«Были времена и похуже». В Иркутске вторичка обгонит новостройки в цене — разбор

В конце декабря Центробанк решил оставить ключевую ставку на уровне 21%. При этом рыночные ставки пробили все возможные психологические барьеры и добрались до 30%. Иркутские застройщики реагируют на изменения на рынке с хладнокровным спокойствием, утверждая, что уже переживали времена и похуже. Тем не менее они не ждут быстрого снижения ставок и прогнозируют заморозку строящихся объектов. Редакция «ИрСити» поговорила с иркутскими строительными компаниями, чтобы выяснить, чего ждать от 2025 года.

На последнем заседании, которое прошло 20 декабря, Банк России решил сохранить ключевую ставку на уровне 21%. В ЦБ объяснили свои действия тем, что произошло более существенное ужесточение денежно-кредитных условий, чем предполагало октябрьское решение по ключевой ставке. Но расслабляться не стоит, что делать дальше с ключевой ставкой, будут решать 14 февраля.

Руководитель «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан признался, что решение ЦБ оказалось неожиданным, так как многие эксперты предрекали неминуемое повышение ключевой ставки. Но с другой стороны, по мнению девелопера, регулятор и федеральные власти не могли не учитывать социальной напряженности, «связанной с усталостью от того, что реальная инфляция превышает и ожидания, и зарплатные возможности».

Гендиректор ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников тоже предположил, что решение Центробанка по сохранению ключевой ставки — это реакция на общественное давление.

Застройщики уверены, что в 2025 году возможно повышение ключевой ставки. По мнению Ружникова, все будет зависеть от того, справляется ли с инфляцией тот комплекс механизмов (в том числе и регулирование ключевой ставки), который использует федеральный центр. А Астрахан подчеркивает, что фактически нынешнее сохранение ставки ни на что не повлияет. «Инфляция от этого не схлопнется, цены не снизятся», — уточнил он.

Глава стройкомпании заметил, что с изменением денежно-кредитной политики банки начали снижать проценты по вкладам. «Если всё-таки инфляцию удастся остановить, то снижение ключевой ставки будет плавным, иначе из банков пойдет массовый отток денег, и это приведет либо к ограничению выдачи, либо вообще к заморозке депозитов. Тем не менее, люди, осознавая, что происходит, понесут деньги в недвижимость», — считает Ружников. Это, по его словам, уже начало происходить в конце декабря.

В компании «ГорСтрой» в целом позитивно отнеслись к решению ЦБ. Генеральный директор Николай Кузаков подчеркнул, что постоянное изменение финансовых моделей приводит к удорожанию проектов. «У нас уже сформированы сценарные условия под ставку 21%, они будут действовать и далее. Поскольку в целом даже 21% имеет характер сдерживающего параметра для экономики, движение вправо не сильно меняет общую конъюнктуру рынка. Надеемся на снижение, однако действуем в рамках правила „надейся на лучшее, готовься к худшему“», — поделился Кузаков.

Николай Кузаков заметил, что прошедший 2024 год можно называть и шоковым, и поворотным, но «рефлексировать смысла нет». «Двигаемся дальше. Адаптируемся к тем реалиям, которые есть. Откровенно говоря, девелопмент — это та сфера, где с вызовами встречаешься регулярно. Изменение экономических условий, удорожание строительных материалов, истощение кадрового потенциала — всегда есть вызов. Поэтому нужно просто решать для себя, готов принять этот вызов или нет», — пояснил Кузаков.

Крупные строительные компании переживали времена и хуже, подчеркивает Дмитрий Ружников. По его мнению, нынешний кризис сильно не отличается от кризиса 2018 года. «Тогда ставка точно так же росла, достигла почти 25%. И законодательство с тех времен не сильно поменялось. Так что, год нельзя назвать поворотным. Шок был бы, если бы ставку сразу повысили с 10 до 25 процентных пунктов, а так всё равно повышение было постепенным», — заметил Ружников.

Аркадий Астрахан считает, что год нельзя назвать легким. Проблема, по его словам, заключается в том, что нет «какой-то понятной ритмичности в функционировании отрасли».

По словам Аркадия Астрахана, в 2025 году в самой сложной ситуации окажутся те компании, у которых строительный цикл в самом разгаре. «Себестоимость строительства продолжает расти, ипотечные возможности, мягко говоря, ограничены. И поставить на паузу процесс невозможно», — замечает он, добавляя, что уже сейчас можно заметить, как девелоперы «креативят» — придумывают различные программы, чтобы смягчить последствия повышения ставок по рыночной ипотеке.

Полегче, по его мнению, тем, кто на финише стройки и продаж, и тем, кто еще не подписал проектное финансирование. «Предполагаю, что некоторые игроки рынка как раз смогут „поставить на паузу“ некоторые ещё не стартовавшие проекты до момента оживления спроса», — поделился Астрахан, добавив, что это относится к проектам эконом и комфорт-класса.

По его словам, в этих сегментах спрос сейчас почти полностью зависит от доступности ипотеки. «В этой связи надежду внушает высказывание Владимира Путина касательно того, что банки должны перестать кошмарить и девелоперов, и заёмщиков бесконечными исчерпаниями лимитов по семейной ипотеке, как это было в конце года», — добавил он.

Глава «Нового города» Дмитрий Ружников тоже считает, что ситуация со спросом зависит от ипотеки. Так как семейную ипотеку федеральный центр продлил, то вполне возможно, что это простимулирует новые проекты.

А вот бизнес- и премиум-сегменты в гораздо меньшей степени зависят от доступности ипотеки, считает Аркадий Астрахан. «Хотя, конечно, общее удорожание стройматериалов, инженерии, а также дефицит кадров и, как следствие, рост зарплатных ожиданий потенциальных сотрудников, скажутся на конечной цене реализации», — подчеркнул он.

В «ГорСтрое» о заморозке проектов в компании не думают, но при этом готовятся к снижению потребительского спроса, замечает гендиректор Николай Кузаков. По его словам, спрос со временем «всё равно оживет», так как людям нужно улучшать свои жилищные условия, а для кого-то недвижимость еще и способ сохранения заработанных денег.

Такое мнение высказал глава «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан. Он считает, что для рынка и для покупателей было бы лучше, если бы льготные программы были свёрнуты, но при условии, что рыночная ипотека вернётся к адекватным, подъёмным условиям.

— С одной стороны, чем больше льготных программ и чем, вследствие этого, больше ёмкость рынка в этом направлении, тем больше искушение строить только для льготников. С другой, обилие льготных программ отрицательно влияет на инфляцию, действительно разгоняет её, — подчеркнул Астрахан.

По его мнению, льготные программы можно реализовать другим способом, не за счет пониженных ставок, а, например, с помощью предоставления жилья в соцнайм отдельным категориям граждан, например, врачам и учителям. От этого могла быть польза: важные для государства специалисты смогли бы получить достойное жилье в удобных локациях и при этом без отрицательного влияния сниженных ставок на экономические и бюджетные процессы, резюмировал Астрахан.

Руководитель компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт считает, что прогнозировать, каким будет 2025 год для рынка недвижимости очень сложно, так как есть множество переменных, которые могут повлиять на развитие событий. Скорее всего, на февральском заседании ЦБ оставит ключевую ставку на том же уровне. «Думаю, что кредитно-денежная политика начнет смягчаться во втором квартале», — спрогнозировал эксперт.

Старовойт подчеркивает, что снижение ключевой ставки и, соответственно, рыночных ставок, приведет к росту цен, и прежде всего на вторичном рынке, новостройки же будут демонстрировать постепенное повышение цен.

— Вероятно, рост цен на вторичном рынке будет обгонять рост цен на рынке новостроек, так как спрос на вторичку все-таки будет больше, ведь строящееся жилье намного дороже, и других возможностей его купить, кроме отдельных льготных программ, будет все меньше, — заметил Алексей Старовойт, добавив, что рост цен простимулирует вывод денег с депозитов.

Сейчас эксперт фиксирует, что количество сделок с участием ипотеки сократилось примерно в два раза, так как возможности людей гасить кредит «уменьшились пропорционально росту ставки».