«Кто успеет, тот будет долго себя хвалить». В Иркутске ждут роста цен на жилье

В середине сентября Банк России снизил ключевую ставку до 17%. Правда на рынок недвижимости, в частности спрос на квартиры и доступность кредитных инструментов, это никак не повлияло. Но застройщики и риелторы подчеркивают, что постепенное снижение «ключа» — это положительный сигнал для всех игроков. Редакция «ИрСити» поговорила с экспертами, когда ждать «потепления» на рынке и что будет происходить с ценами в Иркутске.

Снижение «ключа» до 17% не сильно изменило картину, так как ставки по-прежнему слишком высокие для покупателей, подчеркивает гендиректор компании «Горстрой» Николай Кузаков. По его словам, спрос на жилье есть, но это не из-за «ключа», а из-за того, что у людей всегда была, есть и будет потребность улучшать жилищные условия.

Глава ФСК «ДомСтрой» Татьяна Красноштанова подчеркивает, что «ключ» влияет не только на ипотеку, рыночные ставки по которой остаются заградительными, но и на застройщиков. «Мы строим наши объекты на кредитные деньги, чем выше ставка, тем больше наши затраты на оплату процентов и тем выше цены на квартиры», — говорит она.

Поэтому спрос на иркутском рынке в последние месяцы стабильно невысок, анализирует сооснователь группы компаний «Вместе» Аркадий Астрахан. По его словам, неплохие продажи получили те компании, которые первыми придумали определенные механизмы привлечения покупателей, например, с использованием рассрочки и интересных маркетинговых приемов.

По оценкам генерального директора ФСК «Новый город» Дмитрия Ружникова, люди постепенно начинают интересоваться покупкой жилья, но срок принятия решения по-прежнему очень длинный. «До изменений по „ключу“ срок принятия решений был в среднем от 3 недель до месяца, то есть человек пришел, проконсультировался, сходил в другую компанию, что-то для себя выбрал и через три недели вышел на регистрацию сделки. А сегодня срок принятия решения — это 2–3 месяца», — поясняет он.

При снижении ключевой ставки Центробанк явно выдерживает баланс, подчеркивает глава «Горстроя» Николай Кузаков. По его словам, снижать «ключ» резко нельзя, иначе взлетят цены на жилье, но не снижать вовсе — это тоже рискованно, тогда строительная отрасль встанет на путь стагнации, что опасно для экономики. «Сейчас идет процесс замедления инфляции. Как только регулятор достигнет цели, вероятнее всего, начнется процесс по снижению ключевой ставки. Но вряд ли в этом году», — предполагает Кузаков.

Застройщики сходятся во мнении, что ключевая ставка в 10–11% — более-менее приемлемый уровень, который хотелось бы видеть в ближайшей перспективе. Тогда рыночные ставки опустятся до 12%, и это подстегнет спрос на недвижимость.

«При таких условиях участникам рынка, как крупным, так и совсем маленьким, становятся доступны кредиты для модернизации производства, расширения мощностей или запуска новых проектов. И очевидно, что более низкая ставка стимулирует покупательную способность населения, помогает розничной торговле, строительству и смежным отраслям», — поясняет Кузаков.

По словам главы «Нового города», снижение «ключа» — это позитивный тренд для всей экономики страны, так как пострадали не только застройщики.

Глава «Домстроя» Татьяна Красноштанова подчеркивает, что улучшений не будет до конца этого года. А гендиректор «Горстроя» Николай Кузаков предполагает, что в этом полугодии мы еще увидим снижение «ключа», а вот планировать 2026 год, по его мнению, еще рано. «Важно учитывать внешнеполитическую повестку. От того, какими будут будущие расходы страны, зависит и вектор развития, в том числе в девелопменте», — объясняет он.

Кроме снижения «ключа», жилье может стать доступнее благодаря льготным программам и субсидированию от государства, считает глава «Нового города» Дмитрий Ружников. Дальнейшие ужесточения условий выдачи ипотеки могут убить рынок строительства, полагает руководитель «Домстроя» Татьяна Красноштанова. «Необходимы послабления и стимулирование спроса, тогда покупка недвижимости станет более доступной», — подчеркивает она.

Более того, ужесточения не дадут положительного эффекта, утверждает глава ГК «Вместе» Аркадий Астрахан. «По информации, которой на днях поделилась Эльвира Набиуллина, в стране 5% проблемных девелоперских проектов. На мой взгляд, это не „всего 5%“, а „уже 5%“. И ужесточение условий по ипотечному кредитованию может привести с существенному росту таких проблемных проектов. Это не поможет ни населению, ни рынку, ни строительным компаниям, ни правительству», — заявляет эксперт.

По мнению главы «Горстроя» Николая Кузакова, идеально, если ипотека станет целевой. «Для учителей, врачей, защитников отечества, ученых должны быть самые лучшие условия: низкий процент, страхование, целевые средства по государственным программам. Это позволит людям приобретать жилье, а застройщики будут понимать, что их продукт всегда востребован», — предлагает застройщик.

Снижение ключевой ставки приведет не только к росту спроса, но и к неизбежному повышению цен, подчеркивает глава ГК «Вместе» Аркадий Астрахан. «Поэтому поймать вот это окно возможностей между тем, как ставка снизилась до приемлемых значений, а цены еще не успели подскочить, — удел самых внимательных и мудрых», — замечает он.

А вот снижения цен в ближайшее время ожидать не стоит, и это не вопрос «хотелок» застройщиков, уточняет Аркадий Астрахан. По его словам, серьезно выросла себестоимость строительства, которая зависит от цен на стройматериалы, комплектующие, инженерию, от зарплат и расходов на обслуживание кредитов.

Призывать застройщика к тому, чтобы он возводил жилье без экономической выгоды, — бессмысленно, подчеркивает глава «Горстроя» Николай Кузаков, так как «за ним стоят люди, которым нужно платить конкурентную зарплату, от его доходной части пополняется в виде налогов государственный бюджет».

Новостройки будут дорожать сравнимо с темпами инфляции, считает глава «Домстроя» Татьяна Красноштанова. А по оценкам руководителя «Нового города» Дмитрия Ружникова, цены на первичку будут держаться до конца года, а, возможно, и дольше, пока не нормализуется ситуация и не появится избыток новых проектов.

Автор блога о недвижимости Ольга Иванова подчеркивает, что сама тенденция на снижение ключевой ставки уже положительно влияет на ситуацию. По ее словам, раньше покупатель с рыночной ипотекой под 27% слабо верил в то, что через один-два года сможет рефинансироваться, а теперь людям психологически проще решиться на программы субсидирования от застройщика или траншевую ипотеку.

Кроме того, у многих в сентябре, а потом и в декабре, заканчиваются вклады, и открывать новые не так интересно, поэтому люди направляют деньги в квадратные метры. «Тут оживляется и вторичка, и первичка», — считает эксперт. По ее оценкам, этого можно ожидать в начале 2026 года.

При этом Ольга Иванова подчеркивает, что ужесточать условия участия в льготных программах нельзя, это приведет к еще большему снижению продаж, тем более что сейчас семейная ипотека — это преобладающий инструмент. Ослабить требования можно и по IT-ипотеке, считает эксперт, оставив ограничение по регионам, где ее можно взять, или сделав привязку к региону проживания.

Напротив, руководитель компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт считает, что поддерживающих инструментов станет меньше, так как наличие дешевых кредитов только разгоняло инфляцию. Зато эта ситуация, по мнению эксперта, может вытянуть цены на вторичку, доведя их до уровня новостроек.

Идеальная ставка, по мнению Алексея Старовойта, — это 6–7%, но период с таким «ключом» в российской экономике бывает редко. Рабочий диапазон — это 8–10%. Как поясняет эксперт, с одной стороны, такой уровень не будет разгонять инфляцию, а с другой, он вполне комфортен для кредитования населения. Старовойт также добавляет, что и при «ключе» от 10 до 15% люди рассматривают покупку недвижимости с помощью кредитных инструментов, но, конечно, уже не так охотно.

По его мнению, на ситуацию в целом в экономике сильно повлияла спецоперация, и «есть определенная взаимосвязь между боевыми действиями и решениями Центробанка о снижении или повышении ключевой ставки».

По мнению эксперта, два с половиной года падающего рынка недвижимости фактически нормализовали ценообразование, сделав стоимость жилья адекватной и честной. В первую очередь это касается вторичного жилья.

Это будет продолжаться, пока будет сохраняться тренд на снижение ключевой ставки, считает эксперт. По его оценкам, «финансовое окно», когда станет возможно купить квартиру по сниженной ставке, но по адекватной цене, то есть с максимальной выгодой, может открыться к Новому году.