«Банк хочет всё забрать». Под Иркутском семья с двумя детьми может потерять всё из-за бездействия застройщика

Анастасия Петрова, как и многие, мечтала о собственном доме. Вместе с мужем она выбрала аккредитованного в банке застройщика, который пообещал сделать всё за какие-то смешные сроки — всего за год. Но со временем стало понятно, что подрядчик не особо стремится закончить стройку. И Петровы — не единственные, таких же пострадавших от бездействия компании насчитывается два десятка. Что произошло, разбиралась редакция «ИрСити».

Осенью 2023 года в семье Петровых ожидалось пополнение, и Анастасия с мужем решились на строительство дома в ипотеку. Для этого супруги начали изучать условия, которые предлагают разные банки.

В двух местах сотрудники предложили списки аккредитованных застройщиков, среди которых особенно выделили «Иркутский завод блочных конструкций». Именно на этом предприятии Петровы остановили свой выбор.

Офис находился на улице Трактовой, всё выглядело солидно: много кабинетов, в которых сидят архитекторы, проектировщики, бухгалтеры. Сотрудники ИЗБК показали Петровым как пример строящийся «поселок», сделали проект, оформили участок в Максимовщине, в общем, подготовили всё, как следует.

Петровы рассматривали ипотеку с господдержкой и выбирали между двумя банками. Подрядчик, по словам семьи, отговорил их брать ипотеку в том банке, где они хотели, и посоветовал другой.

«Подрядчик нас отговорил, обосновав тем, что это будет долго, потому что деньги будут переводиться траншами, всё затянется, и они не успеют купить материалы перед зимой. Поэтому нужно брать ипотеку в другом банке, там, конечно, процент повыше, но после рождения ребенка мы якобы сможем рефинансировать свою ипотеку под семейную. Зато подрядчик сможет купить материалы, кровлю, окна, пока стоимость не поднялась, и быстро всё построит», — рассказывает Анастасия.

Семья согласилась и 14 декабря 2023 года заключила договор на строительство дома под ключ. Правда, смутила небольшая деталь. Все два месяца, что шли переговоры, Петровы общались с ИЗБК, но договор заключили с компанией «Стройинновации». Но и тут молодых людей поспешили успокоить, потому что обе фирмы принадлежат супругам Еманаковым: завод производит домокомплекты, а «Стройинновации» собственно занимается стройкой.

«Мы, конечно, слушали их обещания, верили, ждали. Потому что я понимала, что идти в суд бессмысленно — у них счета заблокируют, и мы ничего не добьемся. А мне нужен был дом, чтобы отчитаться банку», — продолжает Анастасия.

А потом терпение лопнуло. Девушка написала заявление в полицию, правда, там не стали возбуждать уголовное дело, объяснив тем, что подрядчик не отказался от ответственности и готов достроить дом. «Но по факту подрядчик высылает допсоглашение с продлением сроков, чтобы мы подписали и его, и потом у полиции не было к нему вопросов. Такие допсоглашения на протяжении двух лет всем шлют: кто-то подписывает, кто-то — нет», — рассказывает девушка.

Петровы обращались и в прокуратуру, и к депутатам, и к губернатору, и поначалу отовсюду приходили отписки.

Это уже намного позже, когда Анастасия нашла около 20 человек — коллег по несчастью, которые тоже пострадали от Еманаковых, когда появились другие проблемные подрядчики, людей пригласили в правительство региона, чтобы сказать то, что они и так знают: сфера ИЖС и подобные вещи никак законодательно не урегулированы.

Петровы обратились в суд. На такой шаг решились многие пострадавшие, некоторые уже даже выиграли процесс, но, как говорит Анастасия, толку от этого пока никакого. «Если посчитать за год, наш иск со всеми штрафами должен быть на сумму больше чем 20 миллионов рублей. Но мы, конечно, такую сумму не заявили. Сейчас пошлины большие, в суд придется платить больше 100 тысяч — такое себе удовольствие, особенно, когда понимаешь, что всё равно не вернешь свои деньги», — поясняет девушка.

Анастасия писала в банк, в котором семья взяла ипотеку, с просьбой как-то поддержать их семью. При этом она ссылалась на письмо Центробанка о том, что из-за участившихся случаев мошенничества банки должны индивидуально подходить к каждому клиенту, например, частично списывать долги, продлять сроки, предоставлять «каникулы». Но банк не стал помогать иркутянке. Тогда она написала в ЦБ, где ей заявили, что «никакого влияния на банки не имеют».

Также девушка пыталась выяснить у своего банка, была ли компания «Стройинновации» действительно аккредитована. Специалисты ей ответили обтекаемо: в день подписания сделки — была. Но дату не уточнили.

Более того, банк отказался предоставить требования к аккредитации подрядчиков. «Хотя еще год назад, когда я поняла, что начались проблемы со стройкой, я начала писать в банк. Хотела сменить подрядчика, но они мне сказали, что программа ипотеки с господдержкой прекратилась, сменить не получится, „вы там как-то сами разбирайтесь“», — рассказывает Анастасия.

Обиднее всего, что семью ввели в заблуждение о возможности рефинансировать ипотеку с господдержкой под семейную. Фактически это сделать невозможно. «Мы в разные банки обращались с этим вопросом, на нас везде смотрели, как на дурачков», — возмущается девушка.

Юрист, которая консультирует Петровых, заметила еще одну странность в этом деле — почему-то банк перевел сразу всю сумму подрядчику, хотя другие так не делали и перечисляли деньги траншами по мере продвижения строительства. Кроме того, обычно банки, например, ДОМ.РФ, контролировали подрядчиков, но не в случае с Петровыми.

А молодые люди должны отчитаться о построенном доме 14 декабря 2025 года. Если жилье не сдадут в срок, то могут быть санкции: банк готов потребовать участок и всю сумму кредита одномоментно. «Единственное, может, сразу участок не заберут», — добавляет Анастасия.

Подрядчик предлагал Петровым собрать «коробку», но молодые люди отказались. «Если бы всё было так просто! У нас дом под ключ, нам даже стенку, окошечко без согласования банка перенести нельзя. Банк проверяет всё, вплоть до бойлера. Ну и плюс, если сейчас застройщик соберет коробку для банка, нужна она мне будет потом? Учитывая, что всё потрескается», — восклицает Анастасия.

Она рассказывает, что «элитный поселок» в Максимовщине должен был состоять из 70 домов, но фактически там построили четыре дома, пятый начали делать, но забросили. По трем домам заказчики уже судились с застройщиком.

«А пока мы платим по 44 тысячи рублей в месяц за пустоту. И еще 25 тысяч — за аренду квартиры», — подчеркивает девушка, уточняя, что ипотеку взяли на 30 лет.

Сейчас семья живет то у бабушки и дедушки, которые помогают с малышами-погодками, то на съемной квартире, которая находится недалеко от детского садика. К счастью, арендодатель пошел навстречу и не стал задирать ценник.

Галина очень хотела свой дом, обратилась в риелторскую компанию, где ей посоветовали конкретного застройщика — «Стройинновацию». Девушке расписали радужные перспективы — коттеджный поселок в Максимовщине со школой и детским садиком.

Несколько домов уже были почти готовы, поэтому Галина поехала их посмотреть. Один домик очень понравился. Правда, требовалось его немного доделать — внутрянку, фасад и забор.

Галина заключила договор покупки участка и дома, вместе они стоили 5,5 миллиона рублей. Также был дополнительный контракт на достройку.

«Мне постелили полы, поставили двери, и на этом всё заглохло. Кормили завтраками, отмазки были нелепые. Однажды рабочие должны были приехать и поставить мне забор, но этого не произошло. Звоню и спрашиваю: „Почему?“ А мне говорят: „Они пришли, увидели через окно, что вы в халате ходите, а им нельзя, чтобы вы в халате ходили, и всё“. В общем, с горем пополам они поставили нам деревянный забор, правда, из горбыля, хотя там планировался профлист», — усмехается Галина.

Постепенно девушка познакомилась с владельцами других горе-коттеджей: четырех достроенных и одного недостроя. Кто-то из них начал судебные тяжбы.

Галина написала заявление в полицию, но действий никаких не последовало. Тоже хотела подать в суд, но отговорил муж. «Мне муж говорит: „Уже не связывайся, я сам тебе всё доделаю, не мотай себе нервы, ты пойми, что мы ничего от них не получим, потому что закон не на нашей стороне“», — рассказывает девушка.

Для Галины и ее мужа этот дом — единственное жилье, за которое они в месяц отдают по 25 тысяч рублей. Но жить в нём нелегко, потому что стены уже лопнули, и по ним пошли трещины.

У Виктории уже был участок в одном из садоводств по Плишкинскому тракту. И там она вместе с мужем хотела построить небольшой дом. В 2023 году точно так же взяла льготную ипотеку под 5,3% и связалась с компанией «Стройинновации».

В июне подписали документы, и уже в августе должен был быть поставлен и смонтирован домокомплект. Но потом пришлось заключать допсоглашение, и срок продлили до ноября.

«Мы со „Стройинновациями“ договаривались, что они сделают нам ростверк и построят дом. Но сейчас у меня абсолютно пустой участок, они мне вообще ничего не сделали», — сетует Виктория.

Общая сумма, которую запросили за домик, превысила 3,5 миллиона рублей, из них 3,1 миллиона — это ипотека, еще 555 тысяч рублей — это накопления Виктории. Застройщик уже успел получить 2,2 миллиона рублей. Оставшаяся сумма — 900 тысяч сейчас лежит на аккредитиве. К счастью, эти деньги можно заплатить другому подрядчику.

Виктория — одна из тех, кто пошел в суд и выиграл. Уже есть и исполнительный лист на 5,1 миллиона рублей. Но пока семья не получила ни копейки.

Татьяна и Алексей Ерзины живут в Байкальске. В августе 2023 года они заключили с ИЗБК договор на постройку дома в поселке Солзан. Для этого байкальчане взяли сельскую ипотеку под 2% годовых. На всё про всё должно было уйти два года. В противном случае банк обещал поднять ставку до 11,8% (это было до того, как ЦБ выступил со своим письмом о поддержке клиентов).

Семья выплатила аванс в 1,5 миллиона рублей, а потом Еманаковы, заявив о сложном финансовом положении, убедили своих клиентов подписать акт сдачи-приемки фундамента (хотя его заливал совершенно другой застройщик). После этого банк перечислил ИЗБК еще 1,8 миллиона рублей.

«Несмотря на постоянные обращения и требования, включая телефонные звонки, письма, обязательства по строительству выполнены не были», — подчеркивает Татьяна Ерзина.

Летом 2025 года семья направила в адрес предприятия три досудебных претензии. На них Еманаков ответил только после того, как семья привлекла юриста, и предложил заключить допсоглашение о переносе сроков строительства. Но Ерзины всё-таки подали в суд, правда, как утверждает Татьяна, процесс пока затягивается.

Иркутский завод блочных конструкций открылся в 2020 году, а первые домокомплекты начал выпускать в 2022-м, рассказывает директор Максим Еманаков. «Продукт очень хороший, на рынок зашел для нашего региона. И все, естественно, говорили: „Зачем открывать производство в такое сложное время?“ А я не страшился, не пугался ничего», — вспоминает бизнесмен.

В 2022–2023 году «более-менее рынок жил», продолжает Еманаков. А в 2024-м «одним махом всё обрубили»: отменили льготную ипотеку, ключевую задрали до 22%. Плюс к этому стало меньше иностранной рабочей силы. И завод снизил объемы производства.

«Мы, по сути, должны были взять и уйти в банкротство. Но мы остались на плаву и не стали этого делать, для того, чтобы свои обязательства выполнить. Рано или поздно военные действия закончатся. Деньги в стране появятся. Мы немножко себя на паузу поставили, чтобы удержаться, чтобы сейчас совсем не загнуться. И вот, скажем так, выжидаем это время», — заметил Максим Еманаков.

По его словам, банки отказываются кредитовать строителей, хотя у компании есть так называемое залоговое имущество. «У банков сейчас миллион причин, чтобы отказать заемщику», — заявил Еманаков, уточнив, что в такой ситуации завод стал предоставлять заказчикам беспроцентную рассрочку на два года. Более того, застройщик готов даже ипотеку платить за людей.

«В трудные времена мы никого из заказчиков не бросили, пытаемся объяснить. Понятно, что каждый заказчик прав, они хотят получить здесь и сейчас. Но мы просим подождать их. Ребята, наберитесь терпения, дайте нам время, дайте нам устоять на ногах. Не надо нас сейчас долбить на всех информационных площадках. Вы отбиваете потенциальных заказчиков, а это значит, что у строительной компании не будет возможности дальше двигаться», — подчеркнул глава ИЗБК, добавив, что на его предприятие «ориентируются крупные застройщики».

Максим Еманаков подчеркнул, что ИЗБК стремится к тому, чтобы выполнить обязательства, чтобы «заказчики остались со своим домом».

По его оценкам, ситуация должна улучшиться в 2026 году. На это может повлиять несколько факторов. Во-первых, подчеркивает Еманаков, ЦБ, скорее всего, продолжит снижать ключевую ставку, во-вторых, в ближайшей перспективе Россия «выйдет на финальный переговорный трек по СВО», а в-третьих, «инвесторы начали разворачиваться в сторону бизнеса» и готовы вкладываться в крупные долгосрочные проекты.

Еманаков заметил, что сложная ситуация в строительстве наблюдается не в отдельно взятой Иркутской области, а по всей стране, хотя, как он считает, стройка дорог и жилья — это «двигатель экономики».

Он заверил, что будет стараться решить вопрос с пострадавшими заказчиками мирно.

«Да, это задержка, но мы от своих обязательств не отказываемся, мы их выполним в любом случае. Потому что нам в этом городе еще жить и работать. И это не тот дом, на котором мы там споткнулись, грубо говоря, и дальше весь бизнес встал. Да, потому что в этом бизнесе задействовано очень много людей. Мы здесь надолго, скажем, навсегда», — заявил Еманаков.

С одной стороны, проблема «молодая», так как льготные ипотеки под строительство домов начали выдавать не так давно, но, с другой, это застарелые сложности, которые возникают как раз из-за неурегулированности, считает юрист Мария Рыженкова.

«Во-первых, ничем не регулируются условия для аккредитации застройщиков в банках, во-вторых, эти самые условия очень простые для выполнения. Нет единой системы, как с застройщиками МКД, нет требований о том, что на счетах у таких застройщиков должны быть деньги равные, например, постройке 10 домов. А в-третьих, отсутствует контроль со стороны госорганов за работой этих фирм, не проверяется их уровень и опыт», — пояснила Рыженкова.

По словам эксперта, возникла ситуация, когда «в бизнес залетели» мелкие и несерьезные компании, которые не сумели оценить нюансы работы с эскроу-счетами. Те застройщики, которые работали по траншевой ипотеке, фактически «рисовали» первые взносы, но в итоге столкнулись с кассовыми разрывами и прогорели.

«И не могу не отметить покупателя: люди иногда приобретают дом за сумму хорошей беседки и ожидают, что будет как в рекламе, но за цену 2020 года», — заметила юрист.

По ее мнению, в сфере ИЖС требуется ввести ограничения. «Чтобы стать аккредитованным застройщиком, у него на счету должна быть застрахована сумма, которая позволит строить, скажем, 10 домов. Соответственно, банки одобряют ипотеку с этим исполнителем по 20 домам, а потом — стоп», — привела пример Мария Рыженкова.

Она считает, что пострадавшим, которые сейчас судятся или уже перешли на этап исполнительного производства, надо искать новых подрядчиков и достраивать объекты, переводя деньги на эскроу новых застройщиков. Это нужно, по ее мнению, чтобы не потерять льготную ипотеку.

«Если же это старые проблемы и вопрос в траншевой ипотеке, то есть если ничего не готово и не раскрыт третий транш, как минимум, его нужно переводить на нового подрядчика, достраивать до той стадии, которая возможна, и ставить на учет недострой. Это лучше, чем судиться ради процесса. К сожалению, люди тут действительно массово потеряли в деньгах, но в большинстве случаев остались с участком и частично построенным объектом, дальше нужно считать, что выгоднее: достраивать самим или продавать», — заметила Рыженкова.

Она считает, что суд с застройщиком, который «или сидит, или на СВО», не даст реального результата.