«Есть чем пошантажировать»: что грозит арендодателям за нелегальную сдачу квартиры — ответ адвоката

Рынок аренды недвижимости в России оценивается в сотни миллиардов рублей, и значительная его часть существует «в тени». Тысячи арендодателей по всей стране предпочитают получать доход наличными, скрывая его от государства. Но эта, казалось бы, прибыльная схема, трещит по швам. С развитием технологий и ужесточением законодательства быть «невидимым» для налоговой становится очень сложно. Адвокат Константин Зиновьев рассказал NGS.RU о том, что грозит таким арендодателям уже сегодня и какие риски они несут, пытаясь сэкономить на налогах. Далее — от первого лица.

Работать в поте лица не любит никто. Гораздо приятнее иметь то, что называется «пассивный доход». Это когда основные вложения были на самом старте, а потом только и остается, что «снимать пенки». Самый беспроблемный и не требующий особых финансовых знаний и временных затрат — это доход от сдачи в аренду недвижимого имущества. Если раньше сдавали доставшуюся от бабушки «хрущевку», то теперь, с началом массового строительства, количество таких рантье выросло многократно.

Сдают квартиры, апартаменты, гаражи, места на обогреваемых парковках, дачи, помещения под магазинчики и офисы. И аренда бывает разная — долгосрочная, посуточная, почасовая. Аренда однушки в Новосибирске сейчас стоит примерно 30 тысяч рублей. Объем этого рынка в России, по оценкам экспертов, примерно четверть триллиона рублей. Ну а где водятся большие деньги — сразу возникает фискальный интерес государства.

Естественно, что любимый «вид спорта» в этой сфере — это уход от налогов. В обычной жизни за работников налог платит работодатель — еще до выплаты зарплаты соответствующая сумма «утекает» государству без нашего участия. А вот с арендой многим становится прямо не по себе от перспективы, когда регулярно собственными руками приходится отправлять кровные денежки «в никуда».

Тем не менее, это не единственная причина «ухода в тень». Следующей причиной после жадности является, как ни странно, отсутствие у «хозяина» прав на недвижимость. И это вовсе не криминальная история. Очень часто так сдают квартиры престарелых родителей, бабушек и дедов, которые фактически живут со своими молодыми родственниками или в сельской местности и сдали таким образом свою недвижимость в управление молодежи. Каковы последствия? Арендаторы таких квартир сильно рискуют, так как в случае возникновения любого конфликта выяснится, что квартиру они занимают незаконно. А если еще и деньги передавали из рук в руки без расписок, то вернуть их практически невозможно.

Примерно та же история и с хозяином-должником. Если хозяин — регулярный клиент службы судебных приставов с арестованными счетами или в отношении его возбуждено производство по банкротству, то тогда деньги передаются тоже из рук в руки или на карточку друзьям или родственникам. Получается, что аренда есть, а официальной оплаты нет.

В то же время и для арендаторов отсутствие официальных отношений тоже неплохой повод пошантажировать арендодателя как злостного неплательщика налогов. А пошантажировать есть чем. Это и 13% самого неуплаченного налога, штраф за неподачу декларации — 5% за каждый месяц неподачи, штраф за неуплату налога — еще 40% да пени в размере 1/300 учетной ставки Центрального банка РФ.

К арендаторам в качестве добровольных информаторов налоговой могут присоединиться и недовольные сдачей жилья соседи и ТСН (ТСЖ), недовольные отсутствием платы за вывоз мусора, если в квартире, где прописан один человек, реально проживает семья из пяти человек, а то и бригада гастарбайтеров.

Раньше выловить арендодателей для налоговых органов было проблемой. Да и на «сигналы» с мест они не шибко реагировали — уж очень затратно было проводить мероприятия по проверкам. Теперь же, с ростом применения искусственного интеллекта и переводом денежных операций в безналичный формат, все может существенно упроститься.

Кроме того, с 1 ноября 2026 года взыскание недоимки по налогам с физических лиц будет тоже существенно упрощено: отменяется судебный порядок со всей присущей ему волокитой. Теперь компьютерная программа сама проведет камеральную проверку, изготовит постановление об удержании суммы и выставит его в кабинет «Госуслуг». Если возражения не поступят, то также автоматом произойдет списание с банковского счета.

В общем, проще зарегистрироваться самозанятым, платить налог 4% и спать спокойно.

Между тем, россиянам грозит дефицит новостроек и рост цен на жилье — это происходит из-за длительного ужесточения денежно-кредитной политики в стране. Каких изменений ждать на рынке недвижимости — читайте в материале.