«Реальный платёж будет под 35–40%»: может ли жильё в лизинг заменить ипотеку в России и кому это выгодно

На фоне высокой ключевой ставки ЦБ и, как следствие, недоступной ипотеки, застройщики в России стали искать другие схемы продажи жилья — в частности, лизинг. Этот формат подразумевает долгосрочную аренду жилья с последующим правом выкупа, что делает его более доступным для россиян — по крайней мере, на бумаге. Эксперты ожидают, что такой вариант сделок внедрят уже в 2025 году. Корреспондент НГС выяснил, действительно ли покупка квартир в лизинг может решить проблему с доступностью жилья.

Лизинг жилья представляет собой долгосрочную аренду с правом последующего выкупа. В отличие от ипотеки, которая требует значительного первоначального взноса и оформляется как кредит под залог недвижимости, лизинг позволяет избежать крупных стартовых затрат. Это делает его особенно привлекательным для тех, у кого нет особых накоплений для первоначального взноса по ипотеке.

Покупка жилой недвижимости в лизинг не является новшеством, она существовала и раньше, но на практике встречалась крайне редко.

Несмотря на доступность, лизинг не лишён особенностей. Эксперты отмечают, что итоговые платежи по лизинговым договорам могут оказаться выше, чем по ипотеке. Это связано с тем, что в стоимость лизинга включаются как арендные платежи, так и стоимость выкупа жилья.

Следует отметить, что лизинговая организация может потерять финансовую стабильность, и тогда имущество, переданное в лизинг, могут забрать за долги. Есть и еще один нюанс: если дважды не перевести регулярный платеж, лизинговая компания может в одностороннем порядке расторгнуть договор — а значит, квартиру придется вернуть.

Рост ставок по ипотеке и стоимости жилья привёл к тому, что россияне стали сравнительно реже приобретать недвижимость, отдавая предпочтение аренде. Но что в такой ситуации делать застройщикам, которые построили дома, но не могут продать квартиры?

Застройщики в борьбе за покупателя стали чаще сотрудничать с банками и предлагать совместные программы субсидирования. Они предусматривают частичную оплату ипотечной ставки застройщиком, но следствием становится рост стоимости квартир. Тем не менее такой вариант привлекает многих покупателей — он позволяет уменьшить размер ежемесячного платежа.

Правда, с начала 2025 года Центробанк наложил ограничения на подобные схемы. Регулятор классифицирует их как недобросовестную практику и считает, что они могут вводить в заблуждение потребителей.

Эксперт по новостройкам компании «Самолет Плюс» Максим Юрьев в разговоре с НГС отметил, что в переходе к лизингу нет ничего удивительного: нереализованные квартиры нужно продавать, а с текущими ипотечными ставками делать это очень сложно.

— Застройщики сейчас пытаются найти самые разные схемы, чтобы продать квартиры, но есть проблема: ЦБ уже начал бороться с их схемами рассрочек и прочих специальных предложений. Если Центробанку не понравится и схема с лизингом, её могут прикрыть уже через неделю, — сказал Максим Юрьев.

Он также отметил, что схема лизинга возможна только с уже возведенными домами — оформить его на этапе строительства не выйдет.

— У нас сейчас есть эта схема с эскроу-счетами. Как она будет работать, если человек оформит лизинг на этапе строительства? Никак, — объяснил эксперт.

Аналитик портала MestoPro Григорий Якобсон считает, что популярность лизинга при покупке жилья в течение следующих лет будет только расти. При этом он считает, что такие сделки будут заключать не сами физлица, а крупные компании, в которых они работают.

— Я вижу это так: я работаю в крупной компании, хочу купить квартиру. Я прихожу к начальнику и прошу, чтобы компания оформила лизинг на квартиру на себя, а ежемесячные платежи будут удерживаться из моей зарплаты. Сейчас лизинг для компании одобрить намного легче, чем кредит, — объяснил Григорий Якобсон.

Выгоднее ли лизинг, чем ипотека, аналитик сказать затруднился. По его данным, ставки по лизингу сейчас варьируются от 20 до 30% годовых.

— Тут речь идет не о том, выгоднее это или нет — это просто новый продукт на рынке, к которому однозначно будет интерес. Важно понимать, что лизинговые компании — это тоже финансовые организации, которые хотят получать прибыль, — отметил Григорий Якобсон.

У доцента кафедры финансового рынка и финансовых институтов НГУЭУ Эдуарда Коложвари к покупке квартиры в лизинг много вопросов. Несмотря на отсутствие первоначального взноса, ежемесячные платежи будут еще выше, чем при текущих условиях по ипотеке, подчеркнул он.

— Лизингодатель перекладывает все расходы по объекту на получателя. Расходы — это плата за ресурсы, налоги, НДС для юрлиц. Ну а деньги он для сделки где возьмет? В банке под текущую ставку, а ставка — 25%. Плюсуем туда еще 7–10% накладных, и реальный платеж будет под 35–40%, — рассчитал экономист.

Эдуард Коложвари добавил, что не видит логики в оформлении лизинга на квартиру. По его мнению, проще просто арендовать квартиру.

— Я понимаю лизинг на некоммерческие помещения, там бизнес-логика хотя бы есть. Брать квартиру в лизинг от застройщика для физического лица не вижу никакого смысла — это похоже на схему [раскрутки финансового продукта], привлекательности для потребителя не усматриваю вообще. Можно было бы говорить о фиксировании цены на метр, но она тоже высокая. Плюс риски невыплаты, когда вы лишаетесь всех взносов, — заключил экономист.