В Иркутске строят первый апарт-отель. Сколько там стоит номер и нужно ли это вообще городу

В Москве и Санкт-Петербурге уже больше 10 лет развивается такое направление, как сдача в аренду апартаментов — если говорить простым языком, это небольшие квартиры с гостиничным обслуживанием. До Иркутска эта история докатилась только сейчас. Первый апарт-отель откроется в нашем городе через два года. Мы поговорили с экспертами о том, насколько востребовано это направление в Сибири и какие перспективы у этого сегмента в Иркутске.

Комплекс расположится на улице Ширямова, фактически в нескольких шагах от аэропорта Иркутска. Он будет включать в себя два 14-этажных здания и подземную парковку. На одном этаже будет восемь номеров площадью от 23 до 55 квадратных метров. Апартаменты можно будет оформить в собственность, продать, сдать, подарить. Но в документах о собственности будет указан статус «нежилое помещение». На первом этаже расположится ресторан, также будут предусмотрены баня, тренажерный зал для жителей, открытая терраса для мероприятий с видом на город, смарт-офисы, комьюнити-центр.

Управлять апарт-отелем будет сервисная компания, созданная совместно с петербургской фирмой «МЛТ-Апарт», под руководством которой находится несколько отелей в Санкт-Петербурге и Новосибирске. Она возьмет на себя функции по поиску арендаторов в апарт-отеле в Иркутске, а для жителей и арендаторов компания предоставит сервис по принципу гостиничного обслуживания 4 звезды.

Ввод всего апарт-комплекса запланирован на декабрь 2025 года. Полгода уйдет на отделку и меблирование, сообщил основатель компании-девелопера «Менеджмент. Девелопмент. Сервисы» Михаил Зубков.

По данным застройщика, смартамент формата M площадью 33 квадрата сейчас обойдется в 6,5 миллиона рублей. Плюс нужно будет доплатить по миллиону рублей за отделку и меблировку. Самое крупное помещение — формата L (четырехкомнатная квартира площадью 55,5 квадрата) — стоит примерно 8,5 миллиона рублей. За отделку и меблирование нужно будет доплатить почти 3 миллиона рублей. Самые небольшие помещения площадью 23-25 квадратов будут стоить от 5 миллионов рублей. Для крупных инвесторов предусмотрена возможность выкупить весь этаж (на нем восемь номеров) — это обойдется в 52 миллиона рублей.

Уже есть и примерные расчеты арендной платы для тех, кто будет снимать номера в этом апарт-отеле. «Если брать большой номер площадью 55 квадрата, то тариф через 3 года будет 10-11 тысяч рублей в сутки. При этом гарантируется уровень обслуживания 4 звезды. Маленькие номера будут от 5 тысяч рублей», — рассказал Михаил Зубков.

Михаил Зубков подчеркнул, что это будет первый в городе проект доходных апартаментов, дающий возможность зарабатывать на посуточной аренде.

Проекты апарт-отелей стали активно развиваться в России с начала 2010-х годов, рассказывает директор по стратегии инвестиционной компании «Финам» Ярослав Кабаков. Лидерами в этом направлении являются Москва и Санкт-Петербург. Но встречаются подобные комплексы и в крупных сибирских городах. Эксперт выделили Красноярск и Новосибирск.

Такое направление, как апарт-отели, более развито именно в Новосибирске. В Красноярске апартаменты тоже пользуются спросом, но гораздом меньшим, заметил директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд» Максим Омельянчук. По его мнению, это связано с тем, что Новосибирск — более крупный транспортный узел, плюс здесь активнее деловая жизнь.

— Новосибирск долгое время качественно отличался от Красноярска. Аэропорт был больше, авиарейсов было больше, железнодорожный вокзал был больше, город активнее строился. Сейчас Красноярск очень серьезно подтянулся, в том числе за счет Универсиады, и по многим критериям даже круче Новосибирска. Но тем не менее в столице Сибирского федерального округа больше приезжих, это столица форумов, конгрессов, конференций, там есть представительства различных структур, поэтому и рынок апарт-жилья развит куда сильнее, — пояснил Омельянчук.

По его словам, безусловным лидером в этом направлении является Санкт-Петербург. На примере северной столицы оказалось, что апарт-комплексы сильно пододвинули обычные гостиницы, более того, во время ковида они выдержали. «Это связано с тем, что апарт-отели более гибкие, так как закрывают потребности не только в краткосрочной аренде, но и в среднесрочной и в долгосрочной. Обычные отели в сезоны проседают, а многие приезжие выбирают апартаменты как альтернативу обычному жилью, потому что в них есть все для жизни, то есть кухня, посуда и стиральная машинка, они расположены в хороших локациях, вне сезона цена достаточно конкурентная, может, чуть дороже квартир, но зато там сервис, охрана, прогулочные зоны, кафе, рестораны, бассейны, спортзалы», — рассказал эксперт.

Директор по стратегии инвестиционной компании «Финам» Ярослав Кабаков тоже считает, что апарт-жилье в целом закрывает разные потребности. «Посуточная аренда популярна среди туристов, краткосрочная аренда удобна для деловых путешественников, а долгосрочная аренда привлекает людей, работающих на контрактной основе или приезжающих на продолжительные проекты. Эта тенденция отмечается во многих городах, особенно крупных и туристически привлекательных», — заметил эксперт.

Максим Омельянчук также оценил компанию «МЛТ», которая будет управлять иркутским апарт-отелем. «Это известная компания из Санкт-Петербурга, она сейчас активно пошла в регионы. У них есть понимание всех бизнес-процессов, есть кадры, система их подготовки. Раз они берут по управление иркутский отель, значит они уже оценили и поняли его перспективы. И, конечно, сетевые проекты всегда выигрывают, потому что могут предложить клиенту размещение в разных городах», — заметил эксперт.

Он подчеркнул, что апарт-отели подходят тем, кто хочет получать пассивный доход. «Если у человека нет денег, то, наверно, ему лучше купить квартиру с помощью ипотеки, льготных программ. Но, если он надеется, что в будущем проект даст капитализацию, то у него на руках должно быть от 6 до 7 миллионов рублей. Тогда человек сможет рассматривать не только Иркутск, но и Красноярск, Новосибирск и даже Санкт-Петербург», — уточнил эксперт.

По оценкам руководителя агентства «Ангара Альянс» Оксаной Алешиной, пассивный доход от апартамента, купленного за 8,5 миллиона рублей, может составить 80 тысяч рублей. «В принципе неплохо на горизонте роста цен на недвижимость», — подчеркнула она.

В Иркутске, как оказалось, действительно рынок апарт-жилья только начинает свое развитие. По словам руководителя агентства «Ангара Альянс» Оксаны Алешиной, фактически официальные апартаменты у нас есть только в переулке Пионерский — это трехэтажное здание, где часть помещений занята офисами. Строительство апарт-отеля на Ширямова эксперт называет более глобальным событием.

— Будет ли оно пользоваться спросом, со стопроцентной вероятностью сказать нельзя. Но если исходить из того, что происходит в городе, я думаю, что это достаточно перспективный проект. Потому что в Иркутске всегда было движение. Сейчас Иркутская область — развивающийся регион, в который едут, чтобы работать и отдыхать. Особенно — из западной части нашей страны. Байкал — это серьезная точка притяжения, которая дает туристический поток летом и зимой, — пояснила Алешина.

О том, что апартаменты у аэропорта будут пользоваться спросом у туристов, заявил и основатель компании-девелопера «Менеджмент. Девелопмент. Сервисы» Михаил Зубков. Он подчеркнул, что в городе сохраняется дефицит качественного номерного фонда, хотя турпоток растет с каждым годом. Кроме того, он считает, в апартаментах будут размещаться команды приезжих звезд эстрады и шоу-бизнеса и сотрудники крупных промышленных компаний.

Оксана Алешина добавляет, что апарт-жилье в принципе удобно для тех, кто приезжает на несколько дней и не хочет останавливаться в гостинице или искать приличную квартиру, а также для тех, кто хочет удобный офис или просто жить.

Но не всё так сахарно, как кажется на первый взгляд. Есть у апартаментов и ряд минусов.

— Это в любом случае коммерческая недвижимость. По ней дороже коммунальные платежи, арендные ставки в разы выше, чем за квартиру. Есть юридические моменты — ее нельзя продать как жилье и отчитываться по ней надо будет, как за продажу коммерческой недвижимости. Плюс невозможно оформить постоянную прописку — только временную регистрацию, — перечислила Оксана Алешина.

Появление нового апарт-отеля вряд ли как-то отразится в целом на рынке арендного жилья, так как это хоть и довольно крупный, но все-таки единичный проект, подчеркивает директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд» Максим Омельянчук.

Не повлияет появление одного апарт-отеля и на покупку жилья, так как все всегда зависит от задач человека. «Все переживают и говорят, что рынок стоит, ничего не продается. Нет, я могу сказать, что все продается. Жизнь поставить на паузу нельзя, невозможно дождаться какой-то интересной ключевой ставки и потом начать жить. Люди всегда будут решаться свои жилищные вопросы в зависимости от своих задач и цен», — подчеркнула руководитель агентства «Ангара Альянс» Оксана Алешина.

Она, кстати, подчеркнула, что по арендным ставкам Иркутск ничуть не уступает таким крупным городам, как Новосибирск и Красноярск. В среднем, по оценкам эксперта, аренда однокомнатной квартиры составляет 30 тысяч рублей в месяц в зависимости от свежести жилья и ремонта.