Платишь миллионы — остаешься ни с чем. Иркутский юрист дал чек-лист, чтобы не попасться на «схему Долиной»

Совсем недавно в околоправовом поле появился новый термин — «эффект Долиной», и вряд ли в России найдется человек, который ничего об этом не знает. Нечасто новости из мира юриспруденции получают такой широкий резонанс, но если в деле замешана известная личность, то история вызывает неподдельный интерес. Обсуждать чужие суды, в которых фигурируют сотни миллионов, всегда интересно. Но еще интереснее узнать, как самому не стать участником подобной истории. Об этом в своей колонке рассказывает иркутский юрист Дмитрий Кокунов.

Так как об этом деле слышали уже, наверное, все, я пройдусь по основным моментам очень кратко.

Летом 2024 года Лариса Долина продала свою московскую квартиру Полине Лурье. Спустя некоторое время продавец обратилась в суд с просьбой расторгнуть договор купли-продажи. Обосновала она это тем, что находилась под влиянием мошенников и все вырученные деньги перевела по неизвестному адресу.

Три судебные инстанции поддержали такую позицию. В судебных актах указано, что при совершении сделки Долина была психически нестабильной и пошла на сделку, будучи в заблуждении. Поэтому суд решил расторгнуть договор-купли продажи и вернуть квартиру Долиной, ну а деньги… Деньги покупатель теперь должен сам взыскивать с мошенников в рамках уголовного дела. В итоге Долина осталась со своей недвижимостью, а покупатель — ни с чем.

Это дело привлекает двумя моментами. Во-первых, конечно же, присутствие в нем известной медийной персоны. Во-вторых, и это важнее, новой позицией судов по такой категории дел. Чтобы понять, что изменилось, сначала рассмотрим, что происходит в целом.

Институт расторжения сделок, совершенных под чьим-то влиянием, в России не нов. Судебная практика начала активно развиваться примерно с середины 2010-х. Тяжело оценить количество таких исков, но они встречаются в практике довольно часто.

Общая фабула такая. Продавец, как правило, человек пожилого возраста, выставляет на продажу квартиру. После совершения сделки полученные от продажи деньги передает куда-нибудь и оказывается без единственного жилья и без средств на покупку нового. После этого бывший владелец отказывается выселяться, а затем идет в суд, чтобы признать сделку недействительной.

В таком случае суды, рассматривая подобные иски, применяли двустороннюю реституцию. Что это значит? Каждый возвращал то, что он получил от сделки. Покупатель — квартиру, продавец — деньги. Тут, конечно, есть свои нюансы.

Например, продавец на руках уже не имеет денег, поэтому с пенсии выплачивает покупателю стоимость квартиры. С учетом размера средней пенсии это прямо очень долго. Нет, не так. Очень-очень долго.

Но в целом схема работает именно через двустороннюю реституцию.

В деле Долиной суды пошли по другому пути. Они не стали возвращать сделку в исходное положение и указали, что Лурье как потерпевшая сторона может взыскать свои деньги с тех, кто совершил мошенничество.

Именно это отсутствие двусторонней реституции вызвало такой общественный резонанс. Сделку расторгли, продавцу квартиру вернули, а покупатель остался с призрачным шансом получить свои деньги.

Как показывает практика, иные суды быстро берут на вооружение примененные подходы. Особенно если они устоялись в нескольких инстанциях, как в случае Долиной. Это значит, что в скором времени мы можем получить и другие подобные судебные решения. Учитывая, что практика по таким делам и так складывалась не всегда в пользу покупателя, приобретать квартиры на вторичном рынке станет совсем опасно.

Если вы всё же намерены приобрести квартиру на вторичном рынке, то необходимо обращать внимание на следующие нюансы. Чек-лист того, что должно вас насторожить.

1. Продажа единственного жилья. Все разговоры про проживание с детьми или родственниками — повод серьезно задуматься. Вообще, единственное жилье — это огромный красный флаг. С высокой долей вероятности в случае негативного развития ситуации вы ничего не сможете сделать.
   

2. Отсутствие у продавца планов на жизнь после продажи. Продавец не понимает, какую мебель заберет, а какую оставит. Не может ответить на вопрос, где он будет прописан. Не собирает вещи для переезда. Вообще ведет себя странно.
   

3. Низкая стоимость продажи. Если квартира продается значительно ниже рынка, то надо задать себе вопрос «Почему так?» Если вы не видите ответа на этот вопрос, значит, ищите глубже.
   

4. Срочность продажи жилья. Если продавец согласен на все ваши условия и старается избежать проверок и затягиваний, это повод сильно насторожиться.
   

5. Опасайтесь оплаты наличными. Часто продавцы в подобных историях настаивают на оплате только наличными (так удобнее передавать деньги мошенникам). В этом случае может быть тяжело доказать факт передачи денежных средств.

Теперь расскажу, что можно предусмотреть, чтобы снизить риски. 100-процентную гарантию дать невозможно, но минимизировать шансы на неблагоприятный исход реально.

1. Письменно фиксировать все действия, которые свидетельствуют о намерении собственника продать квартиру. Сохранять всю переписку, обсудить с ним вопросы переезда. Выяснить, когда он обязуется освободить площадь. Узнать мотивы продажи.
   
   Очень желательно, чтобы все эти действия продавец реализовывал сам, а не его представитель по доверенности. Все диалоги лучше вести письменно, в мессенджерах. Задача — показать суду, что намерения продать у продавца были и им предпринимались реальные действия по исполнению договора.
   

2. Суду надо будет доказать, что вы проявили «разумную осмотрительность», то есть собрали о квартире максимальный объем информации. Закажите выписку, получите копию поквартирной карточки. Обратитесь к юристам, которые проверяют юридическую чистоту сделки, и получите от них заключение.
   

3. Если вы покупаете жилье у пожилого человека, предложите представить заключение из психоневрологического диспансера о психическом состоянии продавца. Не справку, что собственник на учете не состоит, а именно оценку его состояния. Не факт, что такая справка поможет, но лишней точно не будет.
   

4. Оформите сделку у нотариуса. Тут как со справкой из ПНД — гарантий не дает, но лишним точно не будет. По крайней мере, на вашей стороне окажется еще один человек, который сможет засвидетельствовать состояние продавца во время заключения сделки.
   

5. Застрахуйте свой титул на квартиру. Страховая компания лишний раз проверит продавца. Но главное — внимательно читайте полис. Как правило, страховые сейчас тоже оставляют кучу лазеек, чтобы уклониться от выплаты.

Повторюсь: избежать рисков на 100% невозможно, но вы должны показать максимально добросовестное поведение, чтобы суд, если что, оказался на вашей стороне.