«Ситуация — катастрофа». Один из крупнейших иркутских застройщиков назвал три условия для оживления рынка жилья

Ужесточение условий по семейной ипотеке обрушило продажи жилья в Иркутске. Усугубляет ситуацию по-прежнему высокая рыночная ставка. Поэтому на новые проекты решаются только самые смелые строительные компании. Генеральный директор ФСК «Новый город», депутат Заксобрания Иркутской области Дмитрий Ружников назвал журналисту «ИрСити» три условия, при которых можно надеяться на оживление рынка недвижимости.

В ноябре и декабре 2025 года фиксировался всплеск оформления семейной ипотеки на фоне планов свернуть льготную ипотеку с 1 февраля, подчеркнул Дмитрий Ружников. В январе 2026-го люди продолжали брать льготные займы, а после вступления в силу изменений новые сделки стали единичными.

— В феврале был резкий провал по продажам, в феврале и марте новых сделок практически не было. Стандартная ипотека не работает, мы за три месяца зафиксировали две или три таких сделки. Льготную ипотеку также берут единицы — те люди, кто еще попадает под новые условия, — подчеркивает эксперт.

По мнению Дмитрий Ружникова, ситуация может выправиться, если решится хотя бы одна из трех проблем (а лучше — все три).

Во-первых, поясняет девелопер, необходимо снижение ключевой ставки хотя бы до 10%. «В таком случае процент по ипотеке будет около 12%. Это понятная цифра, с который люди могут работать. Сейчас — 16-18% в зависимости от условий. С такими процентами кредиты брать никто не будет», — предполагает эксперт.

Он уточняет, что банки предлагают застройщикам из собственной прибыли субсидировать ставку по ипотеке, но в ситуации, когда нет продаж, сделать это невозможно.

Во-вторых, Дмитрий Ружников отмечает общую тревожность и уныние населения по поводу перспектив в росте экономики. «Никто не станет покупать квартиру, если он не знает, чем он завтра будет обедать», — объясняет эксперт. Он предполагает, что принятие положительных решений о спецоперации может исправить ситуацию.

В-третьих, необходимо вернуться к мерам господдержки, считает эксперт. Это может быть возвращение к льготной ипотеке, субсидирование или альтернативные меры. «Тогда рынок может оживиться», — подчеркивает Дмитрий Ружников.

По его оценкам, продажи упали в три-четыре раза. Девелопер подчеркивает, что падение продаж сильно бьет по застройщикам, которые работают по проектному финансированию.

— Определённый объём должен продаваться ежемесячно, тогда процент, который банк берёт (а текущий процент привязан к ключевой ставке), после реализации проекта будет минимальным. Если продаж нет, то скапливаются остатки, и после ввода банки поднимают ставки до рыночных — это «ключ» плюс 3,5-4%. И в итоге эти рыночные проценты съедают всю прибыль, — оценивает ситуацию эксперт.

По его мнению, если такой тренд затянется, то застройщики будут отказываться от реализации проектов.

— Перспективы 2026 года крайне туманны. Я думаю, если ничего не изменится, то к концу года мы увидим начало конца, — предположил Дмитрий Ружников.

Прошлый, 2025-й, год, по мнению застройщиков, тоже должен был завершиться печально. Но анонсирование изменений по льготной ипотеке подстегнуло продажи, что в некотором роде вытянуло отрасль. А вот нынешний уровень продаж застройщиков не спасает, подчеркивает эксперт.

Кроме того, в прошлом году строительные компании могли переносить сроки строительства без штрафов, в этом году этого делать уже нельзя. По мнению Дмитрия Ружникова, то, что сегодня строится в городе, — это проекты, сроки по которым скорректировали: условно говоря, если первоначально объект планировалось сделать за полтора года, то теперь реализация будет в два раза дольше.

— Новых объектов по Иркутску — по пальцам пересчитать. Только самые смелые застройщики сегодня что-то новое запускают. И эта яма года через два проявится. Жилья будет вводиться в разы меньше, чем сейчас, — оценивает эксперт.