Есть деньги: как сохранить нажитое

Представим ситуацию: вы становитесь обладателем определенной – не слишком большой, но все же заметной – свободной суммы денег в несколько миллионов рублей. Как ею распорядиться?

Несмотря на то что недвижимость считается одним из самых надежных инструментов для сохранения и приумножения денег, в кризис правила игры заметно меняются. Ожидать серьезной прибыли после покупки объекта в ближайшее время не стоит. Аналитики утверждают: восстановление рынка недвижимости начнется ближе к 2019 году, не раньше. Поэтому есть смысл взвесить все за и против.

Есть мнение, что даже взятая в кредит квартира при наличии первоначального взноса быстро наберет цену. Ее можно будет выгодно перепродать, перекрыв даже расходы по кредиту. Примерно до 2014 года этот сценарий весьма неплохо работал, чем и пользовались спекулянты. Но обвал курса рубля сделал ипотеку недоступной для многих.

Для тех же, у кого есть первоначальный взнос, решен квартирный вопрос и имеется более-менее стабильный доход, есть выбор. При самом плачевном сценарии для российской экономики вместе с дальнейшим обесцениванием рубля будет обесцениваться и ваш ежемесячный платеж. Дорожать будет все, кроме квартиры, цена которой прописана в ипотечном договоре. Возможно, в случае галопирующей инфляции к моменту последней выплаты за эту цену вы сможете купить разве только что-то очень незначительное. Тогда как реальная цена оплаченной в ипотеку квартиры заметно вырастет.

Если же предположить, что спустя пару-тройку лет экономика будет восстанавливаться хорошими темпами, курс рубля начнет расти, уровень жизни – повышаться, то вполне возможно, что и цены на купленное сегодня ипотечное жилье вырастут. К тому моменту можно будет его перепродать с выгодой. Если при этом вам удалось сегодня взять ипотеку по сниженной ставке, а заодно выторговать у продавца хорошую скидку на объект в интересном месте – перспектива оказывается весьма заманчивой.

Одна маленькая загвоздка: по какому из сценариев будет развиваться экономическая ситуация, вам не скажет ни один аналитик.

«Сочетание "инвестиции" и "ипотека" в текущих условиях звучит достаточно странно, – говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков (г. Екатеринбург). – Ипотека – инструмент для решения жилищной проблемы. Текущие рыночные условия не позволяют говорить о финансовой целесообразности "инвестиционной покупки" с использованием ипотечного кредитования. Стремительный рост инфляции, который может оправдать текущие ставки для кредитов, – лишь один из сценариев развития. Если кто-то в нем уверен – это его решение и его риски. Повторю нашу неоднократно высказанную позицию: сегодня рынок жилья непривлекателен для инвесторов, но дает вполне хорошие шансы для тех, кто решает свой жилищный вопрос».

Не секрет, что рынок жилья сейчас наводнен большим количеством предложений «от подрядчиков», которым нужно получить за свою работу живые деньги. Да и сами застройщики готовы идти на уступки, о чем свидетельствуют многочисленные распродажи, скидки и акции. Если есть свободные средства – то можно совершить вполне удачную покупку и стать обладателем действительно ликвидной квартиры в современном доме и с хорошей, уже сложившейся инфраструктурой. Правда, придется ждать, пока дом достроят.

А вот чего риелторы покупать для сохранения средств не советуют, так это жилье на уровне котлована у малоизвестной фирмы. Да, цена будет очень заманчива, однако перед столь рискованной сделкой понадобится провести целое собственное расследование (в том числе и по судебным делам застройщика) и сделать для себя вывод: доведет ли застройщик начатое до конца и уложится ли в обещаемые сроки. Возможно, стоит присмотреть объект, максимально готовый к сдаче.

С этой недвижимостью все более-менее ясно: не нужно ждать, пока дом достроится, вокруг уже есть соседи, детские сады, школы, магазины – словом, все, что нужно для жизни. «Товар» можно изучить со всех сторон, проанализировать состояние квартиры и износ инженерных сетей, навести справки о соседях, уточнить близость к вузам и т.д. Главное – выбрать хорошее место и не старый дом.

В крупных городах заметна тенденция: новые дома в спальных районах имеют такую же и даже более высокую цену, что и старое жилье в центре. Престиж жизни в центральной части мегаполиса уступил место удобству, комфорту и более свежему состоянию новостроек.

У купленного вторичного жилья есть важный плюс: его можно начать сдавать в аренду буквально сразу после покупки. Правда, больших денег сейчас на этом рынке нет: ставки аренды «просели» по всей России. Но если вы выбрали уникальный объект, то спрос на него наверняка будет. Главное – не завышать ставки.

«Если верно подобрать квартиру, то при оздоровлении рынка можно отыграть рост в цене – допускаю в лучшем случае до 5% в год, – рассуждает директор по развитию РК "Служба недвижимости" Денис Стукалов (Челябинск). – Доход от квартиры за вычетом коммунальных платежей и налогов будет небольшим, но это хоть что-то! В наше время главное – поступление оборотных денег. Так что покупка квартиры с ее последующей сдачей в аренду – тот самый случай, когда деньги приносят деньги».

Самый спорный инструмент для сохранения и приумножения денег. Если вы планируете взять участок, например, в строящемся поселке, чтобы через пару лет перепродать его с хорошей наценкой, то с большой долей вероятности потерпите фиаско. Нет никаких гарантий, что девелопер доведет поселок до обещанного при продаже вида. А значит, совсем не факт, что ваша покупка вырастет в цене и будет действительно удачным вложением.

Другое дело – покупка участков там, где запланировано активное и скорое развитие территории. «Например, в город зашла IKEA или какой-то другой крупный игрок. Очевидно, что земля рядом с таким популярным местом застройки тоже будет дорожать. Но опять же имеет смысл покупать такие участки в роли девелопера – чтобы потом построить там что-то и вести бизнес. Но никак не для перепродажи, – уточняет Денис Стукалов. – То же самое касается земельных площадок в черте города».

опр

Несколько миллионов рублей – достаточно приличная сумма, на которую можно прикупить коммерческую недвижимость. Например, объект на первом этаже жилого дома или площади в офисном здании. Идеально, если помещение будет находиться на первой линии в отдельно стоящем или встроенно-пристроенном помещении, с отдельным входом, фасадом для размещения рекламы, парковкой. Совсем замечательный бонус – если в этом помещении уже есть постоянный арендатор. Но таких объектов на рынке немного.

Есть и еще одна не слишком веселая новость: в коммерческой недвижимости, как и в жилой, сильно просели ставки аренды. Будьте готовы идти навстречу арендаторам.

«Арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости в 2015 году упали гораздо сильнее, чем цены продаж. Многие продавцы оказались не готовы к существенному снижению цен в первой половине 2015 года. В условиях снизившегося спроса они выбрали выжидательную позицию, рассчитывая на выгодную сделку при длительной экспозиции. Но в кризис такая тактика оказывается проигрышной, – поясняет аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили. – Резкое падение арендных ставок привело к уходу с рынка частных инвесторов. Среди покупателей остались лишь конечные пользователи, бизнес которых также не демонстрирует впечатляющих результатов. Предложения многих продавцов оказались за границами инвестиционной целесообразности. Осознание того, что рынок изменился, начало приходить лишь во второй половине прошлого года, когда продавцы как на вторичном, так и на первичном рынке начали снижать цены».

опр