«Стабилен только рост цен». Иркутские застройщики заявили о падении спроса на жилье

В последние пять лет новые квартиры в Иркутске подорожали более чем в два раза, и сейчас средняя стоимость квадратного метра сильно выше 130 тысяч рублей. На это влияют не только ежегодно растущие цены на строительные материалы, общая экономическая ситуация, но и решения по ипотеке Центробанка и правительства России. По мнению застройщиков, в ближайшее время вряд ли можно ожидать падения цен на новое жилье. Почему — читайте в нашем материале.

За последние полгода на рынке недвижимости было неспокойно. Центробанк установил ключевую ставку в 16%, правительство России ужесточило условия предоставления льготной ипотеки, в частности, увеличив размер первоначального взноса. Из-за этого иркутские застройщики уже прогнозировали рост цен в 2024 году, спад продаж и даже небольшое снижение объемов строительства. Более того, в начале года некоторые банки стали брать с застройщиков комиссию. Из-за этого компании стали отмечать спад продаж.

— Январь и февраль стали периодом спада в продажах — во многом это следствие введения крупными банками комиссии за выдачу ипотеки: она привела к росту цен на 300–700 тысяч в зависимости от площади квартиры. Мы смогли достаточно быстро переориентироваться на работу с менее крупными банками, которые не стали ухудшать условия для своих заемщиков, поэтому объем продаж в марте позволил компенсировать затишье начала года, — оценил происходящее генеральный директор «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан.

В апреле рынок более-менее стабилизировался. Одним из последних «сдался» «Сбер». Поэтому застройщики ждут увеличения объемов продаж.

— По сути для покупателей стало выгоднее приобретать квартиру, потому что за счет отмены субсидии от застройщика клиенту не приходится переплачивать то завышение цены, которое было заложено ранее, — подчеркивает глава группы компаний «ДомСтрой» Татьяна Красноштанова.

А вот в «Новом городе» турбулентность не заметили. По словам руководителя отдела маркетинга и рекламы Юлианны Лисаускайте, основным банком-партнером у компании был Дом.РФ, который не вводил изменения в льготные программы. Поэтому поток клиентов в большей степени удалось сохранить.

— Были единичные случаи, когда клиенты по каким-то причинам отказывались работать с данным банком, тогда мы их перенаправляли в более мелкие банки, у которых оставались лимиты по господдержке или по семейной ипотеке без субсидирования. Это такие, как Азиатско-Тихоокеанский банк, «Приморье», «Совкомбанк». Но фактически они захлебнулись в потоке наших клиентов, — заметила Лисаускайте.

Причем в компании заметили небольшой спад спроса, но, по словам Юлианны Лисаускайте, это довольно обычное явление для начала года и, в частности, для апреля.

— В конце марта мы отметили небольшое падение потока клиентов. Предположительно, это могло быть связано с политической обстановкой внутри страны, в первую очередь — с терактом в «Крокусе», — добавила она.

Но не только смягчение позиции банков позволяет застройщикам ожидать увеличение спроса. На это влияют «заградительные условия кредитов на вторичку», заметил Аркадий Астрахан.

— Ставка от 20% годовых неподъемна для абсолютного большинства россиян. И к тому же льготные ипотечные программы завершат своё действие меньше чем через 3 месяца, так что все рационально мыслящие иркутяне наверняка постараются воспользоваться этими неполными 3 месяцами, чтобы улучшить жилищные условия, — подчеркнул он.

В первом квартале застройщики не заметили увеличения себестоимости строительства. Но это и понятно — активный строительный сезон только начинается. А по словам Юлианны Лисаускайте, стройматериалы всегда растут в цене. Кроме того, на себестоимость влияет и проектное финансирование, по которому работают застройщики с банками.

На стройку, кстати, влияет и кадровая составляющая. Некоторые федеральные эксперты утверждают, что после трагедии в «Крокусе» из России стали уезжать трудовые мигранты. Это связано с ужесточением миграционной политики. Немногие иркутские застройщики уже ощутили это на себе.

— Мы сейчас наблюдаем повышенный интерес со стороны УФМС — возросло количество проверок рабочей силы на строительных площадках. К счастью, на наших стройплощадках у представителей Средней Азии есть все необходимые документы на работу, поэтому нас эта проблема не коснулась и оттока кадров у нас нет, — подчеркнула Татьяна Красноштанова.

А вот Аркадий Астрахан не стал строить причинно-следственные связи.

— Дефицит обладателей рабочих специальностей в девелопменте возник не сегодня, — заявил он. И добавил: — Хочется, чтобы все, кто занимается созидательным трудом, создает новые пространства для жизни, имели возможность продолжать свое достойное дело.

Новые инициативы по поводы льгот для россиян застройщики встречают с осторожностью, хотя и подчеркивают значимость продления той же семейной ипотеки, о чем во время своего послания в марте заявил Владимир Путин.

— В то же время президент дал поручение продлить семейную ипотеку на текущих условиях только для семей, в которых есть ребенок младше шести лет. Какие условия будут для тех, у кого дети постарше, — пока неизвестно. Поэтому утверждать, что семейная ипотека станет каким-то драйвером для роста спроса, я бы не стал: скорее она послужит фактором поддержки текущего уровня, — прокомментировал гендиректор «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан.

В «Новом городе» заостряют внимание на качестве обслуживания клиентов.

— В нашем банке, который ведет проектное финансирование, все эти льготные программы есть, и конкуренция с «зеленым» или «синим» банком в долях процентов роли не играет. Другое дело, какой сервис предоставляется: чем выше его уровень, тем комфортнее клиентам. Потому что все банки предоставляют абсолютно одинаковые условия, — подчеркнула глава отдела маркетинга Юлианна Лисаускайте.

Еще спокойнее строители реагируют на инициативу правительства Приангарья о введении в регионе так называемой IT-ипотеки с процентной ставкой ниже, чем по России, — всего в 2%.

— Сегмент потенциальных заемщиков довольно узкий, не возьмусь в данный момент утверждать, что этот вид кредитования занимает существенную долю в портфеле продаж, — заметил Аркадий Астрахан.

— К тому же IT-компания должна быть аккредитована в банке, предоставляющем такой вид ипотеки, чтобы человек мог воспользоваться льготами. Поэтому это в нашем регионе не так уж и распространено, — добавила Юлианна Лисаускайте.

При таком осторожном настроении застройщики не видят рисков оттока клиентов в сегмент загородной недвижимости. Хотя, как показывает официальная статистика, почти 75% всех введенных в прошлом году квадратных метров приходилась на индивидуальную жилую застройку.

Но, по словам Аркадия Астрахана, это только в фильмах всё выглядит красиво, на самом деле свой дом — это очень большие хлопоты.

— Их несравнимо больше, чем при проживании в МКД. Добавьте к этому фактор удаленности от города: если у вас есть дети, которым нужно в садик, школу, на кружки. Словом, жить в своем доме — это здорово, но далеко не все к этому готовы, — подчеркнул Аркадий Астрахан.

Юлианна Лисаускайте замечает, что загородная недвижимость — это совершенно другой сегмент рынка, у которого есть своя целевая аудитория, как и у сегмента многоквартирных домов.

— Конечно, риски есть всегда, при правильном позиционировании, продвижении, а главное при высоком качестве строительства МКД всегда найдут своего покупателя, — уверена представитель «Нового города».

А Татьяна Красноштанова признается, что отток клиентов в этот сегмент возможен, но тут же добавляет: в незначительном объеме.

— Во-первых, не так много желающих жить за городом. И второе, стоимость такой недвижимости изначально дороже, плюс свой дом — это всегда дополнительные расходы на обслуживание дома, — уточняет она.

Пережив не одну волну изменений в законодательстве и финансовом регулировании отрасли, застройщики, кажется, готовы вообще ко всему и с холодным рассудком смотрят на перспективы отрасли. При этом подчеркивают, что строительство — это один из драйверов роста экономики, на который завязано множество смежных производств. Поэтому без развития эта отрасль не останется, как и без господдержки. По мнению руководителя отдела маркетинга «Нового города» Юлианны Лисаускайте, «если строительство не будет расти, иметь господдержку, то и спрос на новое жилье будет падать».

По ее словам, серьезных перемен в механизмах ждать не приходится: в соответствии с федеральным законодательством застройщики работают по проектному финансированию. Эта модель, по мнению Лисаускайте, выгодна и государству, и банкам, и застройщикам.

— Конечно, банки будут придумывать новые финансовые механизмы в рамках проектного финансирования, чтобы никогда не оставаться в минусе, поэтому застройщику надо просчитывать свои проекты и идти в цифровизацию. Если застройщики не оцифруют все свои процессы, плохо может быть всем, — подчеркивает она.

Как заметила глава «ДомСтроя» Татьяна Красноштанова, застройщики постоянно анализируют рынок, чтобы заранее заложить резервы на будущее удорожание стройматериалов.

— Все понимают, что себестоимость строительства будет выше. Важно грамотно планировать новые проекты и просчитывать все риски, — добавляет она.

При этом застройщики сразу готовят своих будущих клиентов к тому, что цены будут только расти.

— В рамках проектного финансирования застройщик платит процент по кредиту, а банк устанавливает минимальную цену, ниже которой мы не можем продавать, — объясняет Юлианна Лисаускайте.

— В финансовой модели любого проекта заложено увеличение стоимости по мере роста строительной готовности. Ну и инфляция пока не показывает намерения умерить свою прыть. Поэтому цены на новостройки будут расти, это неизбежно, — подчеркивает глава «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан.

Он подчеркивает, что ключевым фактором развития строительного рынка является наличие у населения «длинных и дешевых денег». В нынешних условиях, по словам Астрахана, нельзя ожидать взрывного спроса. Но и существенного спада тоже не произойдет. Это связано с определенным пользовательским опытом, который сформировался у горожан во всех крупных городах, в том числе и в Иркутске.

— Даже если вы не живете в новом доме, вы всё равно в новостройках бывали, в гостях например. И наглядно видите, в чем преимущества новых домов. Да, кто-то с этим опытом останется жить в прежних условиях, но многих он сподвигает на то, чтобы эти условия улучшать. Ну и, наконец, государство прекрасно видит, что значительная часть старого жилого фонда уже если не пришла в негодность, то, как минимум, сильно просела в своих продуктовых качествах, — поясняет Астрахан.

Он подчеркивает, что наличие качественного современного жилья зачастую является решающим фактором для молодых и людей среднего возраста при выборе места проживания. Поэтому, конечно, развитие сферы жилищного строительства — это, по словам Астрахана, государственный интерес и приоритет в средне- и долгосрочной перспективе.