на грани закрытия.

По мнению застройщиков, заградительные ставки ставят под удар жилищное строительство. Генеральный директор ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников подчёркивал, что, если высокие ставки продолжатся слишком долго, то рынок недвижимости может уйти в стагнацию. По словам главы «Первого специализированного застройщика» Аркадия Астрахана, вряд ли уже запущенные проекты будут заморожены, но могут быть отложены планы стартов новый объектов.

Застройщики подчеркивают, что сделки по рыночной ипотеке практически на нуле, а ставки по льготным ипотекам уже не такие шикарные, как были в самом начале программ. Поэтому, чтобы удержать клиентов, компании включают различные инструменты: рассрочка, субсидирование ставки, прямые скидки в случае оплаты наличными, «трейд-ин», когда покупатель может сдать свою текущую квартиру в счет новой.