Десятки семей в Приангарье не могут получить свои дома от застройщика. Что делать, если попал в такую ситуацию: инструкция от юриста

По России прокатилась волна скандалов, связанных с обманом при строительстве домов по программам льготной ипотеки. В одной только Иркутской области насчитывается около сотни семей, пострадавших от недобросовестных подрядчиками. Люди остались с недостроенными зданиями и многомиллионными долгами. Что делать, если оказался в подобной ситуации? Международный юрист Анна Пешкова поделилась с редакцией «ИрСити» пошаговой инструкцией.

Проблемы с застройщиками связаны с тем, что сфера ИЖС до сих пор остается неурегулированной, считает международный юрист Анна Пешкова.

Индивидуальное жилищное строительство не подпадает под действие 214-го закона, который упорядочил строительство многоквартирных домов. Пешкова уточнила, что в ИЖС нет обязательных эскроу-счетов, страхования ответственности застройщика и почти отсутствует контроль со стороны регионов, а банки формально запрашивают отчеты, не следя за реальными объемами работ. Большая часть застройщиков — это ИП и мелкие фирмы, у которых нет резервов и поэтому они быстро «схлопываются».

Как считает юрист, не во всех случаях — чистое мошенничество, когда застройщик деньги взял, но строить ничего не собирался. Часть историй связана с хозяйственным провалом, связанным с резким подорожанием материалов, дефицитом рабочей силы, падением ликвидности бизнеса. Но бывает и комбинированная ситуация: когда застройщик хотел построить, взял несколько проектов одновременно, деньги «перемешались», стройки встали, а формально состав преступления есть.

«Ключевое в этом — обычный человек не защищён никаким юридическим инструментом, а банк защищён полностью, потому что кредит обеспечен залогом земли; банк вправе требовать досрочного возврата; ставка может быть поднята до 17–19% согласно договору; банк не несёт риска за то, кому клиент передал деньги», — подчеркивает юрист.

Она уверена, что нужно немедленно вводить «минимальный набор», чтобы зарегулировать сферу:

• эскроу-счета для ИЖС;

• реестр аккредитованных компаний;

• обязательное страхование ответственности;

• технический надзор банка;

• лимит на количество проектов у подрядчика.

Юрист Анна Пешкова дала пошаговую инструкцию, что делать, если попал в подобную ситуацию:

1. Зафиксировать нарушение, собрав договор подряда или договор купли незавершённого дома, платежные документы, фото и видео фактического состояния, переписку с застройщиком, сметы и этапы работ.

2. Подать досудебную претензию застройщику. Это обязательный этап. Даже если подрядчик молчит — претензия нужна для суда.

3. Подать в полицию заявление о признаках мошенничества (статья 159 УК РФ). Даже если дело не возбудят — это подтверждает ваше добросовестное поведение, помогает при общении с банком и даёт шанс получить компенсацию в рамках уголовного дела.

4. Направить иск в суд. В нем можно потребовать взыскание уплаченных денег, расторжение договора, взыскание неустоек или обязание завершить строительство. Если застройщик ушёл на СВО, то ответственность не снимается. Если он в СИЗО — иск подаётся в рамках гражданского судопроизводства.

5. Обратиться в банк, чтобы зафиксировать проблему и предотвратить санкции. Рекомендуется подать заявление на реструктуризацию или отсрочку исполнения этапов строительства, предоставить доказательства остановки работ и обращения в суд или полицию, запросить перераспределение графика работ и временную приостановку санкций. Обычно банки идут навстречу, если видят, что клиент действует добросовестно.

6. Обратиться к губернатору, минстрою региона и прокуратуре. Прокуратура может проводить проверки застройщиков; координировать работу следствия; инициировать меры социальной поддержки, а региональные власти часто создают «дорожные карты» по проблемным ИЖС-проектам.

Анна Пешкова считает, что перспектива у дел по проблемам в ИЖС есть, но она зависит от трех факторов. Первый — есть ли имущество у застройщика (земля, техника, транспорт, склад материалов, недвижимость, деньги), то взыскать деньги вполне реально.

Второй — возбуждено ли уголовное дело. Это, по мнению юриста, повышает шанс на возврат средств, потому что под арест попадает имущество, появляется больше инструментов давления и есть шанс получить статус потерпевшего.

Третий фактор связан с тем, можно ли достроить дом. Иногда его могут доделать другие подрядчики, но тут важно, чтобы хотя бы часть работ была выполнена качественно. Порой, замечает юрист, региональные власти могут помочь с поиском новых застройщиков. Но она подчеркивает, если застройщик — ИП без активов и имущество, то взыскать с него потерянные деньги будет сложно.

«Главный юридический вывод — ситуация не безнадёжная. Часть денег можно вернуть, часть объектов — достроить. Но без активной позиции, фиксации нарушения и юридической помощи дела могут затянуться на годы», — резюмирует Анна Пешкова.