Мы не там учились. Кем надо работать, чтобы не умереть от ипотеки? Проверьте, вдруг это вы

Льготные программы становятся все менее доступными, а рыночная ставка по ипотеке улетела далеко за 20%. Кажется, что в таких условиях ввязаться в покупку квартиры могут только очень богатые, очень бережливые или очень смелые. Мы выяснили, стоит ли сегодня брать ипотеку и кем надо работать, чтобы не умереть от голода.

По данным Центробанка, ключевая ставка, от которой рассчитывается и рыночная, на сегодня составляет 19%. Ближайшее заседание Совета директоров запланировано на 25 октября, и эксперты предсказывают, что ЦБ повысит показатель до 20% (этот исторический максимум был достигнут в феврале 2022-го). Предпосылок к снижению сейчас не видно.

Из-за высокой ключевой подскочили и рыночные ставки по ипотеке. Например, популярные сервисы по продаже и покупке недвижимости автоматически предлагают расчеты ставки в крупнейших банках — 21-26%. С другой стороны, ужесточились требования по льготным программам. В частности, из-за исчерпания лимитов банки либо вообще приостановили выдачу ипотек по сниженным ставкам, либо взвинтили требования по первоначальному взносу.

На самом деле ипотека — интересный и недооцененный обычным человеком инструмент, считает директор компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт. Чаще всего ипотеку берут, чтобы закрыть бытовые потребности в жилье, поэтому и отношение к ней как к обременению. Но необязательно ее растягивать на несколько десятков лет, а лучше — гасить досрочно.

— Во-первых, всегда нужно помнить об инфляции. За последние 2 года цены выросли в целом процентов на тридцать. Поэтому и платеж, который формируется сейчас, через промежуток времени становится не таким уж и страшным. Поэтому платеж в 15 тысяч по ипотеке, взятой даже пять лет назад, сегодня представляет собой вполне подъемную сумму. Во-вторых, всегда можно рассчитать, как гасить ипотеку досрочно. Это все легко делается с помощью ипотечного калькулятора. И в итоге можно уменьшить срок, грубо говоря, с 15 лет до трёх, — замечает Старовойт.

Второй вариант — через некоторое время продать квартиру и на вырученные деньги закрыть часть кредита. По оценкам Старовойта, в течение 5 лет недвижимость может вырасти в цене на 30-50%. «Через 5 лет мы можем выставить на продажу квартиру и погасить как минимум половину основного долга только за счет роста самого актива. Поэтому, если есть возможность приобрести с помощью дешевых денег какие-то объекты недвижимости, вполне можно этим пользоваться», — подчеркнул риелтор.

Если человек покупает дополнительное жилье, то он может использовать его в качестве инвестиций, заметил Старовойт. С помощью заработка на новом жилье можно закрывать расходы на кредит: сдавать новую квартиру в аренду, а арендные платежи направлять на погашение ипотеки.

Кроме того, можно сделать перерасчет процентной ставки. «Сейчас все боятся взять займ под большой процент, полагая, что такая ставка будет всегда. Но это неверно. Ключевая ставка будет уменьшаться, к этому стремится Центробанк и профильные министерства. Нормальной можно считать ставку 7-10%. Единственное — нужно помнить, что пока продолжается спецоперация, мы не можем говорить о снижении процентной ставки. ЦБ на это не пойдет», — уточнил эксперт.

Старовойт добавил, что продавцы готовы делать скидки, поэтому сегодня можно наблюдать остановку или даже небольшое снижение цен на недвижимость. Когда ставку начнут снижать, цены поползут вверх, предупредил эксперт.

Тем не менее, по данным аналитиков «Авито.Недвижимость» за сентябрь, стоимость квартир в новостройках в среднем начинается от 6 миллионов рублей (за однушку).

В первую очередь при рассмотрении заявки банки смотрят, насколько платежеспособен заемщик, то есть насколько стабильным является его заработок, подчеркивает Алексей Старовойт.

— Граждане, которые работают в нефтедобывающей и перерабатывающей отраслях, как правило, получает стабильную высокую зарплату — от 150 до 200 тысяч рублей. Они вполне себе могут позволить себе сейчас взять ипотеку, а банки будут смотреть на них как на надежных заемщиков, — уточнил эксперт.

Кроме того, стабильными считаются и сотрудники правоохранительных органов. «То есть бюджетники, которые работают в силовых структурах, тоже могут в принципе позволить себе взять жилье в ипотеку», — заметил риелтор.

Старовойт подчеркивает, что нужно соизмерять размер ипотеки своим силам. В идеале кредитная нагрузка на доход должна быть 25−30%. «К сожалению, в среднем, закредитованность составляет 50% и выше, то есть половину дохода человек тратит только на кредиты. И это не нормально на самом деле. Комфортная нагрузка — в пределах 30%. К сожалению, высокие ставки по ипотеке не способствуют улучшению ситуации», — уточнил эксперт.

В начале 2024 года аналитики РИА Рейтинг оценили среднюю закредитованность жителя Иркутской области в 64,4%, на одного человека приходилось 490 тысяч рублей задолженности перед банками. В целом, по России закредитованность оценивалась в 57%.

Снизить нагрузку на доход можно с помощью накоплений — чем выше первоначальный взнос по ипотеке, тем легче и меньше ежемесячные отчисления. Но, как заявил Алексей Старовойт, можно взять ипотеку и без первоначального взноса. В таком случае банки завышают цены. «Допустим, квартира стоит 3 миллиона рублей. 2,8 миллиона — это кредитные средства, а 200 тысяч — первоначальный взнос. Но у покупателя их нет, поэтому банк завышает стоимость таким образом, чтобы тело кредита покрывало потребности продавца», — заметил Старовойт.

Тем не менее он уточняет, что зачастую банки устанавливают минимальный порог для первоначального взноса.

— В основном сейчас происходят бытовые сделки. Но при стоимости простой однокомнатной квартиры в 4 миллиона рублей, платеж будет в районе 80-100 тысяч рублей. Это серьезная нагрузка. Поэтому с нуля не у всех потенциальных клиентов получается взять кредит. Они просто не вывезут его из-за высокой процентной ставки, — заметил Старовойт.