«Продать дорого не получится»: как СВО и мобилизация повлияли на рынок недвижимости в Приангарье

Многие эксперты уверены, что для российского рынка недвижимости в 2022 году было уже две «черных даты»: сначала 24 февраля, а теперь и 21 сентября. Несмотря на то, что этот сектор экономики достаточно инертен и медленно реагирует на изменения, некоторые специалисты уже фиксируют негативные последствия геополитической обстановки. Редакция «ИрСити» поговорила с экспертами по недвижимости и выяснила, какая ситуация сложилась в Иркутской области сейчас и какие прогнозы можно делать на ближайшую перспективу.

Рынок покупателя, а не продавца

Специалист по недвижимости Андрей Дедюхин рассказал корреспонденту ИА «ИрСити», что сделки купли-продажи квартир сейчас проходят не по тем ценам, которые выставляют продавцы, а по тем, которые готовы предложить покупатели. Теперь они — ключевые игроки рынка.

— Сейчас превалирует рынок покупателя. Стоимость недвижимости пока еще высокая, но медленно снижается. Сделки проходят по ценам значительно ниже заявленных. Так что если вы хотите продать квартиру, нужно быть готовым к торгу. Стоимость формируется путем спроса и предложения, — отметил собеседник.

Какие еще факторы влияют на стоимость жилья? Во-первых, ценам не дают снижаться заманчивые предложения от застройщиков.

— Девелоперы толкают стоимость вверх, предлагая ипотеку чуть ли не под 0–1%. В таких предложениях проценты и переплата заложены в наценку. Проще говоря, покупая квартиру по такой ипотечной программе, заемщик становится обладателем недвижимости стоимостью выше рыночной. Это значит, что возможности продать квартиру с выгодой для себя у него уже не будет, — продолжил Андрей Дедюхин.

Эксперт отмечает: на этот риск обратила внимание глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Она предупредила, что регулятор примет меры против совместных программ банков и застройщиков, которые предлагают заниженные ипотечные ставки. Набиуллина подчеркнула, что это «вводит заемщиков в заблуждение», так как это — лишь маркетинговый ход.

— Но даже такие низкие ставки не так двигают рынок, поскольку цены выросли, а арендная плата значительно меньше выплаты по кредиту. Рост цен ограничивает платежеспособность населения. При этом всё равно инвесторы приходят на рынок недвижимости, так как при всей нестабильности валютного курса, фондового рынка и растущей инфляции, недвижимость была и остается надежным вложением капитала, — подчеркивает Дедюхин.

На перспективу эксперт дает весьма лаконичный прогноз — цены будут снижаться и дальше, но медленно, «дна рынок еще не достиг». При этом мобилизация вряд ли каким-то образом повлияет на ситуацию, так как для взятия ипотеки нужна уверенность в завтрашнем дне, а мобилизация этому не способствует.

«Сейчас люди готовы продавать и покупать»

Спрос на рынке недвижимости Иркутской области сейчас весьма активен, делится наблюдениями директор агентства недвижимости «Изумрудный город» Александра Богданова. Она уверена, что такой ситуация будет до конца этого года.

— Рынок недвижимости всегда очень чутко реагирует на все нестандартные ситуации, происходящие в стране: например, в конце февраля — марте, когда процентная ставка по ипотеке взлетела с 8% до 24%, рынок замер в ожидании дальнейшего развития событий, люди откладывали сделки, а продавцы снимали объекты с продажи, боясь остаться с деньгами на руках. С августа 2022 мы начали ощущать восстановление прежней активности: люди вернулись из отпусков, решили свои вопросы с работой, закрыли дачный сезон, накопили денег, и теперь готовы продавать и покупать. Сейчас спрос активен, предполагаем, что до конца года ситуация не изменится, — рассказала собеседница агентства.

Александра обращает внимание, что сейчас цены на рынке стали снижаться, потому что люди не готовы платить столько, насколько подскочила стоимость в 2021 году.

— Весь прошлый год и начало 2022 года мы наблюдали активное повышение цен, иногда даже смотрели и не верили своим глазам. После весенней стагнации многие продавцы стали снижать стоимость, потому что поняли, что покупатели не готовы переплачивать, а продавать всё-таки надо, — подчеркивает руководитель «Изумрудного города».

Что же касается жилья в новостройках, того объема, который есть сейчас, недостаточно. В Иркутске строится и сдается не так много новых комплексов, а крупных застройщиков «можно пересчитать по пальцам». Поэтому и стоимость квадратного метра в Иркутске высока.

— В какое бы время у вас не появилось желание приобрести квартиру в новостройке, вам понадобится всего пара дней для полного изучения рынка, анализа цен и принятия решения. За счет маленькой конкуренции застройщиков, повышения цен на стройматериалы, а также перебоев с их поставками, стоимость квадратного метра в новостройках постоянно растет. Сейчас она начинается в среднем от 120 до 130 тысяч рублей за квадратный метр, — сообщает Александра Богданова.

Еще один фактор роста цен — переход на систему эскроу-счетов. Теперь застройщики реализуют проекты либо за счет собственных средств, либо за счет проектного финансирования. Деньгами дольщиков девелоперы могут распоряжаться только тогда, когда дом будет достроен и введен в эксплуатацию.

— В этом есть большой плюс: деньги дольщика застрахованы, а жилые комплексы строятся и сдаются, как правило, в срок. С другой стороны, это является дополнительным фактором повышения цен на квартиры в новостройках, — уверена собеседница агентства.

Прогнозы на ближайшую перспективу Александра Богданова делать не спешит — уж слишком нестабильное время, да и факторов, на которые никто не может повлиять, предостаточно.

— Будем действовать исходя из ситуации. Но одно можно сказать точно: независимо от внешних факторов, жизнь идет — семьи создаются и распадаются, переезжают в новые города, квартиры переходят по наследству, рождаются и вырастают дети. Люди всегда будут решать свои квартирные вопросы, и поэтому активность на рынке недвижимости и актуальность этой темы никогда не иссякнет, — резюмировала эксперт.

Колебания около сегодняшних значений

В ближайшее время спрос и предложения на рынке недвижимости будут напрямую зависеть от геополитики, убежден специалист по операциям с недвижимостью агентства «Тысячелетие» Николай Копытов. Цена будет зависеть от платежеспособности людей.

— Сейчас покупательская способность — в зоне риска. В скором будущем нам предстоит посмотреть, как экономика перенесет новые санкции, а также то, удастся ли людям и дальше успешно зарабатывать. Пока перспектива видится неплохой, поэтому спрос на жилье существует. Главное — не поддаваться панике. В случае каких-то серьезных проблем цены поползут вниз, потому что обвалится спрос, но незначительно. Всё-таки недвижимость остается одним из самых безопасных вложений денег, — делится мнением собеседник «ИрСити».

По мнению эксперта, причин для роста цен на квартиры сейчас точно нет. Стоимость уже неплохо подросла в этом году за счет новых девелоперских проектов. Поскольку стройматериалы подорожали, себестоимость новых квартир тоже увеличилась. А вторичка как могла подтянулась к этому уровню.

Николай Копытов считает, что наиболее вероятный сценарий — небольшие колебания стоимости около сегодняшних значений.

— Спрос будет расти и дальше, ведь низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. И недавнее снижение ключевой ставки ЦБ будет стимулировать этот спрос. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут вне зависимости от экономической ситуации и каких-либо других внешних факторов, — подчеркивает собеседник агентства.

При этом застройщики в ближайшей перспективе будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектов. Это позволит избежать избыточного предложения.

Больше новостей, фотографий и видео с места событий — в нашем Telegram-канале. Подписывайтесь и узнавайте всё самое интересное и важное из жизни региона первыми.