![](https://n1s1.hsmedia.ru/0c/e4/18/0ce41855cf29dd5ebce1708494ac1c68/656x438_1_87a51bdb7b1f52979e45e97b429d0959@1500x1000_0x4rrbuBNk_5369811791750194233.jpg.webp)
В Иркутске двухкомнатная квартира на вторичном рынке сейчас стоит в среднем 6,7 миллиона рублей — такую сумму определили аналитики «Авито. Недвижимости». Мы нашли двушку подешевле — за 5,5 миллиона рублей — и решили посчитать, сколько придется переплатить, если взять ее в ипотеку. А когда увидели итоговые суммы, то решили пока отложить такую крупную покупку до лучших времен. Но обо всём по порядку.
Квартиру можно купить четыре раза
Квартиру для этого материала мы подобрали в Ново-Ленино. В этом районе можно найти жилье с приличным, но довольно простым ремонтом (из серии «заезжай и живи»), нормальной по размерам кухней и не на первом или последнем этаже. Если по таким же параметрам смотреть недвижимость ближе к центру, то ценник вырастает в среднем в полтора раза. Примерно та же история, если рассматриваешь варианты в некоторых жилых комплексах Свердловского и Октябрьского округов. Именно они, кстати, по данным аналитиков, лидируют по спросу и по количеству предложений на рынке.
Взяли двухкомнатную квартиру площадью 56 квадратных метров на восьмом из десяти этажей. Она стоит 5,5 миллиона рублей и расположена на улице Баумана, в довольно скандальном ЖК «Иннокентьевская слобода». Но тем и интереснее посчитать расходы по ипотеке.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/96/59/8d/96598d778e3233514dbff112527ab05d/656x413_1_962fd1bf3baa8f973ad6ef45d15caa59@1060x666_0xepGdzDzF_9394840451885203888.jpg.webp)
![](https://n1s1.hsmedia.ru/d0/f7/b8/d0f7b886984b1db6a42130e40e863fb8/656x416_1_f01565a45b3e15c70df5feb7827bd968@1071x678_0xCpd0luvw_3367578099335355425.jpg.webp)
Внутри сделан приятный ремонт. В объявлении уточняется, что это евроремонт. По фотографиям видно, что санузел раздельный, а вот ванная комната очень тесная. Кухня довольно крупная, но места для нормального обеденного стола всё равно не хватает.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/ba/68/d4/ba68d4d425582c181a76a4586b9c9368/656x441_1_5fc3d50080f3aa4528eb9bd5f81336dd@778x523_0xUfvZa70E_9374500100490263989.jpg.webp)
![](https://n1s1.hsmedia.ru/fb/10/dd/fb10dd4bd8ff142ba32181d022e61906/656x433_1_e949709e8d48da915dbde89bd2680afe@788x520_0xUATu0A7r_2461005959880517955.jpg.webp)
![](https://n1s1.hsmedia.ru/e6/48/ec/e648ec414190241af2b4f7b8518cc547/656x436_1_67f15ef11ff39c0d7ff62e94c006f1f8@785x521_0xqZS3Xcd6_2542232007788217077.jpg.webp)
![](https://n1s1.hsmedia.ru/bd/5b/85/bd5b854ec057705d43f6dc0b7aac04f2/656x433_1_2f6ec1ea366c41bb6ece5ac93aef6ed8@785x517_0xGtMkTsp1_9545211449759152314.jpg.webp)
![](https://n1s1.hsmedia.ru/37/0f/7f/370f7f0435010c924a1f72c18f25302b/656x429_1_c8d8b67bec8065a84a1062021fcc4de6@776x507_0xqoBBJWKQ_7763289579068526796.jpg.webp)
Рассматривая варианты, нужно помнить о расположении недвижимости, учитывать транспортную и социальную инфраструктуру. Вот что пишут в объявлении о квартире на Баумана:
— Дом находитcя в цeнтрaльнoй части района Ново-Ленино. Рядом расположены: школы № 69, 30, 57, 38, 40 и детские сады № 75, 144, 150, 180, поликлиники, спортивно-оздоровительный центр «Физрук», новый бассейн «Спартак», магазины, супермаркеты («Слата», «Абсолют», «ХлебСоль», «Народный», «Светофор»), ТЦ «СмайлМолл», остановки общественного транспорта («Поликлиника № 8», «Школа № 57», «Автостанция»). В шаговой доступности парк «Березка» и сквер «Россия», где можно отдохнуть душой и телом после рабочего дня, заняться активным отдыхом или спортом.
С инфраструктурой всё в порядке. Транспортная доступность подкачала, конечно, но выдыхаем и принимаемся за расчет ипотеки.
Для этого можно использовать любой ипотечный калькулятор, благо их полно и все они элементарные: вбиваешь стоимость жилья, размер первоначального взноса, ставку по ипотеке и срок, а потом получаешь все необходимые данные вплоть до размера ежемесячной платы. Допустим, у нас есть первоначальный взнос на сумму 2 миллиона рублей (да, мы крутые и смогли накопить). Кредит в 3,5 миллиона рублей берем на 30 лет (чтобы ежемесячный платеж был поменьше) по обычной ставке в 20% (ставка кабальная, но такова реальность на рынке недвижимости).
В итоге получаем внушительную сумму переплаты по процентам — почти 17,3 миллиона рублей. А общая стоимость квартиры с учетом первоначального взноса составит 22,7 миллиона рублей.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/1f/e6/b3/1fe6b3e6d2477525f573a8682cd0d1f8/560x700_1_4a785c2ac5a2425da67d71a55b16cc19@1080x1350_0xaBebhGA9_2344270821486267877.jpg.webp)
За сумму 22,7 миллиона рублей эту самую квартиру в Ново-Ленино можно купить четыре раза.
Мажорный особняк или крутая тачка по цене двушки
Если одномоментно иметь в наличии 22 миллиона рублей, то можно позволить себе почти что угодно. Например, ровно за такую сумму продается двухэтажный коттедж на 712 квадратов в одном из самых мажорных мест в пригороде Иркутска — в поселке Молодежном.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/57/0e/26/570e264bc91e3d68b9802d425af776f7/656x489_1_5d5e32ff8829375e55b81a156aeed8e8@787x586_0xpyxI1MdJ_5628865388290468170.jpg.webp)
— Изыскaнный oсoбняк для людeй с ocнoвaтeльным подходoм к жизни. Cтильный уютный коттедж 2016 годa пoстpойки c aвторcким дизaйном. Дизайн-прoeкт oплaчeн, где пpодумaно вcё для комфортной жизни (подарок новым сoбственникам). Фacад этoгo дoмa выглядит оcoбенно торжеcтвeннo, — говорится в описании объекта.
А теперь посмотрите, какой дизайн-проект дарят новым собственникам:
![](https://n1s1.hsmedia.ru/a4/8f/46/a48f467dc9555cf5c0ac61c8bf042293/656x494_1_13d6a860b2d853aa72a8213667dcb308@782x588_0xMuSbDAOh_8551737122679276473.jpg.webp)
![](https://n1s1.hsmedia.ru/b9/1a/1d/b91a1d5017d837f01607b396f978021d/656x494_1_14e0a09e5b82880373721816a301c20d@785x591_0x8fQO27Gg_9040984329122488536.jpg.webp)
![](https://n1s1.hsmedia.ru/26/29/08/26290863e2e8671b2773c550cf522596/656x562_1_c68d37836ef9bad081fd0f8d998fb60e@667x571_0x20R0YqEC_5566807806270505262.jpg.webp)
Внутри на первом этаже — кухня, гостиная, гардеробная, ванная, прачечная, котельная, комната с отдельным входом для персонала, а на втором — спальня с гардеробом, две детские, комната для гостей, игровая и балкон. В придачу — мансарда и 15 соток, на участок заведены холодная вода и свет.
В пределах 22 миллионов рублей можно выбрать себе и крутой автомобиль. Например, Porsche Cayenne Coupe мощностью 353 лошадиных силы. Кожаный салон, комфортные сиденья с подогревом и вентиляцией, восьмиступенчатая коробка передач, адаптивная пневматическая подвеска с регулировкой дорожного просвета и функцией выравнивания, обогрев лобового стекла, подушки безопасности, датчики парковки и парковочный ассистент, круиз-контроль, освещение салона и многие другие плюшки, от которых текут слюнки.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/0a/ca/51/0aca51db05b81b8ee2a29e4bc69a0aab/656x487_1_6497595ced654a3942be4c61656f3f3d@793x588_0xbSZ55J7B_3373595072338207902.jpg.webp)
![](https://n1s1.hsmedia.ru/f2/00/8c/f2008ca0099304f2a70ace1cd4d4b637/656x480_1_c7fc7372bfec9a16a9d63c56ae37dede@787x575_0xXOgQQSgz_1398765583694275767.jpg.webp)
![](https://n1s1.hsmedia.ru/a2/44/e9/a244e94325c9cc97bb29d7587de5813d/656x482_1_367b779006aa54ef5512c1a0c38c4608@790x580_0xXxL5NWPV_3721864323808947984.jpg.webp)
А можно плюнуть на движимость и недвижимость в Иркутске и махнуть в столицу. За 16,9 миллиона рублей предлагается на продажу квартира-студия в 21,3 квадрата в самом центре Москвы — в Романовом переулке. Дом находится в 500 метрах от Кремля.
— B квартире выполнен соврeмeнный peмoнт. Пластиковыe тeплые ПВХ-окнa, нaтяжные пoтолки, нa пoлу уложен лaминaт. Большое cпaльнoe мeстo с пoдъемным мexанизмом, есть мecтo для xранeния вeщей. Кухoнный гapнитур со встроeнной варочной пaнeлью, нeбольшой, но функциональный. Совмещенный санузел с душевой кабиной с плиточной отделкой пола и стен, — говорится в описании квартиры.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/ab/7f/19/ab7f19028bebddf9e6ddc589a91fd4ba/656x431_1_e65470a33865668de64a7317de6673c0@782x513_0x1EZyqnKz_7402336382301133965.jpg.webp)
![](https://n1s1.hsmedia.ru/0c/bb/94/0cbb949c636ad52f4796fb2728b6bb5d/656x429_1_2cee864085001d3b9430ca8d91030f4e@786x513_0xozWbeW6p_7208270973224655120.jpg.webp)
Покупаешь такую квартиру, и с тех 22 миллионов рублей остается приятная сумма, которой хватит и на перелет, и на покупку недорогого автомобиля, и на первое время вполне безбедной жизни.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/52/21/52/522152690225dfc550fe8ce8fa687a67/560x700_1_3ea079ed2ee364cff1a8b4b4d3ae3f27@1080x1350_0xH6KkUJak_8402501321752043102.jpg.webp)
Если остался в Иркутске, то можно присмотреться к центру города или даже берегу Байкала. Например, в клубном доме «Бабр» (двушка на 82 квадрата обойдется в 21,5 миллиона рублей), в доме на Мопра в районе ТЦ «Фортуна» (элитная 4-комнатная квартира за 22 миллиона рублей) или вообще в Листвянке, в 15 минутах от священного озера (домик на 265 квадратов с участком в 20 соток расположен на улице Чапаева и продается за 18,5 миллиона рублей).
«30-летнюю ипотеку можно закрыть за 6 лет»
Глава компании «Иркутская недвижимость» Алексей Старовойт считает, что не нужно бояться брать ипотеку даже сейчас, когда ставка составляет 20%, главное — просчитать возможности досрочного гашения.
По мнению эксперта, если хочется взять квартиру в новостройке, то лучше делать это по льготным программам — за счет семейной или IT-ипотеки (раньше была господдержка, но ее больше нет).
— По-другому покупать жилье в новостройке нет смысла. Только если ты не ищешь премиальную квартиру. В других случаях нужно рассматривать или вторичку, или переуступку. Но только не покупку у застройщика, иначе получается «эффект мерседеса» (эффект, когда новый автомобиль на выезде из салона терял до 10% стоимости. Для рынка недвижимости он означает следующее: после покупки новостройки уже невозможно продать ее на вторичном рынке без дисконта. — Прим. ред.), — подчеркивает Алексей Старовойт.
По его словам, есть различные калькуляторы для расчета ипотеки и возможного досрочного ее гашения. Если мы берем квартиру в 5 миллионов рублей, кредит составляет 3 миллиона. Выбирая срок 30 лет, мы получаем относительно небольшой размер ежемесячного платежа — 50 тысяч рублей, а переплата составит 15 миллионов рублей.
— Но бояться ее не нужно, так как можно гасить досрочно. Предположим, что досрочный платеж составит 20 тысяч рублей, и получится, что уже через 6 лет можно будет закрыть ипотеку. Как это возможно? Дело в том, что сумма досрочного платежа идет не на погашение процентов, а на погашение тела кредита. Поэтому я считаю, что лучше всего гасить ипотеку досрочно, тогда и 30-летний срок будет не страшен, — поясняет собеседник агентства.
Кроме того, он замечает, что нынешняя ставка не будет вечной.
— Да, ставка сейчас высокая, но она не будут такой всегда, это не рабочая ставка, она такая в принципе никому не нужна. Поэтому в любом случае она изменится, и в будущем покупатель может пойти по пути рефинансирования, исходя из ключевой ставки Центробанка. Тут тоже нет ничего страшного, просто нужно трезво оценивать свои возможности и понимать, что примерно год-полтора ты будешь платить большую сумму, а после рефинансирования платеж будет более комфортным, — говорит Старовойт.
Также, подчеркивает эксперт, человек может сдать купленную квартиру в аренду и таким образом гасить часть ипотечных платежей. Либо сделать ремонт и продать намного дороже, тогда есть возможность закрыть весь кредит.
По словам Старовойта, чем больше первоначальный взнос, тем лояльнее относятся банки к заемщику. Но тем не менее даже с небольшим взносом можно взять ипотеку, так как кредитные организации по умолчанию подстраховываются и все риски закладываются в стоимость покупки.
Больше новостей, фотографий и видео с места событий — в нашем Telegram-канале. Подписывайтесь и узнавайте всё самое интересное и важное из жизни региона первыми.