«По всем прогнозам этот год будет тяжелее». Иркутские застройщики предупредили о росте цен на квартиры

Этот год может стать одним из самых тяжелых за последнее время. И связано это со снижением объемов ввода жилья, ужесточением льготной ипотеки, по-прежнему «дорогими» рыночными кредитами и ростом налоговой нагрузки. Как считают иркутские застройщики, в 2026-м продолжится рост цен и снижение спроса.

Минувший год был не самым простым, анализирует гендиректор ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников. По его словам, за счет ключевой ставки изменилась модель финансового ведения строительного бизнеса.

«Все финансовые модели, в которые заходили застройщики в 2023-м, 2024-м и еще в начале 2025-го года, предполагали низкую процентную ставку относительно параметров, которые были в 2025 году, и, соответственно, быстрые продажи за счет льготных ипотечных программ. Такая финансовая модель подразумевает, что мы быстро строим, быстро продаем, при этом минимально теряем на процентах по кредиту и в итоге выходим в прибыльную маржинальность», — пояснил он.

По словам Ружникова, из-за резкого роста ключевой ставки, а следом и подорожания ипотеки продажи сильно просели, поэтому ранее действовавшая финансовая модель была разрушена. Многие застройщики, которые работали по этой — быстрой, но рискованной — модели, пострадали сильнее всех. Причем этот эффект будет сильно заметен уже в 2026 году.

В результате, считает Дмитрий Ружников, по итогам стройки будут оставаться нереализованные помещения, которые придется продавать уже как готовое жилье. Более того, эти объекты будут забирать банки в качестве залога. «Это такая долгая история, из которой потом надо будет долго выходить», — заметил он.

Несмотря на то что банки отчитались о рекордной выдаче ипотеки в декабре 2025-го, год в целом был непростым, подчеркивает сооснователь группы компаний «Вместе» Аркадий Астрахан. Он заметил, что ситуация со спросом не была равномерной: в одних крупных городах он рос, в других, наоборот, падал.

«Можно сказать, что снижение спроса связано как со снижением покупательской способности в целом, так и с по-прежнему заградительными условиями по рыночной ипотеке», — подчеркнул эксперт.

Также он заметил уменьшение числа инвесторов, которые покупали жилье на стадии котлована, а после сдачи продавали вдвое дороже. Астрахан считает, что это инструмент накоплений, «а не того спекулятивного инвестирования, которое особенно ярко проявлялось в 2023–2024 годах».

В целом каждый год имеет свою отличительную особенность, которая позволяет называть его тяжелым, замечает гендиректор компании «Горстрой» Николай Кузаков.

«Если говорить о той самой особенности прошедшего года, то его „тяжесть“ заключалась в необходимости резкого перехода от ситуации, когда ипотечных программ было много, к ситуации, когда ипотека вошла в режим экономических и социальных ограничений», — заметил он.

По его словам, турбулентности добавила высокая ключевая ставка. Большую часть года регулятор постепенно ее понижал, вероятно, в этом году, считает глава «Горстроя», эта работа будет продолжаться.

По информации Единого ресурса застройщиков, ввод многоквартирных домов в Приангарье в 2025 году снизился на 12,4%.

Это подтвердил глава «Нового города» Дмитрий Ружников. Он связал ситуацию с тем, что в предыдущие периоды власти разрешали переносить сроки ввода без каких-либо санкции в отношении застройщиков.

«Я знаю, что многие компании воспользовались этой возможностью. То есть если изначально по срокам ввод был на 2025 год, то они совершенно легитимно перенесли их на 2026-й. Соответственно, строить стали дольше, продавать больше, а денег из банка брать меньше. Поэтому показатели 2025 года и ушли вниз. В 2026-м, думаю, это нагонится», — предположил эксперт.

Он добавил, что провал во вводе станет заметен через год-два.

Этот год станет «периодом удержания достигнутого баланса», подчеркивает глава «Горстроя» Николай Кузаков. По его мнению, достигнутые в 2025-м показатели сохранятся и резкого увеличения или падения по вводу мы не увидим.

А вот сооснователь ГК «Вместе» Аркадий Астрахан, наоборот, считает, что объем ввода в 2026 году продолжит снижаться. «И не уверен, что в 2027 году это остановится», — добавляет он. При этом эксперт не сомневается, что в этом году будет и дальше уменьшаться количество выдаваемых разрешений на строительство.

Астрахан также отмечает, что изрядное количество существующих проектов стали дробиться на более мелкие очереди — в таком случае их можно вводить поэтапно. На фоне этого продажи снизились в два раза от пиковых значений.

В этом году совершенно точно можно говорить, что застройщики будут продолжать уже начатые проекты и даже запускать новые. По словам Николая Кузакова, земельные участки куплены в кредит или за «живые» деньги, поэтому останавливать такие стройки нецелесообразно. Он добавляет, что у тех застройщиков, которые сохранили темп, начнется рост показателей.

Он считает, что Центробанк продолжит плавно снижать ключевую ставку. И, с одной стороны, ипотека станет более выгодной, поэтому заемщиков станет больше, а с другой, ужесточатся требования к тем, кто хочет взять ипотеку, поэтому на каком-то этапе количество сделок может уменьшиться. «Клиент станет для застройщиков более дорогим. Это станет стимулом к созданию большего количества интересных предложений с персональными условиями покупки жилья», — заметил девелопер.

Николай Кузаков добавил, что фокусироваться на возросшей налоговой нагрузке (например, на повышении ставки НДС) не стоит. Он считает, что лучше сконцентрироваться на перераспределении материальных и технических ресурсов, повышении общей эффективности работы и снижении непроизводительных затрат.

Застройщики надеются, что ключевая ставка снизится к концу 2026 года до 12%, подчеркивает Дмитрий Ружников. Но даже такой уровень «ключа», по его мнению, вряд ли «качнет» рынок ипотеки.

«Тут влияет уверенность человека в завтрашнем дне. Если ставка будет 12–14% и человек будет знать, что в следующие 5–10 лет он будет работать и его зарплаты хватит на ипотеку, то он возьмет кредит, не задумываясь. А если он не понимает, что будет завтра, будет ли ему хватать на продукты, то сколько бы ставка ни была, он не возьмет ипотеку», — заметил эксперт.

Он добавил, что в феврале станет понятно, как на рынок недвижимости и на поведение покупателей повлияют изменения по льготной ипотеке.

Прогноз по ставке ЦБ в 12–12,5% — уже вполне реалистичный, но этого недостаточно для ощутимого роста спроса, считает Аркадий Астрахан.

По его словам, вполне возможны банкротства отдельных застройщиков по стране, но это явление не будет массовым. По прогнозам девелопера, объем сделок снизится еще на 20%, а себестоимость строительства вырастет на 10–15% за счет увеличения фонда оплаты труда, налогов и цен на материалы и работы. Поэтому, подчеркивает Астрахан, цены будут расти во всех сегментах.

По информации «Циана», за год объем предложения на первичном рынке недвижимости в Иркутске снизился на 10%, поэтому в январе насчитывалось чуть больше 3 тысяч объявлений. Как объяснил главный аналитик компании Алексей Попов, ключевая причина падения связана с уменьшением числа новых жилых комплексов при сохраняющимся высоком спросе.

При этом средняя цена квартиры в новостройках за год выросла на 13% — со 168 тысяч до 189 тысяч рублей. Аналитик «Циана» объясняет это ростом числа сделок на фоне сокращения числа новинок. К этому добавляется снижение метражей проданных квартир с 49 до 45 квартир, а также включение в цены банковских комиссий за выдачу льготных ипотек.

По мнению Алексея Попова, в 2026 году цены вырастут еще на 13–15%. Аналитик считает, что вырастет спрос на фоне снижения ключевой ставки, а также изменится структура предложения. «Новых проектов в 2025 году вышло мало, а те, что вышли, как правило, сделали это по ценам выше рынка», — заметил эксперт.

По словам основательницы Alpha Star Properties Елены Юргеневой, Приангарье «традиционно выглядит дорогой по ряду причин».

Во-первых, считает эксперт, в крупных городах региона спрос поддерживается концентрацией рабочих мест, учебных заведений и внутренней миграцией. Во-вторых, качественного нового предложения в хороших локациях часто меньше, чем реального спроса, поэтому цены на ликвидные квартиры держатся. В-третьих, значимую роль играет себестоимость строительства. Заметную нагрузку на цену квадратного метра может давать логистика, материалы и подрядчики.

Высокая средняя цена на новостройки в Иркутске может быть связана с наличием высокого платежеспособного спроса и ограниченного предложения на рынке жилья, подчеркивает глава департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. По ее данным, большая доля жилья — это 80% — приходится на комфорт-класс, 18% — на бизнес, остальное — это премиальный сегмент.

В 2026 году, по мнению Елены Юргеневой, вероятнее всего, цены будут либо стагнировать, либо умеренно расти, но не по всему рынку, а точечно.

Елена Чегодаева также считает, что не будет скачкообразного роста цен. В целом ежемесячный рост будет не более 0,5–1%.

Спрос, по ее словам, будет зависеть от ипотечных ставок и условий семейной ипотеки, объем которой вырос в конце 2025 года после новостей об ужесточении условий с 1 февраля. Еще один фактор, который повлияет на спрос, — это активность застройщиков и вывод новых объемов жилья. «Если активность будет низкая, то при наличии платежеспособного спроса и меньшей экспозиции, цены будут расти», — заметила Чегодаева.