Цены выше, квадратных метров меньше. Застройщики предупредили о дефиците нового жилья в Иркутске

Как минимум год длится кризис на рынке недвижимости: ужесточаются условия выдачи льготной ипотеки, а некоторые программы и вовсе сворачиваются, и всё это на фоне кабальной ключевой ставки. В Иркутской области выдача ипотек практически прекратилась, сейчас кредиты берут единицы. Несмотря на то, что Центробанк снизил ключевую ставку до 18%, потепления на рынке пока не стоит ожидать. Застройщики, которые работают с ранее запущенными проектами и не торопятся начинать новые, уже предупреждают о возможном дефиците нового жилья и резком скачке цен на квартиры.

Согласно рейтингу РИА Новости, количество выданных ипотечных кредитов в Иркутской области в 2025 году снизилось на 61%. Это тревожный симптом общего охлаждения жилищного рынка и системы кредитования, а также ограничений покупательской способности людей, которые никогда не перестают стремиться к тому, чтобы улучшить свои свои жилищные условия, считает гендиректор строительной компании Kronung Филипп Шраге.

Он добавил, что Банк России ориентирует рынок на то, что в сентябре возможно еще одно снижение ключевой ставки — до 16%. Но «прямого эффекта» от этого можно ожидать не ранее осени или даже зимы 2025 года. По оценкам эксперта по финансовой логистике и трансграничным расчетам Александра Вайса, к концу этого года ключевая ставка действительно может опуститься до 16–17%, но это не означает, что ипотека сразу станет дешевой — рыночные ставки составляют 24–30%. «Даже при снижении ключевой ставки ипотечные процентные ставки будут включать маржу», — подчеркнул он.

По словам Филиппа Шраге, сейчас ипотека доступна лишь узкому кругу: сотрудникам госсектора и стратегических отраслей (врачам, военным, ИТ-специалистам), а также тем, кто может рассчитывать на участие в федеральных программах или обладает значительным первоначальным взносом в 30% и более. Сыграть на руку, по мнению эксперта, могут также альтернативные схемы вроде трейд-ин или внутренней рассрочки от застройщика.

По мнению Александра Вайса, тренд может измениться, когда ключевая ставка снизится до 12–13 % и одновременно появятся новые адресные меры поддержки. То есть, скорее всего, в 2026 или даже в 2027 году, рассчитывает эксперт. «Тогда ипотека снова станет инструментом широкого доступа», — добавил он.

Филипп Шраге подчеркивает, что рынок недвижимости в Сибири в целом и в Иркутской области в частности находится в замороженном состоянии: спрос низкий, девелоперская активность слабая, а цены либо стагнируют, либо незначительно снижаются. Перелом возможен только при комплексных усилиях: господдержка, снижение ставки, новые субсидированные программы и восстановление потребительского доверия. По оценкам эксперта, такие условия могут сложиться опять же не ранее второй половины 2026 года.

Правда, Шраге уточняет, что нужно учитывать новые риски: по мере адаптации к новым экономическим реалиям банки начнут ужесточать требования к заемщикам, вводя возрастные ограничения, оценивая уровень долговой нагрузки и повышая минимальный первоначальный взнос. Уже сейчас идет постепенное внедрение норм об обязательной проверке платежеспособности и ужесточенном контроле за соотношением доходов и обязательств.

Несмотря на мрачную оценку нынешней ситуации и заявлений о слабой активности девелоперов, крупные иркутские застройщики продолжают работать. Так, фирма «ДомСтрой» готовится в этом году запустить новую стройку. Группа компаний «Вместе» также начала новый проект, но, по словам ее сооснователя Аркадия Астрахана, это будет небольшой клубный дом на 68 квартир, продажи которых начнутся в сентябре. Девелопер отмечает, что запускать проект на сотни квартир пока рискованно.

Стройки продолжаются за счет проектного финансирования, полученного несколько лет назад. Это связано с тем, что строительный цикл, например, на ЖК в 350–400 квартир с учетом проектирования составляет не менее 3 лет, а если квартир больше, то цикл может быть еще длиннее, объясняет Аркадий Астрахан.

У новых проектов, по словам эксперта, перспективы туманные. Он считает, что начинать строительство сейчас на низком спросе из-за недоступной ипотеки — «это надо иметь некоторую склонность к авантюризму». Но, конечно, всё зависит от масштаба проекта, уточняет Астрахан.

Глава «ДомСтроя» Татьяна Красноштанова отмечает ощутимое падение продаж по сравнению с предыдущими годами, но стройки идут на кредитные деньги, поэтому застройщики заботятся о наполняемости эскроу-счетов. «Многие застройщики перешли на стратегию замедления строительства, тем самым сокращая затраты на проценты, мы же строим свои объекты в соответствии с первоначальными графиками», — подчеркнула девелопер.

А глава «Гордо Девелопмент» Иван Готовский и вовсе называет 2025 год худшим по продажам. «Я за свою компанию скажу: в 2025 году мы проходим дно по спросу. На сегодняшний день спрос находится на уровне 30% от нормального», — уточняет он. По оценкам девелопера, уровень жилищного строительства еще соответствует тому, что был в 2024-м. «Но я думаю, при сложившейся ситуации, без изменения финансовых инструментов, в следующем году начнется торможение по объему строительства ЖК в Иркутской области и Иркутске», — заявил Готовский.

По его словам, решение о новых проектах будет зависеть от распроданности тех, что еще строятся. Этот показатель, по оценкам Готовского, сейчас резко сокращается. «То есть остается большое количество квартир при вводе в эксплуатацию. Это будет снижать желание застройщиков инвестировать в новые площадки», — пояснил он.

Покупка жилья с использованием рыночной ипотеки — это единичные случаи, добавляет Аркадий Астрахан, так как ставка «неадекватная», как и ежемесячный платеж по ней. «Обычно рыночную ипотеку оформляют в случаях, когда нужно „добить“. Например, не хватает 5–10% от суммы», — уточнил эксперт. По словам Татьяны Красноштановой, рыночную ипотеку могут брать еще и в том случае, если в ближайшее время кредит погасят за счет продажи существующей квартиры.

Большинство сделок — это семейная ипотека, говорят застройщики. «Но квартиры в Иркутске всё дороже, особенно с учетом перехода многих застройщиков из сегмента ранее относительно доступного комфорт-класса в бизнес-класс. А максимальная сумма кредита по „семейке“ — 6 миллионов рублей», — замечает Аркадий Астрахан.

Татьяна Красноштанова считает, что в 2025 году не стоит ожидать положительных изменений в спросе, но и снижения цен на квартиры не будет.

«В следующем году при снижении ключевой ставки мы ожидаем наплыв отложенного спроса, при этом нет гарантий, что останутся программы льготного кредитования, которые доступны покупателям сейчас. Поэтому мы советуем не затягивать с приобретением жилья и покупать сейчас», — подчеркнула глава «ДомСтроя».

Высокие цены на квартиры, по словам Аркадия Астрахана, формируются на основе высокой себестоимости строительства. Но из-за них сложно удовлетворить спрос на жилье. Помимо этого, в ближайшее время сократится количество строек. По оценкам эксперта, к тому моменту, когда ключевая ставка вернется к «вменяемым значениям» и ипотека станет доступнее, на рынке сильно сократится предложение.

«Я полагаю, в 2026 году мы все столкнемся с резким ростом цен на имеющиеся в наличии квартиры, потому что они будут в дефиците», — заметил сооснователь группы компаний «Вместе».

По прогнозам ВТБ и «Сбера», в этом году ключевая ставка не будет снижена до 15%. «Я считаю, что рынок начнет оживать, когда ставка станет в районе 12%. Это придаст новый импульс продажам квартир», — подчеркнул Иван Готовский.

Он считает, что сейчас наблюдается L-образный кризис, когда за резким падением следует медленное восстановление. «Нормализацию спроса наша компания ждет не раньше 2027 года», — считает гендиректор «Гордо Девелопмент».

На «скидки» рассчитывать не приходится, подчеркивает Готовский, так как продолжается рост цен на работы и строительные материалы. К этому добавляется повышенная нагрузка на застройщиков в виде кредитов и процентов по ним.

«Если кто-то считает, что завтра будет дешевле, — нет, завтра дешевле не будет. Как только спрос выровняется, соответственно, цены на квартиры сразу отыграют то инфляционное отставание, которое сегодня копится», — резюмировал эксперт.