Заморозят ли новые стройки и вырастут ли цены — прогноз на 2025 год от иркутских застройщиков и риелтора

К концу 2024 года рыночные ставки по ипотеке перешагнули 30%-й рубеж, сделав ее недоступной большинству иркутян. Это связано с тем, что Банк России в течение года постепенно поднимал ключевую ставку и в октябре она достигла 21%. В декабре ЦБ сохранил её, чтобы, как выразились застройщики, «не портить людям Новый год». Но расслабляться не стоит, потому что вряд ли 2025 год будет проще. Редакция «ИрСити» поговорила со строительными компаниями и риелтором, чтобы понять, чего ждать.

Застройщики уверены, что в 2025 году возможно повышение ключевой ставки. По мнению гендиректора ФСК «Новый город» Дмитрия Ружникова, все будет зависеть от того, справляется ли с инфляцией тот комплекс механизмов (в том числе и регулирование ключевой ставки), который использует федеральный центр. Руководитель «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан подчеркнул, что фактически декабрьское сохранение ставки ни на что не повлияет. «Инфляция от этого не схлопнется, цены не снизятся», — уточнил он.

Глава «Нового города» заметил также, что с изменением денежно-кредитной политики банки начали снижать проценты по вкладам. «Если всё-таки инфляцию удастся остановить, то снижение ключевой ставки будет плавным, иначе из банков пойдет массовый отток денег, и это приведет либо к ограничению выдачи, либо вообще к заморозке депозитов. Тем не менее, люди, осознавая, что происходит, понесут деньги в недвижимость», — считает Ружников. Это, по его словам, уже начало происходить в конце декабря.

Генеральный директор «Горстроя» Николай Кузаков подчеркнул, что постоянное изменение финансовых моделей приводит к удорожанию проектов. «У нас уже сформированы сценарные условия под ставку 21%, они будут действовать и далее. Поскольку в целом даже 21% имеет характер сдерживающего параметра для экономики, движение вправо не сильно меняет общую конъюнктуру рынка. Надеемся на снижение, однако действуем в рамках правила „надейся на лучшее, готовься к худшему“», — поделился Кузаков.

По словам Аркадия Астрахана, в 2025 году в самой сложной ситуации окажутся те компании, у которых строительный цикл в самом разгаре. «Себестоимость строительства продолжает расти, ипотечные возможности, мягко говоря, ограничены. И поставить на паузу процесс невозможно», — замечает он, добавляя, что уже сейчас можно заметить, как девелоперы «креативят» — придумывают различные программы, чтобы смягчить последствия повышения ставок по рыночной ипотеке.

Полегче, по его мнению, тем, кто на финише стройки и продаж, и тем, кто еще не подписал проектное финансирование. «Предполагаю, что некоторые игроки рынка как раз смогут „поставить на паузу“ некоторые ещё не стартовавшие проекты до момента оживления спроса», — поделился Астрахан, добавив, что это относится к проектам эконом и комфорт-класса.

По его словам, в этих сегментах спрос сейчас почти полностью зависит от доступности ипотеки. «В этой связи надежду внушает высказывание Владимира Путина касательно того, что банки должны перестать кошмарить и девелоперов, и заёмщиков бесконечными исчерпаниями лимитов по семейной ипотеке, как это было в конце года», — добавил он.

Глава «Нового города» Дмитрий Ружников тоже считает, что ситуация со спросом зависит от ипотеки. Так как семейную ипотеку федеральный центр продлил, то вполне возможно, что это простимулирует новые проекты.

А вот бизнес- и премиум-сегменты в гораздо меньшей степени зависят от доступности ипотеки, считает Аркадий Астрахан. «Хотя, конечно, общее удорожание стройматериалов, инженерии, а также дефицит кадров и, как следствие, рост зарплатных ожиданий потенциальных сотрудников, скажутся на конечной цене реализации», — подчеркнул он.

В «ГорСтрое» о заморозке проектов в компании не думают, но при этом готовятся к снижению потребительского спроса, замечает гендиректор Николай Кузаков. По его словам, спрос со временем «всё равно оживет», так как людям нужно улучшать свои жилищные условия, а для кого-то недвижимость еще и способ сохранения заработанных денег.

Такое мнение высказал глава «Первого специализированного застройщика» Аркадий Астрахан. Он считает, что для рынка и для покупателей было бы лучше, если бы льготные программы были свёрнуты, но при условии, что рыночная ипотека вернётся к адекватным, подъёмным условиям.

— С одной стороны, чем больше льготных программ и чем, вследствие этого, больше ёмкость рынка в этом направлении, тем больше искушение строить только для льготников. С другой, обилие льготных программ отрицательно влияет на инфляцию, действительно разгоняет её, — подчеркнул Астрахан.

По его мнению, льготные программы можно реализовать другим способом, не за счет пониженных ставок, а, например, с помощью предоставления жилья в соцнайм отдельным категориям граждан, например, врачам и учителям. От этого могла быть польза: важные для государства специалисты смогли бы получить достойное жилье в удобных локациях и при этом без отрицательного влияния сниженных ставок на экономические и бюджетные процессы, резюмировал Астрахан.

Руководитель компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт считает, что прогнозировать, каким будет 2025 год для рынка недвижимости очень сложно, так как есть множество переменных, которые могут повлиять на развитие событий. Скорее всего, на февральском заседании ЦБ оставит ключевую ставку на том же уровне. «Думаю, что кредитно-денежная политика начнет смягчаться во втором квартале», — спрогнозировал эксперт.

Старовойт подчеркивает, что снижение ключевой ставки и, соответственно, рыночных ставок приведет к росту цен, и прежде всего на вторичном рынке, новостройки же будут демонстрировать постепенное повышение цен.

— Вероятно, рост цен на вторичном рынке будет обгонять рост цен на рынке новостроек, так как спрос на вторичку все-таки будет больше, ведь строящееся жилье намного дороже, и других возможностей его купить, кроме как с помощью отдельных льготных программ, будет все меньше, — заметил Алексей Старовойт, добавив, что рост цен простимулирует вывод денег с депозитов.

Сейчас эксперт фиксирует, что количество сделок с участием ипотеки сократилось примерно в два раза, так как возможности людей гасить кредит «уменьшились пропорционально росту ставки».