Что нам стоит дом построить? Иркутский юрист рассказала, как без проблем найти землю для себя

В жизни многих людей рано или поздно наступает такой момент, когда задумываешься о собственном доме. Но мечта может разбиться о суровую реальность. Особенно, если участок выбрать наугад. Иркутский юрист в области гражданского права Маргарита Ярошенко в своей колонке для «ИрСити» рассказывает, как максимально уберечь себя от неприятностей и избежать юридических проблем при строительстве и регистрации дома.

Красивый участок, на котором можно построить дом, — это понятное желание для каждого. Но иногда эта красота может застить глаза и заставить забыть о том, что в вопросах приобретения недвижимости могут быть подводные камни.

Но если участок выбран грамотно, то вы не только обеспечите себе спокойное существование без юридических нервотрепок в будущем, но сможете еще и получить дополнительные плюсы. Например, оформить ипотеку для строительства дома и использовать средства материнского (семейного) капитала для строительства.

Поэтому, если вы соблазнились красивым видом, следует запастись терпением и заняться рутиной. В первую очередь попросить продавца заказать свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости. Сделать это можно через госуслуги, МФЦ или на сайте Росреестра. В МФЦ и на сайте Росреестра вы можете заказать выписку самостоятельно, но в ней будет скрыта информация о собственнике участка.

В первую очередь смотрим на категорию земли. Для строительства жилого дома подходят только две категории:

• земли населенных пунктов;

• земли сельскохозяйственного назначения.

Затем нас интересует вид разрешенного использования земельного участка. Построить жилой дом для постоянного проживания можно на участках с видом:

• для индивидуального жилищного строительства;

• для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок);

• ведение садоводства.

Затем проверяем наличие ограничений и запретов на регистрацию. Это могут быть обременения или аресты, наложенные судом или судебными приставами и прочее. Если они установлены, то до момента снятия этих запретов сделку лучше не совершать.

Третий шаг — проверяем наличие охранных и санитарных зон. Если участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории, то в выписке будет указано, какую деятельность можно осуществлять на участке, а какую — нет.

Дальше проверяем, имеет ли участок установленные границы.

После того как мы разобрались с данными из выписки, продолжаем проверять выбранный участок и другими способами. Прежде всего с помощью геоинформационного портала. Здесь по кадастровому номеру участка смотрим:

• кадастровую стоимость — она влияет на величину имущественного налога;

• форму участка. Из нее будет понятно, можете ли вы построить там свой дом и разместить все постройки (гараж, баню, беседку и т. д.), подходит ли вам такая планировка;

• есть ли подъездные дороги к участку. Если проход к участку осуществляется через участок соседей, то нужно будет устанавливать сервитут;

• что расположено рядом. Обратите внимание, чтобы рядом не было ничего, что может доставлять вам неудобства: например, кладбища, производственные объекты, очистные сооружения, магистральные дороги и так далее. И наоборот, есть ли объекты, которые для вас потенциально важны: школы, детские сады, поликлиники, магазины и так далее.

Для наглядности покажу, как это может выглядеть.

Следующий шаг: просим продавца заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Получить его можно в местной администрации. Это самый важный документ, по которому можно определить, что строить на участке и в какой его части. Внимательно изучаем все его разделы и особенно чертеж — в нем будет указано место допустимого строительства. И, конечно, в дальнейшем строим только в соответствии с этим планом!

Также лучше проверить границы земельного участка на местности. Поделюсь случаем из моей практики. Женщина купила участок и построила на нем жилой дом. Спустя несколько лет к ней предъявили иск о сносе дома, так как она возвела его на чужом участке.

Вызвали геодезиста и выяснили, что действительно дом женщина построила не на том участке, который купила, и что по документам она купила участок на болоте. Просто недобросовестный продавец, показывая ей участок перед продажей, привез в другое место и показал чужой участок. Женщине пришлось пройти многочисленные судебные споры.

Ситуации, которая случилась с этой женщиной, можно было избежать и вот каким путем. Я рекомендую установить на телефоне приложение Kadastr RU. Когда вы будете находиться на участке, который вам показывают, с помощью этого приложения можно проверить вашу геопозицию: нужно просто нажать на значок в виде стрелочки.

Границы участка на карте должны совпадать с вашим местоположением по геопозиции. Затем проверьте кадастровый номер участка, где вы находитесь, по геопозиции. Он должен совпадать с тем, который вы покупаете.

Если вы всё проверили и никаких сомнений не осталось, то смело заключайте договор, подавайте документы на регистрацию в Росреестр (через МФЦ) и можно начинать строительство своего дома мечты! Но не забудьте до начала строительства подать соответствующее уведомление в местную администрацию.