«Год уже платим за то, чего нет». Семья учителей взяла ипотеку на дом мечты под Иркутском, но получила коробку без крыши

Маленькая звонкая девочка не на один раз обежала площадку, где люди с плакатами собрались на митинг. «Можно залезть?» — подскочила она к маме, указывая на скользкие бортики заснеженного фонтана. Нина мягко посмотрела в лицо дочери: «Нет, нельзя». Девочка пожала плечами, увидела стаю голубей и помчалась к ним. Девушка, еле заметно улыбаясь, проводила взглядом хрупкую фигурку и снова повернулась ко мне. Нина и ее муж Сергей — молодые учителя из Иркутского района, которые мечтали о большом и просторном доме. Но вместо этого они получили деревянную коробку без окон, дверей и крыши, а застройщик, который потребовал стопроцентную предоплату, не смог доделать дом, нарвался на уголовное дело и ушел на спецоперацию. Редакция «ИрСити» разбиралась в ситуации с ИЖС.

Для исполнения мечты Нина и Сергей выбрали застройщика — ИП Журба. Он обещал, что за 180 дней соберет добротный дом на 120 квадратов в Максимовщине.

«В 2024 году мы пришли к нему в офис, там красивый баннер с его работами. Он всё красиво расписал. Но сказал, что цены в стране нестабильные и, чтобы их зафиксировать, нужно со всеми заранее договориться, что-то из материалов закупить, поэтому он попросил у нас 100-процентную оплату за дом», — рассказывает девушка.

Просьба, конечно, показалась странной, но застройщик — аккредитованный в банке, ситуация в экономике действительно нестабильная, поэтому молодые люди согласились и перевели деньги.

Изначально стоимость дома была 4,5 миллиона рублей, но Нина и Сергей захотели, чтобы у них был теплый пол, поэтому конечная сумма выросла до 5,3 миллиона.

Учителя взяли ипотеку в одном из крупнейших российских банков и вложили в дом мечты все деньги, какие у них были, в том числе маткапитал и субсидию для молодой семьи, которую им выделил Иркутский район.

Предполагалось, что в сентябре-октябре 2024 года у Нины и Сергея будет свой собственный домик, но к тому моменту не было готово и половины, и вот уже больше года никто на стройке не работает.

2 апреля 2025 года дом нужно было поставить на кадастровый учет, но Сергей, на которого всё оформлено, почти месяц провел в больнице, и к сроку семья не успела. Да и, по правде говоря, ставить на кадастр там было нечего.

«Мы не успели это сделать, и нам повысили ставку по ипотеке в два раза. У нас платеж был 98 тысяч рублей», — рассказывает Нина.

Семья обратилась к юристу и предоставила в банк медицинские справки, но это для его сотрудников не стало аргументом. Молодой семье сказали: «Это ваши проблемы, нас они не интересуют». И ответственные Сергей и Нина в течение трех месяцев отдавали по 98 тысяч рублей.

Они уже готовились к суду с банком, но за день до заседания вышел закон, на основании которого всем пострадавшим в сфере ИЖС вернули первоначальные ставки.

Сейчас семья всё равно отдает немалую сумму — 52 тысячи рублей в месяц. Такой большой размер платежа объясняется довольно коротким сроком ипотеки — всего-то 15 лет.

«Год мы уже платим. Платим за то, что у нас ничего нет», — горько говорит Нина.

Ярослав Журба зарегистрирован как индивидуальный предприниматель (ИП) в мае 2022 года в деревне Куда Иркутского района, следует из данных «Контур.Фокуса». Среди основных видов деятельности не только строительство жилых зданий, но и сельскохозяйственная деятельность, например разведение овец, выращивание овощей и оптовая торговля полуфабрикатами.

В 2023–2024 годах администрация Мамонского муниципального образования покупала у предпринимателя жилые помещения по программе «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья».

При этом известно, что в 2021 году арбитраж признал Журбу банкротом, сумма требований кредиторов составила 4,3 миллиона рублей, но у Журбы из имущества оказался только старый ЗИЛ 1989 года выпуска.

В марте 2025 года на счета предпринимателя наложены аресты, а в апреле выдан исполнительный лист о взыскании 1,7 миллиона рублей.

В июле предприниматель Евгений Сутурин, который занимается лесоматериалами и туризмом, взыскивал с Журбы 5,28 миллиона рублей, в сентябре арбитраж удовлетворил его иск. Кроме того, в августе 2025 года московская микрокредитная компания «Аркон» взыскивала с Журбы 2,3 миллиона рублей, и уже в октябре отказалась от иска, так как предприниматель погасил долг.

У родственницы Журбы — Любови Степановны — есть компания по продаже автомобилей под заказ Avd-car. В 2018 году муниципальный «Иркутскгортранс» закупал у них запчасти.

Нина и Сергей вместе с дочкой живут у мамы, причем по соседству от стройки.

«Почему он нам хоть что-то построил? Мы видели, что ничего не делается, и сразу же ему звонили. Многие люди живут в городе, а участок — за городом, а мы — буквально через дорогу», — объясняет мужчина.

По его словам, застройщик «работал» со своими клиентами как хороший психолог, поэтому молодые учителя терпеливо ждали.

«Он нам говорил: „Вы знаете, что вышел закон о том, что наши иностранные рабочие теперь не могут к нам приехать, потому что их загребают, у них с документами проблема“. Я тут же находил любую бригаду», — делится Сергей. А Нина добавляет: «Не только работников находили, но и строительный материал». А застройщик всё кормил их завтраками.

На стройке сменилось шесть бригад. «Они сделают какую-то часть работы, он им не заплатит, и всё: „Ребята, извините, мы уезжаем“», — объяснила Нина.

Семья куда только ни писала, молодые люди, кажется, прошли все возможные инстанции: администрация президента, Центробанк, Дом.РФ. Федеральные структуры тут же спускали эти запросы в регион. Но здесь только разводили руками, предлагая учителям обращаться в полицию и суд, что в итоге Нина и Сергей сделали.

По их словам, в отношении Журбы возбуждено уголовное дело, молодых учителей признали потерпевшими, но сам застройщик ушел на спецоперацию.

— Что следователи говорят?

— Ничего, денег нет и не будет, — пожала плечами Нина.

На вопрос «Какой теперь план?» Нина и Сергей отвечают с решительной уверенностью. Они планируют достраивать дом своими силами. Сейчас нужно хотя бы закрыть теплый контур: поставить двери, окна и сделать крышу.

«Несмотря на все проблемы, ипотека-то никуда не делась, и она достаточно большая. И опять же банк хочет, чтобы дом был поставлен на учет, чтобы взять его в залог», — объяснила Нина.

Молодые люди обратились к специалистам, чтобы те «обсчитали окна в круг». Вышла немаленькая сумма — 300 тысяч рублей. И это только окна. Еще 350 тысяч нужно на крышу, подчеркнул Сергей.

Откуда они будут брать деньги — непонятно. «Смотрим по ситуации, потому что достраивать с зарплаты нереально. Просто нет такой зарплаты», — делится девушка.

Педагоги надеются, что обращение к президенту, которое пострадавшие записывали в конце ноября на митинге, будет услышано, и глава государства сможет повлиять на ситуацию.

«Ладно — мы, мы можем как-то что-то решить, но у нас у всех дети. В нашей семье пока одна девочка. Но в таких ситуациях страшно что-то предпринимать дальше», — объясняет Нина.

От действий Журбы пострадало около трех десятков человек. И везде ситуация одинаковая: люди переводили большую часть денег, надеясь, что застройщик выполнит свои обязательства, но в итоге они оставались практически ни с чем.

Четыре года назад Ирина вместе с дочкой перебралась в Иркутск из Бодайбо. Там у женщины был небольшой дом, а в областном центре удалось купить квартиру.

«Но всегда хотелось жить в доме. Это была наша мечта. Мы откладывали деньги, копили. А когда появилась семейная ипотека, я решилась», — рассказывает женщина.

В 2024 году она на одном из сайтов бесплатных объявлений увидела подходящий дом, нашла телефон риелтора и позвонила. На просмотр жилья девушка-агент взяла своего мужа. Ирина призналась, что дом ей не очень понравился, и тогда риелтор предложила застройщика, который готов построить жилье мечты, и это даже выйдет дешевле.

Ирина взяла семейную ипотеку на 6 миллионов рублей, заключила договор с Журбой и передала ему 70% от всей суммы. Всё это происходило в начале года, а фундамент был залит только в конце лета. Женщине стало понятно: что-то здесь нечисто. Хотя предприниматель от обязательств не отказывался и обещал в 2025 году «разными бригадами потихоньку всё делать». К сентябрю застройщик смог с горем пополам сколотить коробку, и на этом снова всё заглохло. Это притом, что перед банком надо отчитаться в марте 2026 года.

Женщина планирует найти бригаду, чтобы достроить дом и закрыть крышу. На это у нее есть остатки ипотечных денег — 1,5 миллиона рублей. Еще примерно столько же нужно на «внутрянку». На это уже денег не осталось, поэтому Ирина выставила на продажу машину.

Ольга живет в Ангарске, а в Иркутске у нее сын, который скитается по съемным квартирам. «Мне подсказали, что скоро взлетят ставки и нужно успеть взять ипотеку под 8%. Я и взяла», — говорит женщина.

К сыну в зал ходила девушка-риелтор, которая расхвалила Журбу. Поэтому в ноябре 2023 года Ольга оформила ипотеку в 3,8 миллиона рублей, а в начале декабря заключила договор с застройщиком на возведение небольшого домика.

Деньги перечислялись траншами. Первый пошел на заливку фундамента, второй выдали на «коробку», септик и скважину, которая, как выяснилось позднее, вообще была бутафорской. Третий — на электрику, отделку санузла, полов и забор.

Она пыталась добиться возбуждения уголовного дела, но ей отказали — сам застройщик объяснил, что на этом объекте остались какие-то незначительные работы. Потом женщина подала в суд, но стороны пошли на мировое соглашение, и подрядчик даже нанял бригаду, чтобы всё-таки сделали нормальную скважину. «Она простояла месяц, а потом ее устранили, рабочие, видимо, приехали и вытащили трубы. Потому что застройщик им не заплатил», — пояснила Ольга.

До декабря 2024-го женщина смогла поставить свой недострой на кадастр, хотя очень боялась, что банк поднимет ставку.

Сейчас Ольга хочет вернуть последний транш в 600 тысяч рублей, чтобы доделать дом.

Значительная часть ответственности за то, что произошло, лежит не только на застройщиках, но и на банках, которые кредитовали проекты и людей, считает депутат Госдумы от Иркутской области Александр Якубовский. Поэтому на федеральном уровне ставятся вопросы о том, чтобы Центробанк направлял банкам не рекомендательные письма, а четкие и обязательные инструкции, как взаимодействовать с пострадавшими.

По мнению Якубовского, банковский сектор ежегодно демонстрирует «значительные показатели прибыли», поэтому у кредитных организаций есть и ресурсы, и возможности участвовать в решении проблем людей, которые пострадали от мошенников или обанкротившихся застройщиков.

Он напомнил, что по всей новым сделкам, где фигурируют меры господдержки или льготные ипотечные программы, уже используются эскроу-счета.

«В дальнейшем, с учетом бурного роста отрасли ИЖС, на мой взгляд, необходимо двигаться к стопроцентному обязательному применению эскроу-счетов», — заметил он.

Как считает Якубовский, такая система максимально ограничит прямой доступ к деньгам людей и закрепит взаимодействие с ними исключительно через аккредитованные финансовые организации. А это, в свою очередь, снизит риски повторения подобных ситуаций в будущем, добавляет он.

Все жалобы, поступившие к нему, он перенаправил в прокуратуру Иркутской области, которая разобралась в каждом случае. «В ряде ситуаций были отменены отказы в возбуждении уголовных дел, где-то ускорены доследственные и следственные действия в отношении недобросовестных застройщиков», — поясняет он.

Федеральная система долевого строительства (214-ФЗ) сильно сократила число классических «обманутых дольщиков» в сегменте многоквартирных домов, но в сфере ИЖС ситуация до сих пор остается нерегулированной и высокорискованной, объяснила международный юрист Анна Пешкова.

ИЖС не подпадает под действие 214-го закона, поэтому в этой сфере нет обязательных эскроу-счетов, страхования ответственности застройщика, почти отсутствует контроль со стороны регионов, а банки формально запрашивают отчеты, не следя за реальными объемами работ. Большая часть застройщиков — это ИП и мелкие фирмы, у которых нет резервов, поэтому они быстро «схлопываются».

По ее мнению, льготная ипотека фактически субсидирует спрос на рынке, который никак не организован.

Анна Пешкова считает, что могут быть разные ситуации. Например, чистое мошенничество, когда застройщик деньги взял, но строить ничего не собирался. Или хозяйственный провал, связанный с резким подорожанием материалов, дефицитом рабочей силы, падением ликвидности бизнеса. Но бывает и комбинированная ситуация.

«Это когда застройщик хотел построить, взял несколько проектов одновременно, деньги „перемешались“, стройки встали, а формально состав преступления есть. Ключевое в этом — обычный человек не защищен никаким юридическим инструментом, а банк защищен полностью, потому что кредит обеспечен залогом земли; банк вправе требовать досрочного возврата; ставка может быть поднята до 17–19% согласно договору; банк не несет риска за то, кому клиент передал деньги», — пояснила юрист.

Пешкова подчеркивает, что немедленно надо вводить хотя бы минимальный набор, чтобы зарегулировать сферу:

• эскроу-счета для ИЖС;

• реестр аккредитованных компаний;

• обязательное страхование ответственности;

• технический надзор банка;

• лимит за количеством проектов у подрядчика.

Юрист Анна Пешкова дала пошаговую инструкцию, что делать, если попал в подобную ситуацию:

1. Зафиксировать нарушение, собрав договор подряда или договор купли незавершенного дома, платежные документы, фото и видео фактического состояния, переписку с застройщиком, сметы и этапы работ.

2. Подать досудебную претензию застройщику. Это обязательный этап. Даже если подрядчик молчит — претензия нужна для суда.

3. Подать в полицию заявление о признаках мошенничества (статья 159 УК РФ). Даже если дело не возбудят, это подтверждает ваше добросовестное поведение, помогает при общении с банком и дает шанс получить компенсацию в рамках уголовного дела.

4. Направить иск в суд. В нем можно потребовать взыскание уплаченных денег, расторжение договора, взыскание неустоек или обязание завершить строительство. Если застройщик ушел на СВО, то ответственность не снимается. Если он в СИЗО — иск подается в рамках гражданского судопроизводства.

5. Обратиться в банк, чтобы зафиксировать проблему и предотвратить санкции. Рекомендуется подать заявление на реструктуризацию или отсрочку исполнения этапов строительства, предоставить доказательства остановки работ и обращения в суд или полицию, запросить перераспределение графика работ и временную приостановку санкций. Обычно банки идут навстречу, если видят, что клиент действует добросовестно.

6. Обратиться к губернатору, в Минстрой региона и прокуратуру. Прокуратура может проводить проверки застройщиков; координировать работу следствия; инициировать меры социальной поддержки, а региональные власти часто создают «дорожные карты» по проблемным ИЖС-проектам.

Анна Пешкова считает, что перспектива у дел по проблемам в ИЖС есть, но она зависит от трех факторов. Первый — есть ли имущество у застройщика (земля, техника, транспорт, склад материалов, недвижимость, деньги), то взыскать деньги вполне реально.

Второй — возбуждено ли уголовное дело. Это, по мнению юриста, повышает шанс на возврат средств, потому что под арест попадает имущество, появляется больше инструментов давления и есть шанс получить статус потерпевшего.

Третий фактор связан с тем, можно ли достроить дом. Иногда его могут доделать другие подрядчики, но тут важно, чтобы хотя бы часть работ была выполнена качественно. Порой, замечает юрист, региональные власти могут помочь с поиском новых застройщиков. Но она подчеркивает, если застройщик — ИП без активов и имущества, то взыскать с него потерянные деньги будет сложно.

«Главный юридический вывод: ситуация не безнадежная. Часть денег можно вернуть, часть объектов — достроить. Но без активной позиции, фиксации нарушения и юридической помощи дела могут затянуться на годы», — резюмирует Анна Пешкова.