«Реальный платёж будет под 35–40%»: может ли жильё в лизинг заменить ипотеку в России и кому это выгодно

На фоне высокой ключевой ставки ЦБ и, как следствие, недоступной ипотеки, застройщики в России стали искать другие схемы продажи жилья — в частности, лизинг. Этот формат подразумевает долгосрочную аренду жилья с последующим правом выкупа, что делает его более доступным для россиян — по крайней мере, на бумаге. Эксперты ожидают, что такой вариант сделок внедрят уже в 2025 году. Корреспондент НГС выяснил, действительно ли покупка квартир в лизинг может решить проблему с доступностью жилья. Лизинг и ипотека: ключевые различия Лизинг жилья представляет собой долгосрочную аренду с правом последующего выкупа. В отличие от ипотеки, которая требует значительного первоначального взноса и оформляется как кредит под залог недвижимости, лизинг позволяет избежать крупных стартовых затрат. Это делает его особенно привлекательным для тех, у кого нет особых накоплений для первоначального взноса по ипотеке. Лизинговая компания по заказу клиента приобретает необходимый ему транспорт, оборудование или недвижимость, а затем сдает их клиенту в аренду на определенный срок. При этом у предпринимателя или физлица есть возможность в конце срока аренды выкупить это имущество и стать его собственником. Покупка жилой недвижимости в лизинг не является новшеством, она существовала и раньше, но на практике встречалась крайне редко. Несмотря на доступность, лизинг не лишён особенностей. Эксперты отмечают, что итоговые платежи по лизинговым договорам могут оказаться выше, чем по ипотеке. Это связано с тем, что в стоимость лизинга включаются как арендные платежи, так и стоимость выкупа жилья. Следует отметить, что лизинговая организация может потерять финансовую стабильность, и тогда имущество, переданное в лизинг, могут забрать за долги. Есть и еще один нюанс: если дважды не перевести регулярный платеж, лизинговая компания может в одностороннем порядке расторгнуть договор — а значит, квартиру придется вернуть. «Могут прикрыть через неделю» Рост ставок по ипотеке и стоимости жилья привёл к тому, что россияне стали сравнительно реже приобретать недвижимость, отдавая предпочтение аренде. Но что в такой ситуации делать застройщикам, которые построили дома, но не могут продать квартиры? Застройщики в борьбе за покупателя стали чаще сотрудничать с банками и предлагать совместные программы субсидирования. Они предусматривают частичную оплату ипотечной ставки застройщиком, но следствием становится рост стоимости квартир. Тем не менее такой вариант привлекает многих покупателей — он позволяет уменьшить размер ежемесячного платежа. Правда, с начала 2025 года Центробанк наложил ограничения на подобные схемы. Регулятор классифицирует их как недобросовестную практику и считает, что они могут вводить в заблуждение потребителей. Эксперт по новостройкам компании «Самолет Плюс» Максим Юрьев в разговоре с НГС отметил, что в переходе к лизингу нет ничего удивительного: нереализованные квартиры нужно продавать, а с текущими ипотечными ставками делать это очень сложно. — Застройщики сейчас пытаются найти самые разные схемы, чтобы продать квартиры, но есть проблема: ЦБ уже начал бороться с их схемами рассрочек и прочих специальных предложений. Если Центробанку не понравится и схема с лизингом, её могут прикрыть уже через неделю, — сказал Максим Юрьев. Он также отметил, что схема лизинга возможна только с уже возведенными домами — оформить его на этапе строительства не выйдет. — У нас сейчас есть эта схема с эскроу-счетами. Как она будет работать, если человек оформит лизинг на этапе строительства? Никак, — объяснил эксперт. Эскроу-счет — защищенный банковский счет, предназначенный для безопасного и прозрачного проведения расчетов между покупателями недвижимости в строящихся домах и застройщиками. Покупатель вносит деньги на счет, которые временно блокируются банком. Застройщик получает доступ к средствам только после ввода дома в эксплуатацию. «Это то, что может заменить ипотеку» Аналитик портала MestoPro Григорий Якобсон считает, что популярность лизинга при покупке жилья в течение следующих лет будет только расти. При этом он считает, что такие сделки будут заключать не сами физлица, а крупные компании, в которых они работают. — Я вижу это так: я работаю в крупной компании, хочу купить квартиру. Я прихожу к начальнику и прошу, чтобы компания оформила лизинг на квартиру на себя, а ежемесячные платежи будут удерживаться из моей зарплаты. Сейчас лизинг для компании одобрить намного легче, чем кредит, — объяснил Григорий Якобсон. Выгоднее ли лизинг, чем ипотека, аналитик сказать затруднился. По его данным, ставки по лизингу сейчас варьируются от 20 до 30% годовых. — Тут речь идет не о том, выгоднее это или нет — это просто новый продукт на рынке, к которому однозначно будет интерес. Важно понимать, что лизинговые компании — это тоже финансовые организации, которые хотят получать прибыль, — отметил Григорий Якобсон. «Не вижу никакого смысла» У доцента кафедры финансового рынка и финансовых институтов НГУЭУ Эдуарда Коложвари к покупке квартиры в лизинг много вопросов. Несмотря на отсутствие первоначального взноса, ежемесячные платежи будут еще выше, чем при текущих условиях по ипотеке, подчеркнул он. — Лизингодатель перекладывает все расходы по объекту на получателя. Расходы — это плата за ресурсы, налоги, НДС для юрлиц. Ну а деньги он для сделки где возьмет? В банке под текущую ставку, а ставка — 25%. Плюсуем туда еще 7–10% накладных, и реальный платеж будет под 35–40%, — рассчитал экономист. В России при лизинге недвижимости для физических лиц не взимается налог на добавленную стоимость (НДС). Это положение регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ). Согласно статье 149 НК РФ, операции по аренде жилья освобождены от НДС. Это означает, что физические лица, арендующие недвижимость в рамках лизинговых договоров, не обязаны платить НДС на сумму арендных платежей. Эдуард Коложвари добавил, что не видит логики в оформлении лизинга на квартиру. По его мнению, проще просто арендовать квартиру. — Я понимаю лизинг на некоммерческие помещения, там бизнес-логика хотя бы есть. Брать квартиру в лизинг от застройщика для физического лица не вижу никакого смысла — это похоже на схему [раскрутки финансового продукта], привлекательности для потребителя не усматриваю вообще. Можно было бы говорить о фиксировании цены на метр, но она тоже высокая. Плюс риски невыплаты, когда вы лишаетесь всех взносов, — заключил экономист.