Эксперт разобрала возможные изменения в семейной ипотеке

В российском правительстве снова обсуждают, как бы поменять семейную ипотеку. К 1 ноября кабмин должен представить премьер-министру доклад, как именно предлагается скорректировать программу. Чего после этого ждать семьям с детьми и стоит ли поторопиться тем, кто в этом году планировал купить квартиру? На эти вопросы в своей колонке для Е1.RU подробно ответила директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова. Я не думаю, что будут какие-то кардинальные изменения именно 1 ноября. Это, скорее, дедлайн для министерств — просто дата, когда правительство официально начнет обсуждать возможные изменения в семейной ипотеке. Другое дело, что обсуждения могут пройти достаточно оперативно, и поправки действительно внедрят уже в этом году. В любом случае лучше быть в курсе и следить за ситуацией. Давайте посмотрим, какие именно корректировки обсуждаются активнее всего и какие из них реально могут принять. Дифференцированные ставки Сейчас в семейной ипотеке всё просто: 6% для всех, кто подходит под условия программы. Но чиновники предлагают усложнить схему и привязать размер ставки к количеству детей, региону или даже типу населенного пункта. Самый вероятный вариант — именно по числу детей в семье. В проекте обсуждается следующая шкала: 12% — для семей с одним ребенком;6% — с двумя;4% — с тремя детьми и более. И это более чем ощутимо. Приведу простой пример. Допустим, семья берет ипотеку на 5 миллионов рублей сроком на 20 лет. Сейчас по программе семейной ипотеки под 6% годовых ежемесячный платеж составит около 36 тысяч рублей. За весь срок вместе с процентами семья выплатит примерно 8,5 миллиона рублей. А теперь посмотрим, что будет при тех же данных, если ставка вырастет до 12%. Ежемесячный платеж увеличится до 55 тысяч рублей в месяц, а общая сумма выплат банку за 20 лет — до 13,2 миллиона рублей. Разница очевидна. При этом для многодетных семей, наоборот, планируется дополнительная поддержка — ставка может снизиться до 4%. Ипотека по прописке Еще одно возможное нововведение — привязка семейной ипотеки к месту регистрации заемщика. Идея в том, чтобы льготный кредит можно было получить только в том населенном пункте, где человек официально прописан. Если, к примеру, семья прописана в Первоуральске, то оформить семейную ипотеку на квартиру в Екатеринбурге, Москве или Сочи уже не получится — только по месту регистрации. Таким образом чиновники хотят остановить отток населения из регионов. Инициатива понятная, но странная. Чтобы возродить малые города, нужно возрождать там инфраструктуру, производство, должны быть рабочие места и понятные перспективы. Изначально авторы инициативы предлагали совсем жесткие условия: чтобы банк не давал ипотеку на покупку квартиры, если у заемщика нет постоянной регистрации в населенном пункте. Потом Минфин внес свое предложение — дать право взять семейную ипотеку по новому месту жительства, если он в течение полугода после сдачи дома пропишется в новой квартире. Запрет на покупку малогабаритного жилья Сейчас программа не устанавливает никаких требований к метражу: семьи могут покупать и студии, и небольшие однокомнатные квартиры. Но этот подход критикуют уже не первый год, и вот недавно тему снова подняли в обсуждениях по семейной ипотеке — предложили законодательно изменить минимальную площадь приобретаемого жилья. Сначала предлагали порог в 35 квадратных метров, сейчас обсуждают 28 квадратов. Это мера против инвестиций, когда семья с детьми покупает квартиру не для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, а чтобы сохранить и приумножить деньги. Такие варианты действительно есть, но есть и другие. Например, родители покупают ребенку квартиру в городе-миллионнике «на вырост»: пока он учится в школе, сдают, а потом, когда он поступает в вуз и переезжает, у него уже есть где жить. Или семье нужно купить отдельное жилье для бабушки, и нужна именно однокомнатная квартира. Кроме того, тут есть важный нюанс. Если введут ограничение по метражу, надо будет увеличить лимиты по кредитам, потому что квартиры большей площади дороже. Повышение первоначального взноса 1 ноября заканчивается срок действия программы, по которой банкам дают повышенное возмещение по семейной ипотеке. Минфин сейчас решает, что делать дальше, сохранить или уменьшить действующий размер возмещения. Объясню кратко. Возмещение — это компенсация, которую государство выплачивает банкам, чтобы они могли выдавать льготные кредиты. Если сумма возмещения для банков недостаточна, им становится невыгодно выдавать кредиты по низкой ставке, и они закручивают гайки: повышают первоначальный взнос, ужесточают требования к заемщикам. Крупные банки, на которые приходится основная доля госпрограмм, уже начали корректировать условия. Да, сейчас банкам запретили брать комиссии, но вполне возможно, что они придумают какие-то обходные пути или совместные схемы с застройщиками, потому что зарабатывать им «между молотом и наковальней» всё равно надо. В любом случае такие расходы всегда перекладываются на конечного клиента. Что в итоге Паниковать точно не надо: нездоровый ажиотаж никогда ни к чему хорошему не приводит. Недавно замглавы Минстроя призывал не волноваться и говорил, что изменения могут вовсе не утвердить: еще ничего не решено. Но я бы в любом случае сохраняла бдительность. Да, могут не утвердить, а могут и утвердить, причем достаточно быстро. Помните, как в декабре 2023 года внезапно поменяли правила, в один день и без долгих обсуждений: ограничили выдачу ипотеки «в одни руки» и увеличили первоначальный взнос? То-то и оно. Для федерального бюджета в условиях высокой ключевой ставки семейная ипотека — действительно серьезная нагрузка. Государство всё равно будет искать способы ее снизить. Если у вас сейчас нет острой необходимости покупать квартиру, то просто спокойно наблюдайте, а если вы собирались покупать новостройку, то, возможно, стоит быть на низком старте. Особенно это касается семей с одним ребенком и тех, кто покупает жилье не по месту прописки.