Полгода с кабальной ставкой. Что происходит с иркутским рынком недвижимости — мнение риелтора

В конце апреля Банк России в очередной раз сохранил ключевую ставку на уровне 21%, тем самым не дав даже шанса на оптимизм. Сильнее всего это отражается на рынке недвижимости, где «попадают» и застройщики, и покупатели. Обе стороны не могут кредитоваться под разумные проценты. В такой «кабале» мы живем минимум полгода (хотя сложности начались задолго до октября 2024 года). Что сейчас происходит с рынком жилья в Иркутске, мы спросили у генерального директора компания «Иркутская недвижимость» Алексея Старовойта.

Сейчас риелторы оперируют информацией о ключевой ставке не для того, чтобы помочь людям взять ипотеку, так вопрос уже не стоит, а чтобы обосновать будущую стоимость объекта недвижимости, который будет предложен к продаже, подчеркивает эксперт.

По его словам, после того, как ЦБ поднял ключевую ставку до 21%, банки начали «подтягиваться» — сначала по депозитам, а затем и по кредитам. И довольно долго рыночные ставки в частности по ипотеке держались на очень высоких отметках — порой они достигали 30%. Примерно полтора месяца назад ситуация начала меняться: первыми дрогнули ставки на вкладах, они снизились незначительно, но тем не менее. «Это казалось предвестником того, что ЦБ начнет снижать ставку и вообще поменяет свое настроение», — заметил эксперт.

Более того, не так давно банки начали опускать и ипотечные ставки. «Сейчас есть понимание, что ставки не будут расти, либо они будут держаться на этом же уровне, либо ещё чуть ниже», — подчеркнул Старовойт. По его оценкам, ипотечные ставки снизились примерно на 1,5%, средняя сейчас составляет 28-28,5%.

Рост бюджетных расходов на спецоперацию увеличил денежную массу, тем самым создавая инфляционные риски, заметил Алексей Старовойт. По его мнению, высокая ставка Банка России сдерживает коммерческий сектор, но сохраняет дисбаланс в пользу государственного сектора. «Резкое снижение ставки может усилить инфляцию, но гиперинфляция маловероятна благодаря контролю ЦБ над денежным оборотом и частичной стабилизации экономики. Ключевое условие — постепенное смягчение политики при сокращении дефицита бюджета», — резюмировал эксперт.

Алексей Старовойт поделился, что начал замечать изменения в поведении покупателей еще в конце 2023 года, а к середине 2024-го ситуация усугубилась: «У покупателей закончились ресурсы, и они уже не могут обслуживать ожидания продавцов, но тогда действовали льготы, ипотека с господдержкой, и сделки ещё каким-то чудом закрывались».

Но затем ипотечные программы прикрыли, и возможности для покупки жилья в новостройке или на вторичном рынке вообще не осталось, подчеркнул эксперт. Фактически осталась семейная ипотека, за которой покупатели с детьми идут к застройщикам и, по оценкам Старовойта, «покупают хоть что-то, чтобы как можно быстрее закрыть свой вопрос». «По базовой ипотеке кислород перекрыт, продажи просели и помочь уже нечем», — заявил он.

По оценкам эксперта, покупатели готовы брать ипотеку до 2 миллионов рублей. «Взнос в 50 тысяч рублей еще как-то укладывается в голове у людей», — объяснил Старовойт.

По словам Алексея Старовойта, на фоне низкого спроса довольно широкий выбор объектов, но нельзя сказать, что их количество выросло кратно. «Дело в том, что был период, когда объектов было много и продавцы понимали, что они не пользуются спросом, но по сниженной цене они продавать не хотели. Сейчас только такие объекты — на 15-20% дешевле рынка — и покупают», — заметил эксперт.

Если у продавца остро стоит вопрос о продаже квартиры, то риелторы советуют ему сбить цену, уточняет эксперт. Бывают случаи, когда они отказываются, но через полгода понимают, что такие рекомендации были вполне оправданы, так как «рынок ещё сильнее просел». «Чем дольше продавцы будут упрямыми и гордыми, тем хуже будет для них», — заметил Старовойт.

По его словам, недвижимость по-прежнему остается самым популярным средством для инвестиций, хотя сейчас заработать на перепродаже довольно затруднительно. «Сейчас есть несколько вариантов для получения дополнительного дохода. Депозит — это самый понятный способ, покупка облигаций и акций — вариант получше, если разбираешься в фондовом рынке. Крипта — это для суперотчаянных, кто хочет очень быстрый результат, но и с большими рисками. Но исторически так сложилось, что львиная доля россиян уходит в недвижимость», — резюмировал Старовойт.

По данным «Иркутской недвижимости», средняя стоимость квартиры в 33 квадратных метра в строящемся ЖК оценивается в 6,5 миллиона рублей. На вторичном рынке однушку с обычным ремонтом можно найти примерно за 4 миллиона рублей, двушку — от 4,5 до 5 миллиона рублей.

Эксперт уточнил, что вторичное жилье — это всё-таки старый фонд, и цены на такие квартиры растут гораздо меньше, чем в новостройках.

Он подчеркнул, что в условиях кризиса сильнее штормит эконом-сегмент, а вот бизнес и премиум меньше страдают от неприятных изменений на рынке.