«Дома подорожают на 35–50%». На рынке загородной недвижимости наступили худшие времена

С нынешними ставками ипотека стала практически невозможной, продажи падают, хотя новые многоквартирные дома продолжают возводить. Но что в это время происходит с рынком индивидуального жилищного строительства (ИЖС)? Спойлер: тут все еще хуже. E1.RU поговорил об этом с экспертами.

Специалисты «Циан.Аналитики» говорят, что рынок ИЖС сильнее всего пострадал от отмены льготной ипотеки и изменений условий по другим программам.

— Рынок заметно просел. Снижение фиксируется третий месяц подряд. На вторичном рынке число выдач тоже сокращается, хотя и не так сильно, как в сегменте ИЖС. Здесь роль играет рост ипотечных ставок, — отмечают аналитики.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЯ) Антон Глушков тоже говорит о том, что прекращение льготной ипотеки, повышение банками первоначальных взносов и уровень долговой нагрузки россиян сказались на всех рынках.

— В то же время нельзя сказать, что рынок ИЖС пострадал сильнее, чем рынок квартир, ведь падение спроса наблюдается во всей строительной сфере. Однако, по данным «ДОМ.РФ», фактический объем ввода индивидуального жилищного строительства по состоянию на сентябрь 2024 года составил более 55 млн квадратных метров, что на 15% больше по сравнению с 2023 годом, — говорит Антон Глушков.

Он также назвал основные причины трудностей на рынке ИЖС:

• рост стоимости строительных материалов;

• изменение приоритетов покупателей в пользу долгосрочной аренды;

• сравнение с рынком квартир, где все же остаются такие рычаги поддержки спроса, как программы рассрочек и скидок от застройщиков, которых на рынке ИЖС в разы меньше.

— Вместе с тем у рынка ИЖС есть и определенные преимущества. В частности, по данным экспертов, цены на частные дома остались на уровне прошлого года, что способствует сохранению продаж, — подчеркивает президент НОСТРОЯ.

— Ипотечное кредитование при покупке или строительстве частных домов было и остается весьма популярным и составляет примерно треть от всех выданных ипотечных кредитов. В некоторых регионах России, где большей популярностью пользуется именно частный сектор, например на Северном Кавказе, эта доля достигает половины от всего объема ипотечных кредитов, — говорит Антон Глушков.

— Тем не менее в настоящее время активно внедряются ипотечные программы, имеющие ориентацию на ИЖС, такие как сельская ипотека. Продолжают действовать программы семейной, дальневосточной и арктической ипотек, которые также способствуют поддержанию спроса, — отмечает эксперт.

Как говорят в банке ВТБ, в прошлом году на рынке ИЖС выдали в четыре раза больше ипотечных кредитов, чем в 2022-м. В этом году рост составит не больше 16%.

Так, за период с июля по сентябрь россияне уже получили на строительство домов на 36% кредитных средств меньше, чем во втором квартале. До декабря, по оценке экспертов банка, число сделок по ипотеке в сегменте ИЖС сократится еще примерно на четверть к предыдущим трем месяцам.

Причины снижения числа ипотечных сделок в ИЖС те же, что на вторичке и в новостройках, но тут ситуацию усугубит еще и введение эскроу-счетов.

— Рыночные программы сейчас непопулярны, а по господдержке все расчеты за частные дома теперь должны проходить с эскроу. К новым условиям сегмент только приспосабливается: работающих по новой схеме подрядчиков пока мало, поэтому выдачи ипотеки забуксовали и в этом сегменте. По итогам 2024 года они останутся в плюсе исключительно за счет увеличения среднего «чека», так как число сделок год к году может сократиться на 12%. В следующем году рынок сожмется еще сильнее, — говорит Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ.

С марта 2025 года вступит в силу закон об эскроу-счетах в ИЖС. В стране эта система работает с 2019 года, но раньше касалась только многоквартирных домов. Суть в том, что деньги дольщиков поступают не напрямую застройщикам, а через банк. Так средства можно вернуть, если дом в итоге не сдадут.

Президент НОСТРОЯ перечислил плюсы этого инструмента: прозрачность сделки для покупателя, снижение рисков недостроя, а в долгосрочной перспективе — увеличение доверия к рынку и привлечение тех покупателей, кто раньше боялся вкладываться в ИЖС. Но есть, конечно, и минусы.

— В то же время возрастут и требования к подрядчикам в ИЖС. Строительные компании, которые хотят работать в новых реалиях, должны будут соответствовать требованиям банков. Кроме того, внедрение эскроу-счетов сопровождается повышением финансовой нагрузки для строительных организаций, что в будущем может привести к увеличению стоимости частных домов, — отмечает Антон Глушков.

О ситуации с эскроу-счетами рассказал Александр Свитеньков, член президиума Федерации ИЖС, генеральный директор крупной строительной компании.

Его компания провела первую сделку по эскроу-счетам в ИЖС. Хотя закон вступит в силу только в марте 2025 года, некоторые банки уже одобряют ипотеку только при таком условии.

Как говорит эксперт, введение эскроу-счетов приведет к резкому росту цен на дома. Он привел пример. Если в 2023 году себестоимость дома на 115,3 квадратного метра выходила в 6 623 338 рублей и продавали его за 6,7 миллиона, то в 2025-м тот же дом будет стоить на четыре миллиона больше.

— Построить дом, как раньше, по 100 тысяч рублей за квадратный метр, не представляется возможным, если соблюдать все правила игры. Произойдет резкий рост, цена перевалит за 150–160 тысяч рублей за квадрат. В целом дома подорожают на 35–50% с учетом стоимости на текущий момент материалов, — говорит Александр Свитеньков.

Что касается цен на землю, тут ситуация сложнее: участки дорожают там, где есть инфраструктура — дороги, газ, электричество. Вот только создавать такие условия застройщики явно станут меньше.

—  Многие отказываются от проектов по развитию новых участков, они будут на стопе. Девелоперы, имеющие земельный фонд, остановят темпы, потому что нет застройщиков, которые будут осваивать эти участки. Точечных строек, когда люди решают купить землю и строить дом, будет всё меньше и меньше, — подчеркивает представитель Федерации ИЖС.

Даже крупные фирмы распродают землю, потому что в ближайшие полтора-два года, по словам Александра Свитенькова, никто не станет запускать большие проекты.

Эксперт также назвал факторы, из-за которых строительство частных домов так сильно вырастет в цене. Перечисляем их от первого лица:

1. Меняется налоговая политика. Мы становимся плательщиками НДС — это 5–7% в зависимости от оборота компании.

2. Цены на стройматериалы. Так как НДС упадет и на поставщиков, в следующем году стройматериалы подорожают примерно на 10−15%.

3. Эскроу-счета. Мы строим дом на земле заказчика, при этом он сохраняет свои деньги в ячейке банка до момента, пока дом не построится. На саму стройку компания берет в кредит проектное финансирование — максимум 50 миллионов на застройщика. На эти деньги можно построить 4–5 домов — не больше. Соответственно, если строить в том количестве, как мы строили, то есть сотни домов, нужно отдавать в залог всё свое имущество, что очень рискованно для застройщика, поэтому мало кто будет использовать эскроу-счета.

4. Размер финансирования при эскроу-счетах — 80% от суммы, которая прописывается с клиентом в договоре. И эта кредитная линия дается под процент: с первого месяца по шестой — 1%, с шестого повышается до 7%, с одиннадцатого месяца — ставка Центробанка + 3%. Мы занимаемся каменным домостроением, это занимает 6–12 месяцев. То есть как минимум полгода должны будем отдавать 7% по кредиту. При этом огромный риск не успеть за год, а в 2025-м платить придется уже 26%, потому что в декабре, уверен, ключевую ставку поднимут до 23%. И это тоже нужно закладывать в стоимость дома.

5. Рабочие-иностранцы. Многие строят дома с помощью друзей из ближнего зарубежья, а миграционная политика сильно ужесточилась. И, чтобы компании вести деятельность, многих рабочих придется трудоустраивать. Цена рабочей силы — это примерно 30% от стоимости дома, это 43% НДФЛ и в пенсионный фонд, то есть примерно 5−7% удорожания на весь дом прилетает сверху на клиента.

6. Еще один момент. Так как нам выделяется всего лишь 80% финансирования, в них мы будем закладывать и зарплаты рабочих, и строительный материал.

— В итоге стоимость дома со всеми накладными расходами компании будет в этих 80%, которые выделяет банк. Оставшиеся 20%, которые возвращаются при раскрытии эскроу-счетов, — это уже прогнозируемая прибыль. Все крупные застройщики будут ориентироваться не на 10% маржинальности, как было раньше, а на 20%. Значит, плюс еще 10%, — подытожил Александр Свитеньков.

По мнению президента НОСТРОЯ Антона Глушкова, к новой системе быстрее всего подстроятся крупные компании, а если с рынка кто-то и уйдет, то те юрлица, что работали по серым схемам. Эксперт в целом смотрит на ситуацию с большой долей оптимизма.

— Введение обязательного использования эскроу-счетов в ИЖС действительно повышает предъявляемые к застройщикам требования, особенно финансовые. В конкурентной борьбе крупные компании, обладающие репутацией и опытом ведения масштабных проектов, смогут быстрее подстроиться под новые условия, — считает глава Национального объединения строителей.

Он привел примеры того, с чем придется столкнуться строительным компаниям:

• более высокая административная нагрузка, связанная с объемом отчетности. В крупных компаниях, как правило, больше штат сотрудников, которые могут заняться этими вопросами;

• строительные компании, которые хотят работать с эскроу-счетами, должны будут пройти строгую аккредитацию и соответствовать требованиям банков. Это тоже дополнительные вложения, зато «может привести к уходу с рынка небольших и менее надежных подрядчиков, особенно тех, кто работает по серым схемам».

У Александра Свитенькова прогноз более печальный. По его словам, уход компаний с рынка будет массовым, а пострадают от всего этого в итоге покупатели.

— Я вижу, что рынок прямо сейчас встает. Многие из средних застройщиков начинают продавать свою недвижимость, продавать офисы, сокращать штат только ради того, чтобы выполнить обязательства, которые они взяли по предыдущим проектам. Из-за этого будет череда банкротств, и люди, скорее всего, останутся с недостроями.

— Что мы сейчас видим на рынке? Маленькие компании точно уйдут либо станут подрядчиками у крупных компаний, если они хотят строить. Средние компании попадают в кассовые разрывы из-за того, что у них нет возможности продавать дома в том объеме, как они делали это раньше, — подчеркивает Александр Свитеньков.

О своей компании Александр говорит то же самое. В перспективе — сокращение и штата, и объемов строительства со 100 до 20 домов в год.

Эксперт озвучил еще одну проблему рынка — ИЖС, по сути, уравняли с многоквартирниками.

Выходит, что стоимость квадратного метра практически сравняется, при этом жизнь за городом не может предложить той инфраструктуры, что есть у современных ЖК: школы, детские сады и прочее.

— Никакой конкурентности с МКД (многоквартирным жилым домом. — Прим. ред.) уже не будет, потому что мы строимся по земле, а не ввысь, и риски тут другие. Есть такое понятие, как потребительский экстремизм. У клиента появится возможность не подписывать акт приемки и пойти в суд, который будет длиться года два. У застройщика в это время кредит, который он платит, а деньги обратно не получает. У клиента же дом на его земле, то есть это уже неотделимая часть.

—  В многоэтажках общее долевое имущество, и земля, до момента передачи дома в управляющую компанию, принадлежит застройщику. Так что если какой-то клиент не хочет принимать свою квартиру и идет в суд, остаются все остальные. Мы же построили дом на чужой земле и на нее претендовать не можем. Это абсолютно нелогично, — говорит Александр Свитеньков.

Банки видят выход из ситуации в приемщиках, которые будут присутствовать при сдаче домов. Но даже при этом процент раскрытия эскроу-счетов не будет превышать 80%. Также есть вопросы к тому, как банки оценивают построенные дома и землю под ними.

— Если дом стоит много, оценка может не пройти, и счет не раскроют. Они скажут: «Смотрите, у вас в том году дома стоили по 10 миллионов, а теперь — 15. Как так?» Банки живут в другой реальности, где цены не растут. Объективно оценку никто не может провести, — подчеркивает эксперт.

Он также привел пример с одним из коттеджных поселков, где собирается начать строительство их компания: земля там продается по 600 тысяч за сотку, потому что есть вся инфраструктура. А по оценке банка сотка земли в поселке стоит всего 150 тысяч рублей.

Представители сферы сейчас пишут обращения и пытаются доказать, что эскроу-счета в ИЖС принесут больше проблем, чем пользы, но пока результатов это не приносит.

—  Мы пытаемся всячески государству это подсветить. Встречаемся с Торгово-промышленной палатой, омбудсменами… Но нас не слышат. Закон принят, эскроу должен быть у всех, правила игры для всех одинаковые, но при этом они не учитывают специфику, — говорит член президиума Федерации ИЖС.